原标题: 房企财务状况表现分化

　　3月22日，中国房地产业协会与中国房地产测评中心在北京发布的《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》）显示，2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率经多次降息明显下调，债券市场也有利好。与此同时，上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。2015年，企业纷纷加大融资力度，500强房地产开发企业2015年的资产负债率均值为66.34%，较上年小幅提升0.47个百分点；净负债率均值为72.23%，较2014年的93.77%下降21.55个百分点。

　　《报告》总结称，自2014年以来，国内房企的融资环境就开始出现积极信号，再融资开闸、公司债获准、中票放开都意味着国内房企融资渠道重归市场化。2015年至今，上市房企定增规模超过3000亿元，公司债发行规模也达千亿，中票融资规模也创近年新高。

　　大房企财务普遍稳健

　　日前，作为龙头的万科公布去年全年业绩报告，其中显示，在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债、30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

　　费用管理能力的提升，带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋，但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。

　　报告指出，万科保持了现金流的稳健和资产负债表的平衡。2015年，万科再次实现了销售回款率超90%，实现经营性现金流净流入160.5亿元。万科2015年净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。

　　毫无疑问，经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为：“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅，好房子，好服务，好社区，因此管理团队的效益，不能仅仅是财务数字，最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。

　　2015年，万科完成绿色建筑面积1406.5万平米，同比增长60%。在2015年开工面积中，工业化应用比例达到81%。在工业化助力下，工程质量得到进一步提高。新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%，完成了之间设定的三年目标。

　　郁亮表示：“客户满意最后都会体现在品牌价值上，这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任，万科依然追求的是有质量的增长。”

　　部分企业面临危机

　　大型房企业绩理想，财务状况良好，但部分中小房企却面临着不小的财务困境。根据数据显示，截至2月底，国内A股市场上共有90家房地产上市公司公布了自己2015年全年业绩预告，其中21家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，17家预减以及5家略减。除此之外，业绩预增的上市房企则有19家，10家扭亏以及1家续盈、11家略增。

　　而在出现首亏的21家上市房企当中，统计数据显示，下降幅度最为明显的为天津松江，其业绩下滑幅度将达到5203%。而根据公司2015年年度预告显示，经财务部门初步测算，预计2015年年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-6.8亿元左右，而公司去年同期的净利润为1332.44万元。

　　“2015年没有新项目完工，均为尾房项目，造成2015年结转的房地产项目收入比较少。”公司在业绩预亏公告中指出。

　　而除了目前业绩下滑幅度最大的天津松江之外，上市房企中业绩预计亏损额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。公司在预亏公告中指出，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。