成都购物中心IP热的兴起，反应出借由IP深挖细分客群的态势。2016年成都各大购物中心IP运营活动层出不穷，如IFS举办莫奈展、万象城举办熊本熊展、IFS小黄鸭展，都为购物中心吸引了一定的人气；除此之外，购物中心也纷纷引入自带IP的品牌，如太古里LINE FRIENDS大陆第二店、近期刚于大悦城开业的LINE粉色店西南首店，这些自带粉丝的IP品牌也为购物中心带来了一定的人气。

西南区域历来是国家重要的区域，作为西南重镇的成都、重庆、昆明、贵阳四个城市，承担了国家西部战略的重任，成为了中国经济新的增长极，其商业发展也极具代表性。

2016年末，RET睿意德对西南商业地产市场进行全年回顾，并以此为基础，研判整个西南未来可能出现的商业趋势。以期为整个行业提供可预期的方向。

宏观经济

良好的经济是商业发展的基础。西南四城中，成渝处于领先地位；昆明、贵阳经济基础较低，但增速快，反应商业地产潜力大、后劲足。

1、  GDP：重庆、成都总产值较高，年GDP均在万亿以上，为商业地产的发展奠定了良好的基础；昆明、贵阳尚处于地区总产值相对较低，但快速发展，商业地产潜力巨大。

从四个城市的GDP总量来看，重庆和成都GDP均在万亿以上，其中重庆尤为突出，2016年前三季度GDP已破万亿，城市经济发展水平较高；而昆明贵阳GDP总量处于较低水平，城市经济发展水平较低；

从增长率来看，四个城市GDP增长率均有所放缓，但仍保持较快的增长速度。

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳GDP走势（单位：亿元）

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳GDP同比增速走势

2、 社会消费品零售总额：成渝两地城市总额高，显示出较强的消费能力；昆明、贵阳社会零售总额较低，但快速增长，几年后或追上成渝，在此期间为昆明和贵阳商业的黄金期，再升级、再调整的大变革时代。

从四个城市的社会零售总额来看，重庆、成都社会零售总额较高，其中重庆2016年前三季度社会零售总额已达5,175亿元，人民物质文化生活水平较高，而昆明、贵阳社会零售总额相对较低，人民物质文化生活水平相对较低；

从增长率来看，重庆、昆明、贵阳社会零售总额增长率在今年均有所提高，重庆的增长率仍居四城之首，成都社会零售总额增长率有所下滑，零售市场规模扩张后续乏力。

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳社会消费品零售总额走势（单位：亿元）

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳社会消费品零售总额同比增速走势

3、人均可支配收入：成都、昆明人均可支配收入较高，消费能力较高，反应昆明商业具有较大的市场机会；重庆、贵阳可支配收入较低，消费实力稍弱。

从四个城市的城镇人均可支配收入来看，昆明、成都市城镇人均可支配收入较高，在2015年均已实现了人均三万元人民币的可支配收入，2016年前三季度成都、昆明城镇人均可支配收入也已经超25,000元；而贵阳、重庆城镇人均可支配收入相对较低；

从增长率看，四个城市城镇人均可支配收入增速在2012-2016期间均有所回落，但整体仍保持较快的增长。

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳城镇人均可支配收入走势（单位：元）

图：2012年—2016年前三季度成都、重庆、昆明、贵阳城镇人均可支配收入增速走势

RET观点：昆明收入水平较高，商业受此支撑或将进入几年的黄金期，进入再次升级的高速发展通道。

房企进驻

外来开发商大规模进入西南区域。外来开发商的多寡，不仅反映商业的发展状况，也对本地企业造成观念冲击，反映出各城市对先进开发理念的接纳程度。

1、百强房企数量：百强房企中，已有41家布局成都市场，居四城之首，其次为重庆有38家，大量外来百强开发商带来了商业开发的绝佳范本。而昆明、贵阳百强房企入驻较少，对先进商业开发理念的吸纳明显不足。

从百强房企入驻区域的数量来看，已有41家企业布局成都市场，重庆布局38家、昆明布局16家、贵阳布局10家。

图：2016年成都、重庆、昆明、贵阳全国房企百强布局数量（单位：个）  

2、百强本土房企：渝派房企2016年有7家本土房企入围全国房企百强，表现突出，是本地开发商积极吸收外来开发样板的结果。反观昆明和贵阳，本土房企无一入围百强，正是受常年固步自封所导致。

本土房企入围全国房企百强的数量来看，重庆有7家本土房企入围2016年全国房企百强，龙湖、金科、协信、华宇、新鸥鹏、隆鑫、泽京等重庆本土房企均在榜上有名；成都有3家，蓝光、蓝润、中迪3家房企榜上有名；昆明及贵阳无本土房企入围。

图：2016年成都、重庆、昆明、贵阳2016本土入围全国房企百强数量（单位：个）

RET观点：百强房企为全国房地产行业的领头羊，在商业理念、建筑设计、创新业态、合作品牌等方面具有全国性的高度，而且具备国际视野。成渝房企对外来房企优秀观念的吸收，不断涌现出优秀的商业项目。而昆明、贵阳房企缺乏外来优秀理念的冲击，导致本地商业落后，这两个城市应当警醒。

商业盘点

西南四地商业存量的风险均较高，四个城市均需重视；业态与品牌方面，成渝处于领先地位，与一线城市趋近；昆明与贵阳发展相对滞后，存在品牌真空层，但也预示其具有较大的发展潜力；商业新业态落地生根，多点开花，在创新之路上大步前进。

一、西南区域整体均面临高开发量带来的高存量问题，很多商业未来必将面临存量商业的二次调整。如何在超高人均面积的情况下调整商业，是所有西南房企均要直面的问题。

1、商业总量：昆明领跑西南，成渝两地持平，高存量的昆明未来必将面临存量商业的二次调整。

昆明以高达2,300万平米的商业总量领跑整个西南，成渝两地基本持平，贵阳则还处于总量扩张阶段，目前已达1,000万平方米。

图：2016年成都、重庆、昆明、贵阳商业总量（单位：万平方米）

备注：此处商业总量的盘点包含已开业或未开业在建的购物中心、商业街，不含写字楼、公寓、酒店，不含2万平方米以下的底商。

2、人均商业面积：昆明严重超标，黔渝两地过载，成都区域可控。如何在超高人均面积的情况下调整商业，是西南所有房企均要面临的思考。