“928”杭州楼市调控之下 近2月市场的变与不变

　　从重启限购，到陆续出台提高二套房贷首付以及限制购房落户等楼市新政，再到重拳出击的市场监管。连番调控动作下的杭州楼市已开始逐渐降温，也让楼市的发展更为平稳有序。

　　就目前来看，与之前相比，调控了近两个月的楼市已呈现出新的特征和变化。

　　市场的几大变化

　　1、新建商品房成交量环比下降明显

　　据透明售房网数据统计，上周（11月14日-11月20日），杭州市区新建商品房共成交2532套。其中，新建商品住宅共签约808套，签约总面积10.4万平方米，签约总金额17.5亿元。这也是自月初以来，市区新建商品房周成交量连续第三周维持在3000套以下。

　　这个表现与9、10月份相比，成交热情明显淡了很多。透明售房网数据显示，9月份杭州市区新建商品房共成交2.73万套，日均成交量约为910套，到了10月份，日均成交量直接降到约为683套。进入11月份以来，日均成交量下滑更加明显。截至11月22日晚数据，市区新建商品房日均成交量仅约358套。

　　事实上，进入10月份以来，新建商品房的成交量就开始有所下降。数据显示，10月份市区新建商品房成交量环比9月份减少25%。根据杭州市透明售房研究院统计，10月杭州全市新房共成交2.05万套，为今年3月份以来月度成交倒数第二位，仅略高于8月销量；成交总面积221万平方米，总金额378亿元。其中，市区成交1.7万套，为今年3月份以来月度最低。

　　“受政策影响等原因，楼市成交量下降的情况或将持续。”有业内人士分析，加上市场预期的降低，无论是购房者还是开发商心态都发生了变化，这也在一定程度上减少了成交。

　　2、二手房成交量连续七周下滑

　　与新建商品房成交量下滑情况类似，市区二手房成交量也已连续七周出现下跌。

　　据透明售房研究院统计，上周(11月14日-11月20日 )市区二手房共签约1408套，环比下降20%，签约总面积14.9万平方米。其中，二手住宅签约量为1163套，环比下降26.7%，签约总面积11.4万平方米。

　　从主城区二手房签约分布情况分析，上周(11月14日-11月20日 )主城区二手房签约684套，较前一周减少了261套，环比下降了27.6%，日均签约98套，其中周二（11月15日）签约146套，为上周单日签约量最高。上周日均签约量已跌破100套，周末更低至不足50套，周签约量也再一次刷新最低值。

　　“这个情况与去年同期恰好相反，受政策影响，二手房也开始冷静下来了。”据市区多家中介工作人员反映，近段时间以来，有不少房东把之前挂牌的房源价格调低了，有的房东甚至直接把房源挂为出租。

　　3、新入市的开盘项目减少了

　　市场成交量的减少，与市场供应量减少也有一定的关系。

　　从近期统计的数据来看，杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减的情况就比较明显。

　　据不完全统计，11月份杭州市区预计推出新房源的楼盘仅20余个，相比九、十月份直接减半。以上周（11月14日-11月20日）为例，杭州市区仅有包括龙湖·春江郦城、阳光郡等在内的3个项目开盘，其中龙湖·水晶郦城为首次开盘。

　　这个情况实际上从10月份就有了征兆。数据显示，进入10月份以来，杭州市区新入市的房源就比之前减少了不少，甚至有不少在9月份就对外放出风声要推新房源的项目，现在还没领到预售证。

　　市区一主打改善产品的项目就把开盘计划一推再推。“眼下预售证的申领非常严格，如果工程进度没有跟上，有指标不达标以及项目定价等，都会影响预售证的申领。”有业内人士直言。

　　新入市项目的减少，另一个原因还在于眼下市场环境对开发商的影响。自9月18日重启限购政策以来，在连番调控政策以及严厉的市场监管氛围下，市场的观望情绪明显比之前增强。

　　“目前市场变得非常不明确，对后市也比较难以判断，只能把开盘计划推迟。”某房企营销负责人表示。

　　4、商业地产成交走热

　　虽然整体的成交量呈下降趋势，不过从具体成交来看，商业地产的成交表现则是逆市飘红。

　　相关数据显示，自今年3月份以来，商业地产成交就呈现回暖趋势，尤其是9月末楼市新政后，不在限购之列的商业地产项目更是成交有所抬头。10月份杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高，其中成交面积首次突破50万平方米，成交金额高达93亿元。

　　根据杭州市透明售房研究院统计，10月杭州市区商业地产成交套数占总量的36%，为2013年以来首次突破3成，较9月占比增加了11.1个百分点。

　　从上周（11月14日-11月20日）的市场成交表现来看，2532套的总成交量中，商业地产共成交1724套，占比达68%，环比上涨43.3%。以主城区为例，从上周的市区成交量排行前十的楼盘来看，除了绿城·之江壹号、中国铁建保利像素等住宅项目外，其余大多数均为商业项目，尤以酒店式公寓产品为主，其中城北的新天地中心单盘周签约量就达386套。

　　“商业项目受调控政策影响较少，一定程度上承接了住宅市场购买力的外溢。”业内人士分析，“不过就目前来看，杭州商业地产的去化周期仍处于高位，后续去库存的压力仍较大。”

　　据透明售房研究院统计，按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，目前全市商业地产去化周期约为25.7个月，仍超出商业地产市场一般认为的去化周期在12-24个月的合理区间，且仍存在区域结构性不平衡等问题。

　　5、投资客开始退场

　　“最近咨询买房的人明显比之前少了。”某资深业内人士介绍， 相比前几个月，近段时间来向他咨询买房的人已经少了不少，“之前一天最多的时候，有差不多两百多个电话是咨询买房的。”这其中，投资需求占了大概一半。

　　不过随着9月18日杭州市场一系列的政策出台之后，这类投资客开始逐渐退场，特别是11月份调控政策升级之后，各大项目案场更是鲜见外地投资客踪迹。

　　据透明售房网相关数据统计，从10月下旬开始，外地购房者占比较9月限购前就减少了近5个百分点。

　　不少之前备受投资客青睐的楼盘的反馈也说明了这一点。城东新城某项目负责人表示，在调控之前，该项目就有不少外地投资客“组团”来咨询或下单，“最多的时候，一天要接待几十组外地购房者。”不过进入10月份以来，这类客户就减少了不少。“ 近期的成交主要以自住需求的购房者为主。”

　　6、买卖双方的市场预期变了

　　市场的变化，一定程度上受到了买卖双方的市场预期变化。

　　就卖方而言，无论是开发商还是二手房东，出于对后市不明朗的判断等原因，不少都放缓了入市的步伐。

　　某房企销售负责人就直言，今年以来总部下达的销售任务已基本完成，因此对于后续的销售也并不着急。