虽然成交量回暖了，但价格仍然低迷，开发商纷纷让利促销。据统计，五一期间许多楼盘推出福利购房活动，包括7天无忧退换房、特价房、购房抵用券、车位抵用券、家电大礼包等。客观来说，苏州楼市回暖属实，但是并不是传统的量价齐升的模式，而是量升价跌的现实。不过这给苏州这座城市的土地财政，算是带来了直接而又明显的支持：5月9日至10日，苏州2022年首场土拍取得“开门红”。15宗宅地全部成交，最高楼面价31046元/㎡，最高溢价15%。共斩获233.77亿元。这对于全国相对冷淡的土拍市场来说，绝对是非常突出和优秀的表现。复盘成都和苏州这两个新一线的楼市回暖情况，有依有据，但是大家有没有发现有一个共同点？那就是价格涨不动，和东莞成交量还没起来价格就开始飘完全不一样的是，这两个新一线城市的楼市回暖，明显更为务实。

成都（）3本质思考：是真正回暖信号，还是昙花一现？其实东莞，成都，还有苏州，这么一路看下来，仔细琢磨，还真的只能算个例。特别是东莞的躁动，具有非常明显的市场化投机驱动和炒作的苗头，相信经历过楼市高温，对过往房价躁动阶段有经验的朋友更会体会明显。而成都和苏州的回暖，比较能够理解，更像是供需挤压迎来政策宽松后的需求释放。从一个房地产行业从业者的角度来看，其实这些表现，或者说城市案例，完全没有中国楼市全面回暖的信号意义。几个本质：1、首先是从城市级别上来看，没有一个具有标杆意义的一线或者是模范城市，出现明显的回暖或者躁动表现，从基本面分析的角度上来看，低能级的城市躁动先于高能级城市，要么是本地炒房群体和资金的自导自演，要么就是真实需求得到了释放。2、其次是当前房价和没购房的群体购买力之间的差距，依然存在，这是不争的事实。3、信心和预期，锚定的是房价稳定可行的上涨空间，而这条红线，也是国家意志和顶层设计的高压线。2022年3月以来，从中央到地方，楼市利好政策不断，购房者心态也有较大转变。但是要说恢复到疫情爆发以前的水平，并不现实，购房者的观望心态仍然是阻碍楼市回暖的一大因素，前期的调控加码、部分房企暴雷、项目降价等使得购房者信心备受打击，虽然自住需求尚存，但短期内观望情绪在所难免，也有一部分居民对未来收入预期并不乐观，捂紧钱包是当下很多购房者的真实心态。4、出现躁动的城市无论是级别还是数量，完全可以说得上是万绿丛中一点红，不具有代表性。5、从各项官方统计数据，包括民间统计数据来看，房地产市场的全国性下行趋势并没有出现全面反弹的趋势，还在探底阶段。所以，东莞这一次的躁动，说白了有顶风作案，跃跃欲试的味道所在，而成都和苏州的回暖，就很行情，毕竟对价格控制得很好。而东莞这样的城市，经济底色是制造业和产业链，就在基本面经济要素还没有发力以前，楼市就开始蠢蠢欲动，说实在的，这是非常危险的一件事。当下还沉浸在“解套有望”的东莞炒作投机群体，很有可能会迎来政策铁拳，逆势而行，大概率就是昙花一现。和国家意志玩花招，不会有好结果。

写在最后：接下来，该如何预判不同城市的楼市和房价走向？通过以上分析和研究，其实已经很清楚地表明了对局部地区和个别城市躁动的本质的界定。实在是没有什么参考的意义，好言难劝想死的鬼，不具有代表性，而且风险还高，完全没有必要见风是雨，被带节奏。事实上，绝大多数城市，包括一线核心城市，当前的楼市和房价，基本还是处于一个艰难承压的现实情况下，比如深圳的调控定力，比如上海的疫情冲击，比如北京的不动如山，比如广州的政策谨慎放松。东莞的房价和楼市炒作，在没有增量资金和外来群体的多方挤压之下，只不过是一个存量环境里面的击鼓传花游戏而已，而且这个游戏，还要顾及国家的政策铁锤风险。完全就是风向标没动，就自作主张瞎折腾的典范，没有什么值得太过于关注的。对于东莞本地的购房群体，没有必要被环境和氛围裹挟，按自己的节奏和需求来就是，这是良心话。而对于其他城市和地区的群体来说，其实更值得关注的，是一线城市后续的楼市走向。说实话，现在中国楼市的动向，都在盯着一线城市这一轮疫情以后的表现。而一线城市的房价管控和楼市热度，疫情以后，变数很大。特别是上海和北京，这一轮疫情对经济造成的冲击和伤害，会不会考虑从楼市里面通过撬杠杆拆借出来，非常重要。深圳楼市有这么一个段子，是关于房价预测的：现在买房子，未来想要价格翻倍，大概需要多久？……那就得看深圳的经济发展情况了。怎么说？如果经济好呢，那么5年8年就能翻倍咯。如果经济不好呢？嗯……说不定1年就能翻倍了！这个段子，在2020年以前，是所有一线城市适用的底层逻辑。所以，未来中国楼市和房价怎么走，一线标杆，才是最大的看点和关注焦点。至于次能级，低能级的城市和地区，多看看成都和苏州的玩法和管理，才是正途。逆势而行，即使一时得利，一旦风险爆发，连本带利吐出来，不是开玩笑的。历史不会简单重复，但是永远押着相同韵脚。以上，就是对当前楼市一些动态的观察，分析，还有研究，和各位朋友们进行一个分享。非常时期，讲究定力。跌宕的大时代中，多做确定性，安全性高的选择，总是不会错。文章的态度和表达已经很清晰，至于看到的人有什么收获，见仁见智吧。