据了解，越秀房托旗下写字楼每年有30%的客户流动性，深入与租户或者潜在租户互动，吃透配套楼宇要做什么产品服务，继续引入有支付能力的租户，打造合理的租户结构，租户调整便是水到渠成的事情。林德良认为这才是资产管理的核心逻辑。

　　在不可抗因素面前，信托基金的物业组合抗风险能力很重要。以越秀房托为例，每基金单位分派的收益率(DPU)很高，越秀房托物业的租金每年4%回报率，但却可以每年分派6%以上利息。

　　林德良指出这与物业结构有关。疫情期间，内地大部分商场因为给商户免租期，收益明显下滑。越秀房托资产组合里52%为写字楼，当中72%是成熟物业，28%是成长性物业；商场收入只占8%，基金2020年上半年业绩优于市场预期。

　　随着未来5年，房企拿地的自持物业比例越来越多，内房股选择REITs上市将成趋势。

　　随着存量时代的到来，商业地产逐渐由地产属性转向关注商业属性、资本属性，开发商由散持转向整持。三道红线、降杠杆，令房地产行业面临更大的不确定性，土地及金融红利时代已经过去。

　　由于房地产是资金密集型行业，投资周期长，企业急需拓展融资渠道，资产证券化因而成为热点。据戴德梁行统计，2019年内地商业不动产资产证券化市场延续前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，同比分别增长42.1%、36.3%。

　　越秀房托的扩张机会和挑战都在外资基金身上，在外资基金面前，越秀房托的核心竞争力除了三位一体的管理模式，还有利息分派的稳定性。据彭博数据显示，截至2020年11月30日，越秀房托总市值达121亿港元，股息率为7.32%，两项数据均位于香港11只REITs前茅。

　　随着REITs闸门的开启，未来优质资产也将出现供不应求的状况，可能会形成优质资产荒。而成立15年的越秀房托以其优质的底层资产和特有的商业模式将进一步受到投资者的青睐。这种资产组合、基金风险控制模式在如今的热潮具备一定的借鉴意义。