2021年12月24日，据北交所披露，华侨城转让的上海鲲鹏置业有限公司50%股权被泰康人寿保险有限责任公司接手，该笔交易已在2021年12月22日成交。该笔交易挂牌价格为4.86亿元，最终成交价格为5.11亿元。（网易）

　　五、研报摘要

　　【中指研究院：2022年房地产市场将呈现销售面积回落、销售均价平稳等特点】

　　中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告显示，2021年，在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，结合房地产市场运行情况，中央及地方频繁发布稳楼市政策。从企业层面看，房地产金融审慎管理持续发力下，代表房企积极营销，加大优惠力度抢收回款，但下半年市场降温下，销售业绩有所下滑。展望2022年，报告认为，房地产金融监管力度将不会放松，房地产金融审慎管理将进一步完善，住房信贷环境短期存在改善预期，但全年改善空间有限，货币信贷总量保持稳定增长。同时，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落、销售均价平稳运行、新开工面积继续下降、投资低速增长”的特点。（证券时报）

　　【12月楼、地市虽“翘尾”，但显著不及去年同期】

　　2021年12月，恰逢房企业绩冲刺季，新房供、求同环比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市显著分化：一线韧性较强，供求环比齐增，年成交量创近3年新高；二三线供应大幅放量，而成交环比增长19%，但同比跌多涨少。土地市场量增价稳，同样迎来年末“翘尾”行情，但是表现不及去年同期。

　　展望2022年，预期商品住宅成交总规模相较2020年将保持稳步回落。一线城市市场最具韧性，因供应规模大概率稳中微降，叠加需求相对坚挺，供不应求格局延续，成交仍具备进一步的增长空间。二线城市整体成交保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情。（克而瑞研究院）

　　【2022年房地产市场展望：从链式衰退到良性循环】

　　从全年时间序列上看，2022年市场走势前低后高。2021年房贷投放的季度波动率达到了近十年的最高值，导致市场前高后低异常突出。“跨周期”调控思路下，央行宏观审慎评估体系（MPA）将更注重信贷投放节奏，房贷投放不会出现过去两年的“大开大合”，总体投放将更加均衡，市场运行节奏也将更加平稳。

　　我们预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。12月的中央政治局会议、中央经济工作会议的定调利于提振市场信心，11月二手房市场加快市场筑底，预计成交量在明年一季度筑底回升，至年中回归至2018-2019 年月度均值附近。价格的进展要滞后于交易量，仍然存在惯性下跌。当前二手房景气度仍较低，11月二手房景气度指数为16，处于历史低位，代表业主端预期较弱，降价意愿较强，年底至明年一季度末二手房价格仍有向下的调整压力。经历半年成交量的逐步恢复，改善房价下跌预期，逐步带动价格恢复，预计明年二季度房价止跌。（贝壳研究院）

　　【2021年前高后低，行业新格局初现端倪——12月房地产行业月报（第42期）】

　　2021年12月，行业政策方面，预售资金监管继续强化，但是部分低能级城市开始通过发放购房补贴等释放需求端的利好政策。由于需求端调控已见顶，未来可能出现预调微调，小幅利好政策可期。住宅方面，市场仍然表现低迷，由于一二线需求基础更好，三四线透支严重，预计2022年一二线住宅市场将保持平稳，三四线可能缩量。土地方面，2021年仅一线城市全年累计成交规模同比增长，整体来看全年呈现“前热中冷后稳”现象，展望2022年，考虑到一季度的偿债高峰，我们预计国央企及稳健性民营房企在土地市场端的竞争压力较小，第一季度土地市场表现或将与2021年第四季度保持一致，但后续市场情况仍存在不确定性，还需综合住宅市场情况和政策变动而定。企业方面，销售降幅进一步扩大，投融资方面国央企分化明显，国央企拿地力度扩大，融资改善，民营企业投资力度下降且融资规模继续被压缩。（亿翰智库）

　　六、月度观察：基本面加速下行触底，“良性循环”或成2022年关键词

　　从国家统计局发布的数据来看，2021年1—12月，房地产基本面加速下行。

　　从需求端来看，2021年，商品房销售面积为17.94亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售额为18.19万亿元，同比增长4.8%，远不及2020年全年商品房销售面积、销售金额增速（2.6%、8.7%）。

　　2021年12月，销售数据同比降幅在上月出现短暂收窄之后，又进一步加速下挫。截至2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米，不降反增。虽然2021年12月A股房企迎来了难得的股价回暖，投资者情绪回暖但购房者情绪并未出现明显改善，房企库存较11月显著上升，销售端压力倍增。

　　从供给端来看，2021年全年，房地产开发企业房屋施工面积为97.54亿平方米，同比增长5.2%；但房屋新开工面积为19.89亿平方米，下降11.4%，创下2016年以来的最大跌幅；房屋竣工面积为10.14亿平方米，同比增长11.2%，2021年12月单月房屋竣工面积远超全年其他月份，可见，2021年年底出台的各项政策助力“保交楼”发挥了一定作用。

　　从融资端来看，2021年全年，房地产开发企业到位资金同比增长4.2%，2021年12月单月，来自国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款的增速较上个月全面下滑。其中，定金及预收款是最重要的资金来源，定金及预收款下滑也反应了市场需求低迷。时代商学院认为，2021年11月显露出的“融资解冻”迹象或只是体现在个别优质房企上，整体融资数据的颓势未改，在房地产企业信用问题未纾解之前，其资金循环链仍难以打通。

　　从投资端来看，2021年全年，全国房地产开发投资完成额为14.76万亿元，同比增长4.4%，2021年12月单月的投资增速骤降，2021年全年开发投资完成额增速是2016年以来最低。时代商学院认为，开发投资完成额持续下降主要是土地投资和新开工走弱。第三轮集中供地流拍率虽有改善，但受制于现金流持续收紧及债务压力，诸多民企的拿地意愿和拿地能力不足，土地市场主要由国企和央企支撑，加上2021年下半年预售监管趋严，房企开工意愿低迷。

　　房地产基本面已触底，持续下行的空间不大。2021年12月，国家多部门密集出台政策，旨在保持房地产平稳运行，促进房地产行业健康发展和良性循环，基本可以判断房地产进入“政策底”，“良性循环”或将成为2022年房地产行业政策的关键词，在整体调控基调保持不变的情况下，房地产行业将进一步分化，国企、央企、区域龙头和优质民企的优势进一步扩大。