不过，美国住房自有率依然超过发达国家平均水平，达到65.1%。美国现在3.3亿人口，国土面积有937万平方公里，人口密度偏低，私人拥有土地可自行建房解决居住问题。美国的住房条件好，大多数城市住房宽敞，不少独栋住房，整体价格太贵。美国绝大部分城市的房地产价格都低于中国香港及北上深。美国的住房问题主要在纽约湾区、旧金山湾区，集中在中产阶级身上。

美国的公共住房发展比较波折，公共住房总量在1994年达峰值140.9万个单元，相对美国住房总量来说这是一个很小的比例。

这种市场化、证券化、货币化的房地产市场，价格波动较大，历史上出现过很多次金融危机，如次贷危机。一般来说，房地产金融化并不是一个靠谱的模式。

但从美国的角度来看，房地产金融化似乎是一个不可复制的选择。美国为什么搞房地产金融化？

美国的房地产金融化模式，其实是利用了其美元及金融市场的世界主导地位。本质上，金融化的房地产，相当于印刷美元来为美国民众解决住房问题，美国人可低利率、低首付购房，同时由全球来买单。因此，美国模式不可复制。

从美德模式来看，土地私有化可实现房源供给多元化，避免土地过度集中，造成市场垄断。

03

深圳楼市

计划市场组合模式

比较新加坡、香港及深圳的房地产基本面。

三大城市的人口密度都很大：

新加坡土地面积724平方公里，人口564万，人口密度为7790/平方公里；香港土地面积1106平方公里，人口750万，人口密度为6781/平方公里；深圳土地面积1997平方公里，1343.88万人，人口密度6725/平方公里。

深圳的房价收入比是全国最高的，高达34.2，超过香港的21（2018年）。除了深圳外，三亚、上海、北京的购房痛苦指数都超过香港、新加坡。从国际来看，房价收入比在6-9之间可视作合理水平，但中国内地有37个城市的房价收入比超过10。

2019年，香港GDP总量为3583亿美元，深圳约3846亿美元，新加坡为3720亿美元。但是，深圳人均GDP远低于新加坡与香港。香港人均GDP为47773美元，新加坡为65957美元，深圳只有28637美元。

三地住房自有率相去甚远：新加坡为90%，香港为49%，深圳住房自有率仅为23.7%。

保障房覆盖面积：新加坡租屋覆盖人口为80%，香港的公屋和资助建房覆盖家庭为49%。

根据深圳2018年出台的保障房计划，2035年各类保障房不少于100万套。届时以2000万人口计算，深圳保障房覆盖人口预计不到20%。

新加坡、香港与深圳，三地人口密度大，经济总量相当，都是金融城市，土地性质皆为国有，但深圳的购房难度远大于新加坡、中国香港。

深圳房地产之路，是新加坡，还是香港？

新加坡与香港，都是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心，都有大量的热钱进出。这两座城市的模式相似：高房价及开放政策支撑金融资产，金融资产支撑国际贸易融资，贸易产业支撑国际航运。

对国有土地的支配决定了这两座城市的前途。新加坡政府利用组屋解决了民生居住问题，使得这一体系得以良性循环，避免经济房地产化、空心化，新加坡的工业产值比重依然高达30%。

香港没能利用国有土地解决居住问题。相反，居住问题支撑了高房价，高房价支撑着金融资产。如此，香港房地产、金融发展反过来会侵蚀民生、消费与社会发展。这就是房地产泡沫化的反噬作用。

深圳是国际贸易中心、国际航运中心、国内科创中心及金融中心，也有大量的热钱进出。但是，深圳与香港类似，没能利用国有土地解决居住问题。

我在《深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”》中指出，深圳房地产最大的问题是住宅土地供给严重不足——计划供地。国有土地以批租的方式入市，容易形成土地集中，造成房地产价格持续上涨。

证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定生态控制线不少于974平方公里，划定了270平方公里的“工业用地红线”。生态控制线和工业用地红线，合计土地1244平方公里，占深圳土地面积的62%。而“十三五”规划，深圳保障房仅 31 万平米用地。

深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的16平。

有人可能会说，新加坡经济条件好，政府有钱给民众建房。新加坡建屋发展局成立于1960年，当时新加坡才刚取得自治地位，李光耀刚上调，国家还没正式独立，经济水平低，财政捉襟见时。现在中国任何一个座大城市都比当时的新加坡更有经济实力建设保障房。深圳政府的财政状况是全国最好的，在全球也是屈指可数的。

深圳政府掌握了土地支配权，本可以成本较低的方式大规模提供保障房。但深圳在修路、建公园方面的投入是不遗余力的。

深圳为何不愿意划拨更多的土地给住宅用地？有解释是，深圳以工业立市，必须确保工业用地。其实，如果少划拨住宅用地，房地产价格奇高，最终会侵蚀深圳的工业与科技。

保障房少不说，为何连商品房用地也如此稀缺？宁愿将土地划拨给生态，也不给商品房住宅？

深圳是全国土地财政依赖度最小的城市，政府完全没有动力为了土地财政而提高房价。唯一能够解释的是国有土地市场化、金融化形成的惯性势能。

深圳是一座金融城市，房地产是金融资产的基石，做大房地产从而做大金融资产。深圳是人口、热钱的聚集地，只要减少住宅用地，外来人口和热钱自然可推高房价。同时，将学位，尤其是名校学位，与房地产捆绑。

最后，结合新加坡、香港、德国与美国的房地产模式，可以得出这种结论：

一、房地产，既是消费品又是投资品，既是市场问题又是民生问题；单靠市场或政府，都很难做到相得益彰，难以实现“居者有其屋”。

二、不管是土地私有制还是土地国有制，大规模提供住房用地，大规模供应房源，是解决居住问题的唯一成功路径。

三、新加坡的国有土地+保障性住房，德国的私有土地＋干预性租赁模式，都有利于解决住房问题。

四、土地私有化、市场化并没有传统观念认为的那么糟糕。

土地私有制，民众掌握了大量土地，可自建房解决住房问题；同时民众可大量供给土地，价格机制起作用，房地产市场相对良性，有涨有跌。

事实上，香港、深圳、上海、北京的购房难度、房价，要高于房地产市场化的纽约、洛杉矶、东京、伦敦、悉尼、巴黎、柏林等国际都市。

五、私有土地制+房地产金融化（证券化、货币化）是糟糕的模式，容易引发泡沫危机与债务危机；美国利用了其美元及金融世界主导地位搞房地产金融化，其模式不可复制。

六、国有土地+房地产市场化模式取决于政府意志。