低利率和高房价推升地产泡沫，可调利率按揭贷款和次级贷款占比上升。2002-2004 年 期间，美国房价持续上升，大幅超过可支配收入增速。由于前期基准利率持续下行，可调利 率按揭贷款（ARM）占比上升，从 2001 年的 12%上升至 2004 年的 35%。2004 年降息周 期结束后占比有所降低。低利率环境下金融机构竞争激烈，银行信贷条件放宽，对原本不符 合贷款条件、实际还款能力较弱人群的“次级贷款”快速增长。2003-2006 年，美国抵押贷 款中的次级贷款的比重不断升高，“次级贷款”也多以可调利率形式发放。

　　5、展望：关注资金和交楼恢复情况

　　2.3、香港：1998年金融危机房贷违约增加，救助侧重稳地价和信贷支持

　　（报告出品方/作者：信达证券，江宇辉）

　　香港的预售资金拨付方式，在签订初步协议和买卖协议时提前缴纳定金。签订初步协议 时买方交付初步定金（如房价的 10%）。购房者签订合约后通常可选择建筑期付款或即供付 款，即供付款形式只需交房时付款。签订买卖协议时后，买方再向开发商支付相当于已实际 缴付的初步定金与买价的差额。这一款项须由指定律师托管，须得到核准建筑师签订，才可 发放给工程承办商。

　　3.1、美国：二手房销售为主，新房中预售比例高

　　香港预售占比大致在 50%左右，2008 年后预售占比持续上升。香港二手住宅买卖数量 占比较高，常年在 60%以上。2021 年末一手买卖占比平均值在 20%左右。与美国的情况类 似，香港新房也以预售为主。1993-2014 年预售数量占比多数年份超过 50%。2006-2007 年 预售比例有所降低，但随后进一步上升，2012-2013 年接近 80%。

　　2.1、美国：08年次贷危机断供引发连锁反应，救助侧重居民和金融机构

　　4.3.2、行业集中度：地产市场集中度进一步提升

　　金融方面，通过、推出了新的置业贷款并增加支持力度、暂停房地产贷款“四成指引”、 推出住宅按揭担保计划等方式。信贷方面，1998 年增加了“首次置业贷款计划”的额度， 为中低收入家庭以及单一申请人提供低息贷款，帮助支付首期以及相关开支，计划一直持续 到 2002 年。香港金管局于 1998 年 7 月 28 日撤销银行物业贷款占总贷款的“四成指引”，四 成指引是在 1994 年香港房价大幅上涨的背景下推出的。1998 年 12 月 3 日，按揭证券公司 决定推出住宅按揭担保计划，向银行提供占物业价值最高 15%的按揭担保。 微观层面，香港严格信用体系或是断供出现较少的原因。一旦出现断供，银行通常将追 缴直至断供者破产为止，最大程度减少银行现有损失。政府救助政策让香港从不断下跌的楼 市中走出，1998 年 11 月，香港房价跌幅开始收窄。负资产状况在 2004 年后明显好转。