来源：REITs行业研究

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。

不过，试点范围在新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发七大领域，并未直接涉及商业地产。因此，不少业内人士呼吁将试点范围扩大至商业地产领域。

公募REITs开闸，商业地产怎么办？6月11日，万物梁行执行董事、大中华区投资机构业务板块总经理张大维参与了主题为“公募REITs与资管创新力”的行业研讨，万物君就此对他做了访谈，以下为他的专业性趋势判断。

张大维

万物梁行执行董事、大中华区投资机构业务板块总经理

房地产资产管理领域的专家，曾为众多国内外基金/私募、机构投资者、风投、央企/国企的房地产投资平台、金融机构/险资、知名开发商等提供一站式的房地产资产管理服务, 服务内容包括物业全生命周期的管理和服务，主要是提高租金收益、资产价值最大化、资产重新定位改造、租户结构优化、营运和高品质的物业管理、财务收益和测算、保险、LEED/WELL认证咨询、投资回报分析、资产退出阶段的法务、财务和工程尽职调查等。

Q

A

万物君

张大维

万物君

根据2020年第一季度主要城市大宗交易情况分析，后疫情期间，投资者对于不同资产配置的倾向变化如何？

手中持有项目的投资者在当前后疫情期间的情况下会将更多精力放在资产管理上，维持好现有资产的租金水平与出租率；尚未入手资产的投资者则以观望为主，伺机寻找一线城市的投资机会。

张大维

万物君

如何有效利用资产证券化实现轻资产运营？

房地产行业融资规模持续膨胀，加大了银行业金融体系的风险。REITs本身作为长期股权投资基金，将解决资金错配问题、减少银行体系风险，对房地产企业而言，REITs提供新的融资渠道，实现轻资产运营。

REITs是链接轻重资产的工具。通过REITs来提供生成自己的资产标的，供给自己的轻资产平台进行运营，同时通过REITs把投入的资金在轻资产运营获取现金流收益后予以变现，这样对于集团型企业带来整个商业模式的闭环非常有价值，这一再被市场上众多优秀企业所验证。

REITs也能够帮助住房租赁企业打开融资渠道，真正做到“轻资产运营”。REITs尤其是公募REITs的逐步落地将会活跃REITs份额的二级交易市场，形成较成熟的商业地产定价机制。此外，投资者的本金退出将变得较容易，REITs产品面临的本金集中兑付压力将大为减轻，从而更加有利于融资人提高资金使用效率和促进实体经济尤其是基础设施、住房租赁的良性发展。

张大维

万物君

对此次试点未直接涉及商业地产REITs，你怎么看？未来商业地产公募REITs若开启，将对商业地产资产管理人的日常运营管理提出怎样的新要求和新挑战？

盘活存量、资本回笼，REITs或将打开商业地产资本运作新空间。

当前疫情和经济压力的大背景下，商业地产承受着非常大的生存压力。而基础设施公募REITs的开闸，有利于广泛筹集项目的资本金，降低债务风险。同时也有利于完善储蓄转化投资等机制，推动基础设施投入融资市场。若购物中心持有者能通过发行公募REITs，顺利募集到权益级资金，也能够更好地优化企业的财务结构，为后续社会资金以及REITs进入商业地产带来更多的发展机会。

商业地产已经进入到存量管理时代，中国的商业地产大宗交易市场发展空间巨大，市场成熟度以及交易活跃度、资金及投资机构的丰富性，都有望得到进一步提升。购物中心是经营性物业，也具备现金流动的能力，推动公募REITs有利于倒逼开发商提升资产管理以及存量的运营转型，降低和提前对冲未来城市化进入成熟阶段后市场需求大量回落带来资产贬值等风险，也有利于不动产进入投资的时代通道。