8月28日，吴亚军在一封内部信中提及“三道红线”：“龙湖因为过去的稳健而受到金融机构、评级机构和投资人的高度评价和认同。这次忝列‘绿档’，我们仍应‘朝乾夕惕’，同时又要敢于去抓住历史机遇期，对新业务主动布局、主动转型，在传统的地产开发业务上利用过去积淀的能力圈、客户资源、品牌号召力、组织人才等，稳健而不失锐利地发展。”

　　12月，龙湖冠寓子公司接连中标两宗福州租赁住房地块用于建设龙湖冠寓，合计将推出约1700间长期租赁住房。

　　回过头看，龙湖地产业务增长不够激进的原因或许在此。

　　如今虽“光鲜照人”，但也曾有一个不被看好的开始。

　　但龙湖始终未对外透露商业分拆上市的想法，龙湖集团CFO赵轶曾表示：“大概商场NPI/COST运营到12%至15%时，一些长线险资会倾向于拿优质资产。我们出让大概49%的股权，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时还能够操盘并表，能够收管理费。”

　　此外，龙湖一些新业务的培育也在有条不紊地推进。2021年，龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修设为新的主航道业务，这两个从智慧服务孵化而来的业务，也为龙湖的未来提供了更大的想象空间。

　　“为之付出的，终将会在某个时刻得到回馈。”

　　观点地产新媒体了解到，截至目前，冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计服务签约租户近25万人，累计服务用户近90万人。

　　如果说“三道红线”为高杠杆房企套上了紧箍咒，那么龙湖可以稍微松口气。得益于长期恪守财务纪律，暂时处于安全的“绿档”。

　　按照计划，龙湖将努力实现C1业务每年两位数的增长，C2、C3、C4每年30%的增长。基于此，全集团的利润希望能保持20%增长。

　　若从杠杆率看，龙湖集团资产负债率为75.91%，剔除1953.8亿元合同负债及预收款后，资产负债率为67.09%，低于70%红线。净负债率方面，2020年上半年略有上升至51.4%，但仍大幅低于100%的红线。

　　不过，某种程度上，龙湖之所以成为今天的模样，或许也有布局投资性业务的考量。

　　作为一个长期主义者，跨周期的商业地产被吴亚军赋予了更高期待：“关键是商业实现200亿元收入以后，不再需要我们为其输入现金流，他们完全可以实现自有现金流的正向循环，稳定的收益可以确保公司在任何波动的周期里都有‘压舱石’。”

　　无论如何，规模仍是目前对一家房企最直观的判定标准。

　　如图所示，2015年至2019年，龙湖平均贷款年限为5.24年、5.9年、5.92年、5.88年、6.04年，2020上半年债务平均年限进一步稳定至6.45年。

　　因此，在商业地产业务上，龙湖对内部有着严格的KPI要求，不仅毛利率要做到70%以上，租金增速保持在30%以上，整体回报率也必须守住6%底线，整体回报率必须跑赢资金成本。

　　12月28日，龙湖以总价58.11亿元竞得番禺区亚运大道北侧番禺客运站地块，这也是龙湖在广州的首座TOD商业综合体；次日，龙湖再以7.9亿元拿下重庆南坪汽车站地块TOD地块，这也是龙湖全国布局的第100个商业项目。

　　吴亚军曾回忆：“有的高管离开龙湖时很真诚地劝我们不要走这条路，也有国际投资人很担心龙湖‘资本市场优等生’从此沉寂下去，公司内外对战略也有诸多质疑。”

　　正如龙湖集团董事长吴亚军所言：“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”