有效的管理有利于降低成本，提高商业地产价值。因此，要保持购物中心在日益增多的商业地产供应时应发的白热化市场竞争的优势地位，从而保证商业物业资产的保值与增值，一支专业有序且具有创新能力的管理队伍是购物中心永续健康发展的关键。

合理有效的物业管理

是节约营运成本的关键

当然，要使以上专业人才最大限度的发挥个人及团队潜能，最重要的还需要一个领导核心，带领这个团队有效的融合在一起，形成团队的核心凝聚力，发挥其最大的功效，并对其工作进行全面的督导和监控，从而带动购物中心的整体运作。

另外，科学物业管理的必须从预防性的角度制订物业管理制度与流程，加强建筑结构、机电设备的日常检查维护与记录，尽量避免延期维护所造成的设备受损，增加维修添置费用。一份科学的物业管理制度应包括二次装修垃圾收集管理规程、交通与停车场管理、工程维修/强电/弱电/照明/给排水/空调/电梯/应急发电机/消防/保安监控的维修、楼宇中央控制系统操作及保养、与项目管理部协调管理、机电系统调试及移交程序、维修储备金管的设置与管理制度、物业费及有偿服务收费管理。

2015年已开业14年的上海恒隆广场因启动了資產優化計劃的關係,有13% 的空間須暫停營運,因此物業租金收入較去年減少7%。优化工程将会将地下一层全面打通增加使用面积，增加电扶梯，外立面，室内灯光整改等等。

作为30多年美国CPM(国际注册物业管理师)成员，我在国内购物中心开发管理工作中总是特别强调物业管理环节，让全体管理人员明白物业管理的复杂性，以及物业管理在商业产地产特别是购物中心经营管理中的重要性，一个系统的、精干高效的、有健全记录物业管理体系是购物中心经营成功的前提与保障。物业管理是整个购物中心经营管理的重点，物业管理费用在营运费用中的比例接近35%－50％。因此，物业管理的好坏不仅体现购物中心管理水平，营造一个舒适的购物环境，而且还直接影响购物中心盈利与投资回报水平。

法律专业人才：购物中心从开发、前期招商以及未来的经营管理涉及到开发商与建筑承包商、设备供应商、投资者、贷款人、租户及消费者等利益关系人方方面面的法律事务关系，需要律师提供合同拟定、洽谈与修改，司法纠纷处理指导与建议。

东西文化的融合、中西方历史背景文化的差异，如何结合企业家敏锐的眼光在行业发展中领先一步，把握趋势，开拓创新，是经营人才最具魅力的价值。回想97－98年金融风暴正席卷亚洲，中国经济处于低迷状态，而那时我们对上海恒隆广场国际一线品牌的招商定位，在很多人的反对、疑问、惊讶中，还是作了这个在2001年至今仍是领导市场的创新决策，事实证明这是对的，而且还会继续带动潮流。

在整个时间线上看，商业发展似乎总处在变化之中，随着经济水平、消费水平的环境变化，总有一些看起来令人趋之若鹜的商业模式风潮，仿佛我们必须把握好每一个潮流的“风口”，才能找到发展机会， 但是到底商业地产长效持续发展的基因（DNA）是什么呢？

其次,为方便租户，让租户进驻时迅速全面了解建筑结构、设施、服务以及装修要求，物业管理部门需要制订一套详细的《租户手册》与《装修手册》。《租户手册》包括租户服务、公共设施、延时空调、保安保洁、垃圾收集、维修保养、店面橱窗展示、客货梯使用、租金物业费缴交、紧急事件的处理等；《装修手册》包括建筑结构、机电与消防设备、业主交房标准、装修期间服务指引、装修流程、施工管理以及各类图纸与申请表格，还有业主规定多套可供选择的店面设计样本图。

能源及公共设施费用占总物业费用比例非常高，是节约物业管理支出的主要源头。 为提高物业管理效率，节约物业管理费用，在项目设计期间，我们要尽量充分利用节能节点的高科技设施设备，对于营业时间不同的业态，应尽量安排在同一区域或垂直动线区域，通过空调系统的分区控制达到节能效果；同时合理安排人员的岗位配置与分工作业，尽量做到精干高效，从而降低物业管理人员成本。

无论是在公司年报还是后来的租金效益都可以很清晰地看到这个整改完成之后，第一年商场的租金已经比原先的租金涨了25%，而且根据市场还在一直继续往上涨。所以在做这些Asset Enhancement的时候大家都觉得，唉，不需要去做，因为还没发生嘛，两年还要很久，说实在的，两年真的来的很快，等你整改完的时候，一年已经没有了，等到对方开始运营的时候，我们的商场也进入了稳定期了，所以这是非常重要的决策！

