新加坡和香港的土地制度都是国有制度，都有市场化的房地产，但结果截然不同。这取决于政府意志。事实上，土地国有制原本最有利于提供大规模的福利房，但土地国有制一旦与市场化相结合——所有权国有，使用权批租，房地产市场扭曲将不可避免，福利房也就遥遥无期。

由于香港政府是唯一的土地供给方，容易造成大地产商垄断房产，政府为了土地财政倾向于高房价。这种模式购房压力大，容易造成房价扭曲，居民杠杆高企，容易触发债务危机。虽然香港政府努力致力于公屋建设，但这种模式陷入了自我侵蚀的悖论。

七、最糟糕的模式是国有土地+房地产货币化。

注：本文参考了恒大研究院、兴业证券(601377,股吧)的研究数据，在此表示感谢！

参考文献

【1】高房价之困——香港住房制度反思，恒大研究院；

【2】新加坡、德国模式 ：建立阶梯化住房供应体系，兴业证券。

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（责任编辑：李显杰 ）

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