如此看来，哪怕整笔收购最终分毫未赚，但对于我们公司而言，真实意图是为了实现整体现金流的持续滚动。一位从事房地产PE领域的朋友总结得很是到位——开发商赚的只是金融的钱。只要能够扩张资产规模，他们愿意承受项目“0”利润，赚取现金流滚动之后所带来的各个环节的利息差。

投入16亿元，却几乎一分未赚，表面看，这是一桩不可思议的生意。但长期与收并购打交道的业内人士最清楚，我们公司之所以愿意接受这笔“亏本买卖”，背后的逻辑一环紧扣一环。

既然这笔收购“0”利润，我们公司到底从中赚到什么呢?

摆在我们面前的第一笔大宗资金，是16亿元的收购成本。即便是规模房企，也断然不会一下子拿出16亿“真金白银”砸进单笔并购。房地产行业，说白了就是一个金融游戏，无论是TOP3还是TOP100房企，只要能撬动杠杆，绝对不会随便动用太多自有资金。

如何将有限的现金发挥到极致，不仅关系着房企的生存和规模持续增长，也考验着房企销售、产品、运营等方面的能力。

另一方面，根据我们前期测算，这个标的的货地比较高，销售不存在太大难度，开发而成的项目将产生60亿元销售额。

在今年这个特殊大背景之下，虽然不能实现高利润，但能以5个亿自有资金撬动一个高达60亿销售额的项目，对于我们这种资金密集型行业而言，不失为一种保卫现金流的“曲线”方式。不过，作为这笔收购的主要负责人，我要面临太多风险与挑战。

一位港股上市房企投资中心负责人近期就凭借5个亿的自有资金撬动起一个总货值高达60亿元的地产项目。虽然这笔投资从回报测算并不赚钱，但对于房企调动资金及现金管理起到关键作用。

在我们的预估中，这个项目的清盘期限被设定为两年。按照一个项目的全流程成本核算，一方面，由于这个标的前期地价特别便宜，估算下来必须补缴的土地增值税费用达到15亿元，其中需要预缴部分为3%，也就是约2亿元。但剩余13亿元土增税，可以直至两年后整个楼盘竣工备案才去清税。

从某种层面来观察，收并购为房企的规模扩张提供“弹药”，依靠高周转以及地产开发的强大金融属性，房企能实现更高效的滚动投资。

从原股东的角度算上一笔账，他们如果选择自主开发，这个项目并非不能赚钱。以两年开发期限为基准，这个项目的利润空间大概11亿元，加之收回本金5亿元，合计收回16亿现金。

这里面，原本必须用来缴纳土增税的13亿现金，两年内可以免费使用滚动发展。也就是说，打着两年时间差，我们公司可以获取13亿现金流滚动到其他项目中。