及一个有凝聚力的团队领袖

在这个过程之中我们要牺牲租金，因为很多铺位由于整改动线的原因可能要去迁移，所以有时候做一个决策还要做一些分析测算。在这6-12个月我们可能牺牲的租金是多少？我们增加的额外capital expenses我们的固定投资又要增加多少？我们也需要对董事局交代：在这个过程之中我们可能要牺牲的租金加上我们增加的投资额，在未来的多少年可以把这个本钱收回来？整体的租金会不会有大幅度的提升？我们作为一个房地产的管理者，除了做决策以外还是要以很多的数据为依据去支撑我们的一些想法。

必须有一个专业有序的管理团队

恒隆集团也採取防禦模式，上海的两个标杆项目的优化改造工程将投入港币13亿元为下一個牛市及确保其继续居于市场领导地位做好準備。相當的資產優化計劃正進行得如火如荼！ 

商业地产之零售物业是一个长线投资项目，是一个庞大的系统工程，它更是一个需要全方位、多人才环环相扣共同汇聚成就的永续经营项目。 一个购物中心的成功，在前期开发阶段须投入大量的心血和智慧，借助专业智囊团队的力量，并培养出一个有全球化的宏观思考，世界观的创新理念及本土化的执行经验的优秀经营管理团队。因此，我们需要回到基本面 “Back to the Basic” 正确的选址，统一规划及商业前策，统一开发，运营，培育优秀的商业地产专业经营人才，在适当的时间点优化及整改资产，市场成熟时用适当的退出机制，将资产统一打包证券化！

时代在进步，知识在更新，作为一个管理者，我们需要结合之前的经验及不断吸取涌现的新知识，新观念，来迎接大链接的时代的变局！

另外团队需要考虑如何在现有的容积率增加商业面积。由于屯门市广场位于偏远的西北边，是一个中产阶级聚集的区域。几次考察下来，停车场的收入在屯门是非常低的，停车的数量也是非常少，因为去的人基本上就住在哪里也没有什么开车族，也就是一般的工薪阶层，再加上有轻轨，所以停车场的使用率是非常低，因此我们做的第一件事就是跟香港政府去协调以改变这个停车场的功能。 香港在那个时代做停车场的时候并没有像国内的硬指标有多少个平方米、配多少个车位。在此基础上，我们将一些商业的地方结合停车场一起整改，在这个过程中，增加了四个影院厅、美食广场，还有很多儿童家庭业态，玩具反斗城等。

财务管理人才：根据投资规模制订详细的资金需求与运用计划，根据项目的预计盈利能力确定合理的自有资金与贷款比例，拟定资金筹集与还款方案，制订全面财务预算与项目回报水平测算并严格控制预算差异。

商业地产死活干不好

未来港汇正门广场大台阶拆除後将变身开放式的超大广场艺术空间，露天表演、街头艺术都将别出心裁地不时呈现，将徐家汇打造成上海文化、艺术展览的聚集地！除了入口改造拆除现有的喷泉水池，会加其两亿新建的2层旗舰店，玻璃立面，及主楼与辅楼3楼到6楼将会增加连接天桥。改建後的港汇将会有欧美一流餐厅以及米其林三星的加入，并在影院引进4DX影厅、SCREEN X特效厅，打造上海视听盛宴高地！

造成这一现象的原因可能就是开发的时候没有很详细地做前期规划.从另一个角度看,除了开发新的项目，也有很多地点不错的商业項目不知如何去运营比如上海淮海路就有些这样的案例，沿着淮海路上，马路两侧，一边非常的好，另外一边就有一两个项目不尽如人意。地点这么好，但怎么样也招商不利，经营不善）。因商业地产区别于住宅项目，不仅涉及到投资、定位、开发、租赁等，更涉及运营、推广及租户关系管理等方面。

建筑设计人才：购物中心量体大，业态众多，公共区域比例大，同时还有众多的景观设计来营造购物中心特色，不仅要求设计人员精通建筑设计，还需零售业中不同业态的建筑设计特点。在设计楼层纵向与横向动线时，需从开发商、租户与顾客三方面角度考虑，兼顾三者利益。

在今天的中国，“千人一面”趋同性的大众消费时代正在减弱，高度细分的族群化、小众化和个性化消费的“精众时代”正在崛起。我们更需要借用大数据去做精准的客户分析与业态定位，通过创新商业模式去盘活存量资产并做相应的资产优化达到资产高效及高回报！