近期商业地产对REITs关注度提升，源于商业地产面临变局，这与土拍规则的变化、土地出让时自持比例提高也相关。一开始，开发商都会选择把商业项目整体转让或散售，但这样融资方式及渠道就受限。于是金融市场中出现了类REITs产品。内地公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，市场上更多是REITs概念产品，即以资产证券化为载体的类REITs。

　　去年年末，全球REITs市场规模已超过2万亿美元。从商业地产的角度看，REITs形式已成为商业物业主要持有形式之一。

　　2005年，越秀地产最初选定BVI架构下的广州白马大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四项物业，成立离岸公司，再通过股权转让的方式注入独立受托拟发售底层资产的公司，最终实现信托计划的架构设置。

　　内地其他商业地产开发商，如新城控股、宝龙地产、华润、印力等，商业开发模式仍然以规模为主，其中不少也准备打包商业业务上市。但行业也关注到越秀房托的模式，开始在组织架构上作出调整，内部剥离重组业务，强调资产价值的最大化。

　　21世纪经济报道记者独家获悉，今年底明年初将会有一只内房股信托上市。

　　华泰证券一份研报中指出，商业属性对应的变现模式包括自持经营的现金流入、基于自持现金流入的银行经营性贷款，以及CMBS等产品；地产属性对应的变现模式包括散售，及基于周边房产地价上升等因素带来的物业升值；金融属性对应成熟项目整售，以及潜在的证券化机遇。

　　作为香港上市REIT，越秀房托通过“地产+基金”双平台互动和外部收购，融合商业属性、地产属性与金融属性的三种变现模式，完成了总资产从45亿元到360亿元的跨越式成长。

　　2012年，越秀房托以134.4亿元收购西塔，越秀地产随即减少约45亿元银行贷款，并带来净现金流入约40亿元。此次交易改善了越秀地产的流动资金状况，越秀房托当年在管物业规模和估值也直接跃升至200亿阶梯，实现跨越式成长。广州国际金融中心注入基金7年间，其营收则从2012年的1.7亿迅速增长至11.33亿港元，截至2020年6月，项目估值达188.31亿元，较收购价增长40.1%；2020年上半年，受惠于减息周期，越秀房托维持合理的融资结构与汇率与利率敞口，平滑市场动荡对基金业绩的冲击，把握市场利率下降趋势，整体融资成本下降到3.13%。

　　越秀房托2013年首获世界评级机构标普和穆迪投资级评级，2015年首次被纳入“恒生综合指数”并进入“香港恒生可持续发展企业指数”，境外基金开始关注越秀房托这只纯做内地资产的信托基金，开始寻求与越秀房托合作收并购。从收益率角度来看，境外基金对于内地商业地产的投资模式也在改变。欧洲的资金看趋势，看人民币资产、汇率、租金回报、资产回报等指标。

　　21世纪经济报道记者独家获悉，自11月以来，不少海外基金高管亲自奔赴上海、北京、广州、深圳等一线城市考察项目，以写字楼为主。与之对应的是，上海陆家嘴商圈近期就有两栋写字楼出售，其中之一为新加坡政府投资公司（GIC）持有，友邦保险（AIA）持有的东亚银行大厦一共十层写字楼也打包出售。

　　据不完全统计，疫情后整个上海商圈写字楼租金有20-25%下跌。下半年，联合办公品牌Wework租下宝钢大厦整栋楼，建筑面积共7.5万平方米。就在6月份，市场还曾传言Wework可能有计划退租。

　　一名业内人士认为，外资基金高管宁愿付出隔离14天的时间成本，也要奔赴内地考察项目，可见外资对于国内商业地产大宗物业的兴趣重燃。预计明年二、三季度，国内一线城市尤其是上海的大宗交易成交量将会上升。

　　林德良指出，外资上一轮对国内商业地产展开收购是在2008年。时隔12年，外资卷土重来，有两个原因：首先，与资产价值和利息水平有关，当前境外利息处于12年来低位；第二，是人民币升值。外资这个时候进入中国投资，杠杆作用大，会计报表也好看，动力正在于此。这样无形中对于越秀房托形成压力，但林德良非常自信，越秀房托贯穿“开发+运营+金融”全链条资产管理的杀手锏，“他们最后可能也会找我们管理”。

　　外资这次偏好大湾区。2017年3月，粤港澳大湾区建设首次被写入中国政府工作报告，上升为国家战略，而这一年广州也继2010年突破万亿后挺进“两万亿俱乐部”，经济总量进入全球城市TOP20行列。

　　毕马威中国、汇丰、香港总商会对747名来自内地、香港和澳门的企业高管进行调查，他们来自金融服务、专业服务、制造业、贸易与物流、技术与创新、房地产、零售等行业。调查报告显示，超过一半公司计划2022年前将业务拓展到大湾区，其中总部位于湾区9个内地城市的企业，有这意愿的占比达61%。

　　从资产价值及抗风险能力看，越秀房托未来也将继续深耕粤港澳大湾区，重点关注中国核心城市一线及新一线核心地段优质的写字楼项目，增强抵御市场波动风险能力，实现对中国经济最具活力经济带的战略性深度布局。

　　上市15年，越秀房托能够在此期间完成突破，在于与越秀地产搭建“地产+基金”双平台互动模式，共同形成“投资开发+商业运营+金融化退出”商业闭环，即“投入、运营、退出、产出、再投入”完整链条。

　　在开运金模式中，可以简单看成“房地产产品”和“房地产金融产品”两个端口之间的资产、资金流动，对应的是越秀地产和越秀房托。策略上，这是一种以轻资产运营为核心，在商业地产的不同时段，将资产注入不同平台，在满足各类投资者投资偏好的同时，降低整体融资成本，将资产价值实现最大化。

　　双方这种合作模式，注入的资产满足了项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力等要求。对于越秀房托来说，这是一种有质量增长，就是新增并入的优质资产需要满足项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力等要求。

　　目前越秀地产持有越秀房托38.4%的权益，股份占比维持在30%-40%之间。知情人士透露，越秀房托近期或在港股市场有新动作。

　　经营提升、资产提升与财务提升是越秀房托资产管理的三大“法宝”。以写字楼运营为例，林德良认为，项目租户结构调整要与周边的产业属性结合。2015年，越秀房托从凯雷手中收购上海浦东竹园的越秀大厦（原名“宏嘉大厦”）之后，针对上交所计划搬迁有“小陆家嘴”之称的竹园区域，深入调研上交所搬迁、竹园进入自贸区所带来的产业机遇，对标香港交易广场，确立“成长性金融贸易企业”的全新目标，重点导入与证券相关的专业服务机构，并对项目的产品、服务进行全位升级。