两天前，有个行家开他们的业绩发布会的时候，他就说我们暂时不会买地，因为现在超出理性范围。by the way，我们一直都是最早发布业绩的，我想今年可能是20几年来的第一次有人比我们早开，其实这是好事情。因为香港的整体水平在提升，这是好事，从前大家都等到2个月零3个星期才发布。

所以大家越来越早宣布业绩是好事，我很高兴我们今年不是最早一间。前面公司他们的看法跟我们很相近，暂时不容易买到土地，但是市场长远是理性的，但是短期往往会有不理性的环境出现，如果有这种环境出现的时候，正是我们应该有动作的时候。

如果有什么大家意想不到的事情发生，我不认为会有好大机率会发生。但是例如1997年金融危机这样的突发事件，即是黑天鹅事件，要发生总是会发生的，在那样的环境下，可能就是我们真正拿地的机会。不过，我们每个礼拜都开会讨论香港的买地。

现场提问：政府换特首会不会担心土地方面会有政策变化？另外除了在香港可能有一些拿地机会，在内地有没有准备做一些物业发展？或者是做一些酒店组合，以分散一些投资风险？

陈启宗：我们一直在内地都是在看地的，香港会不会改变土地政策我不知道。现在都不知道谁是特首，无谓去推测，只能拭目以待。

我们在内地一直是有买地的，不过不容易买得到，因为我们的要求比较高。但是不声不息的以往这么多年已经买了十块八块，所以是有机会的。希望在未来的一两年能够买到土地也说不定，特别是趁现在的土地价格不是最巅峰的时候，所以能买到地是好事。

陈南禄：我补充一句，如果大家留心看，我们香港与内地写字楼的租金收入其实已经有比较大的回升。2016年7月，沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批，将于2019年开幕。

现场提问：还会不会有更多这种改造？

陈南禄：看市场。

现场提问：在内地会不会供应住宅？是不是也是一方面的策略？

陈启宗：我们已经有一些土地在做发展了，不过这些土地全部跟商场挂钩的，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，是比较高档的。

现场提问：集团除了浪澄湾之外还有没有其他香港的项目，今年可以拿出来卖的？

陈启宗：蓝塘道虽然剩下16间，但是这16间是很值钱的，16间的市场价值比另一个项目的87间的价值还要高。

楼价怎样，你问我，我也不知道问谁，我从来不推测楼价的，香港有很多高人，他们很喜欢推测楼价，你可以问他们。

现场提问：可不可以补充下，有几个住宅单位是卖了没入账的？

何孝昌：其实到去年年底，我们有95间浪澄湾签了临时买卖合约，要到今年的1月1号后才能签正式买卖合同。我们要签了正式买卖合同之后才会正式入帐的，所以这95家在10月底前买的要到2017年才入帐的，这是针对2017年的销售。

今年1月1日之后到现在，也已经卖了55间，手头上只剩下浪澄湾80几间没卖。

去年卖的95间没有入帐的，是接近10亿港元。2017年1月到现在卖的，差不多6亿，总共加起来有16亿港元。

现场提问：您刚才说现在内地的环境不是很好，但1月武汉还是拍了一批地，最大的一块地是一百多亿，也是和商业项目连在一起，您怎么看武汉这么大一批商业进来？

陈启宗：首先要搞清楚，住房的土地和商业的土地是两回事。住宅地产是房地产，商业地产也是房地产，但商业和住房市场是两码事，非常不一样，所以不能相提并论，要分开，差不多可以算是两个市场，而不是一个市场。正如这个桌子是木造的，那个东西也是木造的，但是这个跟那个是两码事。

我们只是做商业房地产，要是有住宅的话，也是依附于商场或者是写字楼。跟很多人的方案不一样，好多人的商业模式是以盖住房为主，或者是买地的时候就写清楚必须有一个商场，所以就做吧，但是是以住宅为主。

这是很可以理解的合理的商业模式，但是我们是另外一种商业模式，也是很合理的，就是我们是以做商业房地产为主，而且一定是地点非常好的，水平在市里一定是最高的高档商场，旁边如果自己也盖一些住宅，相信价格在那个城市应该是相对比较高的。所以我们的商业模式跟别人可能有点不一样。

所以我们是看商业房地产，别人是看住宅房地产。即使住宅很多，对我们是没有什么太大影响的。

现场提问：年报提到，2017年会集中注意力推动香港租金收入的增长，香港的租金收入真的是有空间提高吗？还是在这一年，未必有这么多住宅物业拿出来销售，所以就把物业租赁方面的收入增加多一点？

陈启宗：大家都知道，我们也是很透明的，恒隆卖楼全部是看市场环境的。我们看准市场，认为市场够高了我们才会卖。比如说过去这几个月，看了中原地产指数是创新高的，去年的9月、10月到现在，跌了一点但又回到高位，可以说一直都是高的，我们基本上会利用这个机会卖楼。

所以说不会傻到因为卖楼少了，所以租金就加多一点，这要加多少才够呢？因为卖楼的数字是大过租金很多的。所以你这种说法是不成立的，卖楼是卖楼，租楼是租楼。

租楼方面我们做了很多功夫，也是有收成的。提高租金是因为之前做了很多事情来提升的，所以说有的地方租金是可以升的。不过这也不可能长久这样下去的，你升了之后，基数就大了，如果再有同样百分比的升幅是比较困难的。所以我们希望是尽量提高自身物业的素质，以期达到租金的提升。

现场提问：刚才讲了买地要看价，为什么会这么消极的态度呢？提高一些价格，拿到地之后，或许就货如轮转了？

陈启宗：这个“货如轮转”是一个很成立的商业模式，但并不是每一个人都用同一个模式的嘛，譬如你这么高大靓仔，我这么丑，这就不是一个模式了。所以每个人都只能做他认为可以做到的事。

现场提问：上一年的香港租金很理想，跑赢了大市，是不是未来的升幅会放缓，甚至是会下跌？另外山顶和铜锣湾有项目在做提升工程，投资金额有多少，会不会影响零售业务？