从2012年下半年开始，市场的刚性需求在沉寂观望以后逐渐入市，销量进一步融冰，同时首次改善需求也有复苏，各家房企绕开价格血战，比拼性价比成为发力点，比如针对首套房的改善客户，多家楼盘推出了包括“微改善”、“轻豪宅”、“未来墅”等为名的创新产品，通过增加一些户型实用率吸引客源。此外各家开发商打起速度战，南京楼市也陡然多了不少“快闪盘”，多家项目7个月、5个月甚至3个月就从拿地进入销售。开发商全年营销声势也不断，通过持续的营销活动维护人气和销量，并且使出降价之外的擦边球套路，比如延长首付期限，或是打出个别极低的起售价，不过总体上这些招数博人眼球但诚意不足，主要是维持楼盘人气，对销量拉动不明显。

　　市场回顾： “限购+限贷”首次组合出击

　　第三轮调控：2009—2011年

　　2009年中开始，南京楼市成交持续上扬，全年达到9.66万套，二手房的成交量首次突破10万套，住宅销售总量接近20万套。统计数字显示当年南京房价同比上涨10.4%。“高烧”只会再度引发严控，第三轮调控几乎是在市场预期下来临，2009年下半年，此前一度宽松的二套房贷被部分银行收紧，首付提升至最低4成，基准利率上浮10%，9月南京启动楼市监管，打击捂盘炒房号等违规行为。10月公积金政策调整，购买面积在144平方米以上的高档房，再次申请公积金贷款的额度下降一半。12月个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

　　2010年，调控政策密集加码，年初二套房贷首付提升至50%。，随后二套房认定标准出台，明确以家庭为单位认房又认贷。和今年相似，2010年9月底，多部委在黄金周前出台新“国五条”，包括暂停三套房贷款，首套房首付30%以上，二套房首付50%以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍等规定。让原本热闹的南京楼市在当年黄金周突然遇冷。随后的10月份南京又启动三套房限购，首套房7折利率也宣告取消。

　　2011年2月，南京市出台限购措施，本轮限购一直维持到2014年9月21日，随着限购持续，楼市购买力几近停滞，供需再度逆转，开发商全面转向刚性及改善需求的争夺，随后各大银行提高了首套房利率，上浮区间为5%—10%，最高上浮20%。房贷门槛抬升又使得不少刚需客陷入观望，需求从滚滚洪流到涓涓细流，库存不断增加，各种“假摔”促销逐渐演化成“真实惠”。

　　房企应变：

　　抢客“抽水”花样迭出

　　2011年，南京楼市全年成交仅为3.8万套，限购限贷之下冷风飕飕，开发商进而上演一轮抢客大战，招数五花八门，被业内比喻为“抽水”。由于“双限”，市场需求集中在刚需买家，当时包括河西在内南京各大板块将近6成以上楼盘，全都是以推中小户型为主。有的楼盘原先做大户型，后来也主打小户型，户型战拉开大幕，70平方米以内做三房不下十几家。

　　2011年年中开始，抢客战终于升级为价格战，当时河西中海凤凰熙岸推出300套精装修新房源以25500元/㎡起售，均价26000-27000元/平方米，相比此前推出的精装房源售价下调近2000元/平方米。7月河西苏宁睿城三期房源以16670元—18000元/㎡的“震撼价”开盘。紧接着价格大战转向仙林湖，当时的万科金色领域和保利罗兰香谷两家在售楼盘展开“万保大战”，前者开盘均价11500元/平方米，起售价9900元/平方米；后者开盘，折后均价9900元/平方米，起售价9100元/平方米左右……不仅你来我往好不热闹，两家楼盘也在各家售楼处和开盘现场门口展开营销攻势抢客，除了大牌“斗嘴”，送玫瑰花等招数也全都用上了。

　　最严调控下，开发商如何应变仍有悬念

　　2016年开始：第五轮调控

　　伴随2014年9月限购放开，2015年“330”新政出台，购房门槛放宽，2015年南京楼市重演了由复苏到火热的情节，各项指标全面爆发：全年楼市成交达到10.7万套，房价连续上涨10个月，库存下降1万套左右。进入2016年，库存继续下滑至2万套低位，捂盘惜售愈演愈烈，年内至今，南京推出了十几项楼市调控措施，力度不断升级、目标不断细化，最终涉及到供给、需求、房价、地价等各个方面，10月初全面升级的限购限贷也成为全年调控最严一击。

　　在本轮限购限贷升级以前，南京楼市前三季度已创下卖房超过10万套的新纪录，调控效果犹如速效药，截至目前，市场供需初步出现逆转，一房难求的状况大范围消失，大多数楼盘销量下降，开盘很难卖光。日前南京市房管部门发文称，9月25日以来全市商品住宅日均认购300套，较今年以来市场较热时下降明显，但与往年日均认购水平260套左右相比持平略高，市场处于阶段性调整期，成交呈现理性的状态。

　　目前来看，“双限”升级最直接影响便是楼盘蓄水客户大量流失，其次是供应量大增，部分板块由买家抢房开发商捂盘惜售迅速过渡到开发商抢推抢客，眼下绝大多数楼盘基本拿到销许就开盘，推房毫不迟疑。伴随2016年调控持续，开发商是否又要开始“抽水”？接下来卖房还有没有新招？业内认为目前还存在不小的悬念，首先上半年至今的限涨令持续执行，热点板块房价封顶，阻挡了相当一部分涨价空间，在此基础上开发商是否还会降价促销，目前尚不明朗；其次南京出台“宁十三条”之后，对楼盘违规销售现象实施严查，很多以前的招数如“低首付”、“抄底价”等眼下都有违规之嫌，可能也没法再使出来。就此来看，下一步楼市可能陷入供需双方博弈的持久战，短期内降价潮未必到来，但销量长期下滑之后，明年或将迎来降价促销的转折点，开发商除了价格促销之外，可能还要在产品内功上多想办法。

　　记者朱晓燕乔淳