张大维

基础设施公募REITs开启新时代，商业地产公募REITs未来可期。

中国经济增长在疫情下承压、不动产进入存量经济阶段，加上多年来REITs领域的尝试，因此国内启动公募REITs的时机正当时。“房住不炒”加上基建托底压力增大，最终基础设施公募REITs打头阵，如果公募REITs得到快速发展，有助于提升经济运行效率，降低宏观杠杆率，也对商业地产REITs的推出起到一定示范作用。

当然，发展公募REITs市场还有诸多障碍需要跨越，REITs的发行需要依托政策配套，但更重要的是要有优质底层资产，对于商业地产而言，优质资产是非常重要的底层资产，尤其在一线城市或经济比较发达的城市，物业需求量、物业本身的品质、良好的管理人，能够对资产带来比较稳定的未来收益预期。可优质资产要具有持续稳定现金流，并具备一定抗风险能力。未来有了REITs通道后，资产持有者可能会更多考虑长期持有这些资产，通过REITs进行资金回收，从而舒缓其自身资金压力。

张大维

商业地产REITs落地难，根本问题在于收益率过低。

与基础设施领域一样，商业地产也沉淀了大量的持有型资产，亟需通过REITs来改善资产流动性，从而提升资产价值和提升此类资产的可投资性。但商业地产REITs与基础设施领域不同，其根本问题在于租售比过高导致商用不动产的收益率过低，从商业逻辑上、从现金流收益层面上尚不具备投资价值。再加上双重税收问题，让商用不动产REITs在商业逻辑上很难成立，因此商业地产公募REITs实际上很难普遍实施。如果中国内地商用物业的大环境、制度建设不完善、不根本性改变的话，可能商业地产REITs在内地还是一个前景看好，但是任重道远、望山跑死马的事情，普遍性落地的难度还是比较大的。

张大维

REITs的核心：底层资产现金流稳定性和未来增长性。

无论是类REITs还是公募REITs，无论是投资人还是监管者，都非常看重的是底层资产现金流的稳定性和未来可增长性。写字楼是商业地产业态之一，它的现金流非常稳定，全部收益都是固定资金，增长率也是可预期的。另外NOI（营运净收入）值也最高，达70%-80%。

相比之下，购物中心现金流稳定性就不如写字楼，购物中心常见的租金收取模式是固定租金、营业额抽成，两者取其高，或者保底+抽成。由于其现金流收取模式比较多元化，因此会对它的现金流稳定性产生一定的影响。而酒店与上述二者的现金流都不相同，酒店没有租约保障，其净现金流比较低，是因为无论入住率多少，支出成本都是相对固定的，因此这对酒店的现金流影响非常大。

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万物君

2005年，国内首支REITs越秀房产基金在香港上市交易，此后很长时间都只有类REITs的产品出现，这次公募REITs开启试点，对市场、持有人、投资者等都会产生什么样的重大影响？

短期看REITs市场可以盘活存量资产，应对疫情影响和经济下行压力，支持经济重启。长期看，REITs市场建设将成为解决中国基础设施等资产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。另外在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分通过推出REITs，激发经济活力、提供经济发展动力，因此中国现阶段推出公募REITs，可推动疫情后经济社会的健康发展。

张大维

对基础设施资产的持有人来说，能够参与国家重大金融创新，有利于树立行业标杆地位，拓展股权融资渠道，降低企业负债水平。通过打造资产上市平台，盘活存量资产，构建可持续发展、高效益发展的生态链条。基础设施公募REITs的推出，也将助力发行人实现轻重资产分离的体制创新，提升整体投资收益。

张大维

基础设施公募REITs通过多层面、专业的管理机构进行公募基金及底层资产的管理，并将所产生的稳定收益以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有基础资产的增值收益的同时获取长期稳定的现金流派息，是基础资产的“IPO”。投资者可将其持有的份额在公开的二级市场上进行交易转让。