降低住宅业务比重 房企不再是“单纯的开发商”

　　从房企逐步公布的年报中可以看出,它们的房地产主业普遍表现一般。房企都在坚定寻找新的利润增长点,远洋地产董事会已经在考虑更名,并不再认为自己是一家房地产公司。而这种趋势随着行业洗牌加速将成为主要现象。

　　“很多人都愿意简单地做住宅开发业务,但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认,都必须接受,从2014年开始,住宅开发业务发生了质的转折。” 远洋地产主席兼行政总裁李明在其业绩会上称。

　　一项值得关注的数据是,2015年远洋新增投资中,住宅开发占比由过去的90%降至60%,其他业务占比升至40%,未来还将达到60%。

　　这已经不是个案。房企陆续公布的2015年年报都逐渐显露了,开发商对于住宅业务的忧虑,转而在其他领域有所开拓。

　　鲜有亮点的住宅业绩报

　　“住宅这块的业绩报真的找不到亮点。”一家品牌开发商相关人士向21世纪经济报道记者抱怨称。

　　以远洋地产为例,2015年其在进一步压缩管理费用和营销费用(营销费用绝对值下降35%,管理费用绝对值下降16%)的情况下,毛利率仅为20.6%。

　　李明称,“有一点需要引起关注,远洋今年的毛利率与去年基本持平,这是在整个行业毛利率普遍下降的背景下做到的,而且远洋的核心净利率有提升,这也是今年行业内非常少见的。我们保持结转毛利率稳定,且销售毛利率还略有提升,相信在结构调整后,远洋的毛利率会有明显上升。”

　　不仅远洋地产饱受低利润率之困,其他房企也表现不佳。近日标准普尔宣布,根据雅居乐发布盈利预警后的预期,由于2015年利润率下降,该公司信用状况显著削弱。

　　标准普尔称,由于该公司继续致力清理库存,雅居乐的利润率在2016年仍将有压力。雅居乐毛利率从2015年上半年的29.6%降至下半年的22%,部分原因是其在多个销售较弱的市场(如常州和长沙)进行减价销售。尽管2016年到目前为止平均售价有所复苏,但由于雅居乐大量项目处于供应过剩的三四线城市,预计该公司利润率在2016年不会有实质性改善。

　　包括远洋地产、雅居乐地产等企业在内,利润率主要受到此前布局的三四线城市高库存战略影响。一些及早调整战略布局的企业已经开始有所好转。

　　例如,华润置地在一二线城市的市场地位增强,及其在深圳市场持有的低成本土地储备,应有助于该公司在2016-2017年维持良好的利润率。业绩报显示,该公司已重新配置土地储备构成,89%的合同销售来自一二线城市。因此在房地产业利润率下滑的背景下,其2015年的毛利润率升至31.2%,高于2014年的30.5%。管理层计划2016年增加合同销售目标13%至960亿元人民币。该公司2016年拥有超过2000亿元人民币的可售物业,只要销售去化率达到47%便可达成目标。