从供给侧看，支持优质民企，反映监管部门“稳预期”目标明确，“因企施策”体现监管层维护房地产市场良性发展的坚定意志。5月《陕国投房地产月报》指出，市场供给侧融资政策出台新方案：碧桂园、龙湖、美的等民营房企被选定为示范房企，在发行债券时同步创设信用保护工具，体现了监管部门对优质民营房企市场融资功能的支持，有效提升了市场信心。近期流动性支持措施将进一步升级，涉及房企可能还将包括远洋和金地，中债信用增进投资公司将对示范房企的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

　　● 2022年上半年国内高强度房地产政策并未扭转市场走弱的趋势。本轮周期表现出四大特征：持续时间长、量价齐走弱、区域结构性差异明显、政策效果不及预期。

　　2021年下半年以来，在“三道红线”房地产调控政策的影响下，房地产行业违约事件频发，恒大、蓝光等大型房企信用危机引发市场忧虑。2021年10月的统计数据显示：房地产行业以5%的债券市场规模占违约规模的20%。上半年以来，房地产行业的信用风险尚未出清，7月的全国性烂尾房“断贷”事件进一步削弱了市场信心。

　　3.房地产行业走弱的原因

　　对比过去10年中国房地产行业的发展规律，本轮房地产行业周期表现出以下4方面的新特征：

　　2.上半年房地产行业发展新特征

　　今年上半年以来，奥密克戎毒株新变种BA.2亚型毒株在全球范围扩散，加剧了国内疫情防控形势，对产业发展影响巨大，经济增长不确定性增强，市场预期转弱，需求不足，从而对房地产行业形成了严峻的需求冲击。

　　● 上半年房地产行业走弱主要由三大原因形成：“三道红线”房地产调控政策与房地产行业信用危机是“导火线”。经济发展的阶段特征与内外部多重因素影响经济增长，是本轮房地产周期的主要内生原因。2021年底以来新冠肺炎疫情的反复对房地产市场需求形成短期冲击。

　　● 特征4：政策效果不及预期

　　● 原因2：经济发展的阶段特征与内外部多重因素影响经济增长，是本轮房地产周期的主要内生原因

　　房地产行业债券的特异性超额利差反映了行业风险尚未完全出清，尤其是在市场需求疲软与融资约束双重压力下，房地产企业流动性风险问题突出。今年上半年违约及展期信用债中超过50%属于房地产行业，逾期本金占比达到约70%。房地产供给侧压力尚未彻底缓解。

　　● 判断2：国内房地产行业中长期发展趋势良好，但房价增速将明显放缓

　　● 判断1：短期形势依然严峻

　　延续2021年下半年房地产行业销售的颓势，2022年上半年国内房地产行业销售持续下滑。1月以来，国内房地产累计销售同比出现负增长，下跌幅度呈现扩大趋势。截至6月底，销售面积累计同比下滑22.2%。受去年年中行业信用危机及销售市场不景气的影响，房地产投资、建设等数据同步下滑，新开工受房企融资、债务压力影响下滑幅度最大，上半年累计下滑34.4%。从趋势对比上看，“竣工-销售”收窄，“销售-新开工”扩大，短期市场供给过剩的局面将逐步修复。

　　近年来，我国经济增长进入换挡期，高质量发展要求不断提升，经济增速逐步趋缓，房价增长动力不足。同时，国内经济增长表现出明显的区域结构性差异，经济重心呈现南移、东移的趋势。我们判断，经济增长的动力和区域结构性差异成为本轮房地产周期的主要内生驱动因素。

　　上半年全国土地供求量明显下滑，尤其是三线城市土地供求降幅最大，土地市场溢价率降幅最高。