观点地产网 每逢业绩发布季，恒隆总是最早亮出成绩单的企业之一。除夕前夜，陈启宗携其子陈文博及管理层一同发布了恒隆地产2016年度全年业绩。

2016年，恒隆地产营业收入同比大涨46%至130.59亿港元，营业溢利89.19亿港元，同比涨幅36%，股东应占纯利61.95亿港元，同比涨幅22%。

不过，靓丽的营收和利润表现背后，物业租金收入却并不是恒隆最大的增长引擎。

2016年恒隆物业租金收入为77.37亿港元，同比2016年仅属持平，而物业销售收入则同比上涨345%，达到了53.22亿港元。抓住去年香港楼市行情进行推售的浪澄湾、蓝塘道等香港住宅楼盘，成为恒隆全年业绩的最大增长点。

在恒隆2016年全年物业租金收入中，内地物业租金收入为人民币34.16亿元，占比接近52%，录得1%左右的增长，换算成港元后则下跌5%，而香港物业租金收入按港元计值增长5%，因此整体表现增长较微。

对此，陈启宗也并不讳言，内地整体商业环境依然是比较困难的，能够取得一些些业绩的增长也属于“不错的了”。

但就内地物业具体而言，恒隆旗下不同城市的项目正在呈现差异。内地八个已开业项目的商场部分为恒隆带来了人民币26.33亿租金，办公楼部分则带来了人民币7.83亿租金。

上海恒隆广场购物商场受商场资产优化工程影响，租金收入减少5%至人民币6.78亿元。上海港汇恒隆广场购物商场租金收入录得增长1%至人民币9.74亿元。

而上海以外的六座购物商场的合计租金收入上升1%至人民币9.81亿元。

面对内地零售行业的寒风，恒隆也采取了措施，包括改造翻新商场以及优化租户。

陈启宗表示，上海恒隆广场优化工程步入尾声，相信2017年表现会更好，而上海港汇恒隆广场也在2016年下半年逐渐启动优化工程以提升物业质素。

对于内地部分项目租金收入出现下跌的情况，恒隆地产总经理陈南禄坦承，各个城市情况都不同，但相信恒隆的项目在当地的表现一定会优于城市整体水平。

那么未来恒隆在内地的投资会不会分散于更多不同类型的物业？答案是有可能。

一方面，恒隆正在进行少量物业改建。2016年7月，沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批，预计该酒店将于2019年开幕。

而另一方面，恒隆内地项目储备的可销售物业也在浮出水面。陈启宗表示，“我们已经有一些土地在做发展了，这些土地全部跟商场挂钩，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，比较高档的。”

事实上，陈启宗早在2013年接受观点地产新媒体专访时就已透露，恒隆于武汉、沈阳和昆明等几个项目中的公寓货值已达百亿计。换言之，恒隆地产旗下的内地项目，未来可能将不再是全部持有的模式，也将有销售型物业。

不过，这并不会影响恒隆商业模式的核心。在陈启宗眼中，商业地产市场和住宅市场始终是两个不同的市场，“我们是做商业房地产，如果有住宅，也是依附于商场或者是写字楼的部分，和以住宅为主的商业模式是不一样的”。

对内地商业市场的现状和前景，陈启宗的看法仍和去年基本一致。“内地商业环境是比较困难，不过我们也看到了一些好转的迹象。长远前景还是好的，因为中国内地经济越来越依靠居民的消费，这部分去年大概增长了10%，全世界难得有一个国家居民消费增长会这么快，而且未来还会继续增长。”

以下是恒隆地产2016年度全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：现在环球经济都不确定，您怎么看接下来的楼价？政府出辣招都压抑不了楼价，你们又怎么看楼价走势？

陈启宗：其实香港的住宅市场是很简单的，全部是供求问题，主要不是楼房的供给，而是土地的供应。

土地的供应已经在慢慢增加，不过社会上需要有更多的共识，没地就不可以建楼。

所以我个人认为，全世界没有一个地方是40%几的地交给公园不能动的，这是很不合理的现象。社会上还是要有平衡各方面的需要及利益，没有楼住，是不是还要维持40%几不能盖楼呢？拿当中的1%或2%出来是不是一条合理的路线呢？

所以，只要土地增加，楼价的回落是绝对可以预期的。主要看你有没有土地供应，然后就知道有没有楼宇供应。

现场提问：你说上海的租金会提升，根据今年的市场走势，租金会不会升幅很多？大陆方面都是用人民币计价，人民币今年可能会继续贬值，对收入有没有影响？

陈南禄：关于租金方面，大家都知道现在的市场环境问题，升租是有一定压力的，所以是很难马上说几时就会反映，这个时间是很难说的。

刚才主席也说过了，可能是保持审慎的态度。香港的情况大家是知道的，内地也一样，每个城市情况不相同。有很重要的一点，就是内地的需求是往上的，现在的消费也是往上的，如果在内地覆盖的城市人口可能是香港的十多倍以上，所以我觉得对于内地的情况，长远看是比较乐观的。但是在2017年即刻有一个很大的提升，我想是比较难的，压力仍然还在。

何孝昌：关于人民币汇率的问题，可能大家对人民币贬值这件事情过度重视了。因为看其他货币的变化，比如说日元、欧元、英镑，在过去的十几个月中，变动都是十几二十几个百分点。

但是就我们自己的情况来看，我们的收入差不多有一半在香港，一半在内地，就算是用人民币入账也好，美金转入也会有类似的影响。但是我们自己的生意是很长期的，如果是长期来看，我自己个人不会觉得人民币会有很急、很大幅度的下跌，可能会有两三个百分点的下跌，往后几年也会继续是这样的趋势，只不过我们自己的生意主要是物业发展、物业租务。至于外币方面的变动，因为我们不是炒外汇的，所以我们不太担心这个情况。

现场提问：近年来公司没有在香港投到土地，怎么看现在很多内地的公司来香港用一些很惊人的价钱拿靓地，作为香港发展商您怎么看？

陈启宗：首先我们一直都在看地，包括香港，不只是在内地。买不买得到是另一回事，但我们一直有跟踪香港住房的土地市场。

你说得对，近来确实有很多外来资金。不过香港这个地方几十年就是这样一个地方，80年代之前主要是英资，80年之后是有华资和英资共存的局面，而这十年八载来开始有内陆的，即所谓中资。这是很自然的发展，我们想不想大陆经济好先？答案当然是yes啦。大陆经济好对香港的帮助很大。内地经济好的时候，很多大企业会诞生，这些大企业也会出来全世界的走。

我最近碰到科技大学的一个职员，他说15年前在科大一个演讲，当时他列举了中国未来十几年的发展，大概有10多点，似乎现在都已经应验了。

其中一点就是中国有很多大企业的产生，20年前大家想象不到中国会有很多大企业，但是今天中国的大企业是大到巨无霸的。

你讲得很对，我们认为重要的，他们不一定认为重要；我们认为很不重要的东西，他们可能是很重要，因为背景和环境的不同。

所以在香港这个地方能不能够成功买地是有很多因素的，你说的是其中一个很大的因素，就是很多内地的资金来香港，而且价值很高。