改善需求透支下别墅房企要创新 来源：资料图片

365淘房 南京讯 俗话说，“穷则变，变则通，通则达”，“变”才是永恒的。生活如此，行业同质化竞争下的房企也当如此。板块规划利好时，诸多开发商就会进驻该区域，地价被抬得偏高，最后由购房者来买单，但并非所有的楼盘都会有“接盘侠”。

在市场竞争激烈、同档次产品堆积严重的宝华板块，尽管市场已经好转，产品去化速度加快，但长远来看，区域无论是刚需住宅还是改善别墅，货量均是饱和的。今年碧桂园在宝华拿下了8个项目，势必给原本就饱和的宝华市场增加更多的“负担”。>>>仙林外校宝华幼儿园9月招生 助力宝华再掀“购房热”

大改小，小改大 开发商：满足更多需求

一般来说，楼市呈下行趋势之际，购房者钱袋也会缩紧，房企多将户型面积改小，以控制项目的总价。近几年，南京市场包括中浩山屿湖、阳明山庄等在内的多家别墅房企都这么做过。2013年楼市下行，宝华板块就有房企调整产品上市节奏，将高层住宅上市的时间提前，别墅则延后。

如今，宝华板块热度提升，有房企“小增大”，也有房企“大改小”。位于宝华山脚下的锦隆云山墅目前在售独联别墅户型面积在250-480㎡，总价280万元起。据可靠消息，今年10月份，锦隆云山墅将上市一批联排别墅，户型面积控制在120-150㎡，且精装交付，价格尚未确定，但是总价不会超过250万元。>>>2016机场二通道北段将通车 河西改善客“围猎”江宁别墅

对此，笔者联系到江苏锦隆公司总经理张翠红，她表示：“项目目前的户型面积集中在250-480㎡，之所以打算做小联排也是想丰富产品线。此外，也想通过这批产品看看市场的反应。”

而同板块的竞品新湖仙林翠谷另作他算。新湖仙林翠谷前期在售的独联别墅面积控制在230㎡左右，总价不过300万元。然而，项目后期的产品规划已在去年下半年做变更，别墅户型面积在300-350㎡，总价450㎡，3层、4层的户型都有。除了别墅的面积增大外，项目83-144㎡的洋房，也变为150㎡的大平层和220㎡的复式产品，预计今年5月上市，价格未定。不仅新湖仙林翠谷，江北的大吉公元后期也将扩大产品的面积，新湖仙林翠谷项目负责人表示：“板块竞品多，要寻求突破和创新，走差异化路线才能吸引更多客群的关注。”

此外，对于宝华板块的楼市情况，张翠红表示：“宝华的别墅市场后劲还是很足的，不过对刚需投资我不看好，目前宝华板块的生活配套还是主要依托仙林湖、万达茂，生活配套对刚需客来说还是很重要的。”

土地溢价率过高 改善市场不稳定因素激增

从全国楼市来看，房地产投资增速已经在下滑。南京房企的地王之争、土地溢价率过高也让部分房企在前进的路上担上了或大或小的风险。为了盈利，房企不得不争相去做高端改善产品，一些不宜做改善、做高端的地段也不得不被“拔高”。这样人为带来的豪宅实质是被“阉割”的豪宅，过度被“拔高”的改善市场也有着自身的不稳定性。>>>喜！城东再迎新“血液” 地王入市别墅首开4W+

景枫投资策略推广部经理黄媛表示：“当下南京市场充斥了很多豪宅，但是一些产品除了价格高外，并无豪宅的要素。购房者还是要购买具有豪宅开发经验的品牌产品。”

市场是变化的，需求也在慢慢改变。南京市场上最先入市的一大批刚需或者投资客目前也都走上了改善的路，但是改善需求并非无限制的释放。近期楼市过度“发烧”已经提前透支了改善需求。在越来越多改善产品充斥楼市的行情下，房企唯有创新才能走得更远。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远表示：“别墅在山水资源、地段的选择上很重要。除此之外，产品的品质、细节的处理、功能的区分上也很重要，这是最直观的要素，也能给客户最直接的体验。”（365淘房 张丽）返回南京365淘房>>