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港汇广场最令人津津乐道、流连忘返、充满话题的地方，相信大多数人都会不假思索的告诉你是“那条充满异国风情的休闲步行街”，其实这条街的原始规划是一条冷冰冰的防火通道，当时认识到国内各大城市各大商场总似乎还缺少什么，我们根据国外购物中心设计经验，创造性地将这条消防通道设计规划为现在的步行街，一方面扩大了可租赁业态，提高空间利用率；另一方面通过步行街将两边主体有机地融合起来，创造一些主题与设计特色。在规划当初，国内众多业内外人士都无法理解，认为在气候多变且灰尘飞扬的上海人们不可能会坐在户外就餐或喝咖啡。当时面对各界压力，独排众议，坚信步行将是港汇广场的一大亮点。于是16年后回首再看，这个充满休闲、浪漫、热闹、音乐、欢笑的主题步行街，它依然屹立在残酷的潮流中，而这十几年间不知多少的步行街开始有如雨后春笋般的出现，值得欣慰的是，好的资产管理在领导市场、带动潮流。 2016年下半年开始港汇恒隆广场也启动资产优化及资产改造工程，因准备启动，小部分空間已受到影響，租出率下調兩個百分點至96%，不過,受惠於續租租金調升,租金收入較去年同期增加1%。 （来源：日基视野） 市场推广人才：制定周详、丰富的市场推广计划，提高购物中心形象与消费者认知度；组织协调租户开展联合促销活动，协助租户制订常客计划，提高顾客忠诚度；与旅行社、宾馆等利益团体建立伙伴关系，提高购物中心游客消费比例。 是资产管理/增值的动力
市场调研人才：对市场进行详细的调研与分析，了解周边商圈内消费者的消费能力和购物习惯，分析周边零售业态分布情况及同业竞争对手的租金、销售坪效以及商品品牌形象与组合等，为商场定位、业态组合、商品搭配及合理的租金定位提供正确的依据。 香港地铁的西线与轻轨延伸到元朗的时候，元朗跟屯门只有几站之隔，这个几站之隔，也就是香港新鸿基集团准备两年后开发一个新的购物中心 Yoho Town（它是属于“攻击型的Offensive”）。所以我们需要掌握市场的变化，在新的竞争对手还没造好时，就开始了Asset Enhancement资产优化的一系列动作，也就是把一些比较陈旧过时的动线、业态等做了调整，同时给外墙增加更多的新元素。 保持创新的态度 一个成功的管理者，不会因为好的现金流而不做整改，而是不断的根据市场调整及增加业态满足当地消费者的需求。 否则当新的商场开出来后，自然而然你的客户也就因为几站轻轨及地铁就走掉了。最怕听到开一家死一家，新的那家一开旧的那家死了，其实旧的那家应该是越做越好，理论上来讲，新的商场是把这整个区域做高做大，而不是开一家死一家。所以我们信和当时采取的就是一些防御性的策略。 我们到底错在了哪里 与大台阶一同华丽转身的还有商场90年代设计的外立面，通透的玻璃幕墙将为各大一线品牌提供更好的展示面和通透性，提高徐家汇的整体商业氛围和档次。 2005年我在香港信和集团的时候,旗下的屯门市广场(Tuen Mun Town Plaza)处于香港最远的西北角，是一个中等阶层的区域。我负责资产管理部门的时候，根据公司内部数据分析及市场调研所了解到的情况，此项目是当时信和最大的现金流，也是信和集团收入最好的一个商业项目，但是我们为什么当时会去考虑资产优化与升级改造（“防御性 defensive“）的动作去改动它呢？在经营管理的时候，因项目经过了多少年后，设备已陈旧，需要去改造升级，所以当时虽然项目的现金流这么好，但是因为新的基础设施的到来，将会产生新的商圈及项目，一切商业的环境都会改变。 人们对美好生活的憧憬和渴望，几千年来，大体变化并不大，变的，是技术创新之后产生的产品和环境，会更高效地帮助人们实现他们的梦想和渴望。港汇广场从1999年开张以来，经过16个年头，也是不断调整及提升商场内品牌及业态组合以满足不断变化的消费者及市场的需求。在过去五年，港汇的国际品牌从30%提升至70%，未来港汇还将继续引进首次进入中国的国际品牌。 营运管理人才：购物中心建成后，后期的营运管理将决定着购物中心的盈利水平与永续发展。物业管理的优劣，决定了日后商场内部的环境以及商家和消费者的满意程度。 物业支出是购物中心营运总支出的主要组成部分，科学的物业管理可节约大量的不必要开支，提高项目营运收益。 转载免责声明：凡本站注明 “来源：XXX（非搜铺网）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站采编中心：0571-87015503-809，邮箱：zhousongping@soupu.com。 当时这么做的时候我也被董事局、董事长打了一个很大的问号：“我们信和有这么多的项目你为什么选了一个现金流最大的、赚钱最多的金鸡蛋去动刀？”正是因为它是一个租金的领头羊，而且市场清晰的告诉我们新的竞争对手即将到来，未来对集团收入的影响也最大，所以我们选择第一个动刀的就是这个金鸡蛋！ |
