总结历史、面向未来，就是要积累房地产长效机制，从改革开放以来，我国住房发展的历史和政策连续看，只有经历调查研究建立长效机制，才能确保房地产健康发展。我们那时候搞房地产政策，1994年出台了《中国城镇住房制度改革文件》，也就是13号文件。我从1992年到1993年调研了一年多的时间，开了100多个座谈会，一两千人参加，最终召开了全国第三次住房制度改革工作会议。11月29日开到12月1日，再后会议刚开完就提出了售房的问题。到1994年7月份出台了文件，用了近两年的时间。1998年我们当时的朱镕基副总理提出了5项改革，其中有一项就是住房制度改革，停止住房分配。为了贯彻国务院的会议精神，总理的《政府工作报告》要求，加快住房建设、深化城镇住房制度改革，我和谢司长我们进行了大量的调查研究，实际上全国“两会”开会期间，开会以前就开始调研了，开会以后继续调研，调研了半年，一直到了7、8月份，开了一个深化城镇住房制度改革、加强住房制度建设的会。贯彻国务院精神的文件，开了这个会。因此我觉得住房制度改革，是一项涉及到国家民生的重大工程，每一项政策的调整变化都要慎之又慎，调查研究要深入细致，这样才能服务实际，有利于房地产业健康发展的有关政策。

因此我主张房地产的问题既涉及到国家的宏观经济又涉及到老百姓的切身利益，因此党中央、房地产反复强调要建立好长效机制，要把顶层设计做好。这样才能确保房地产平稳健康发展，短期政策的效果已经越来越不明显。

这里面有这么几个重点：

第一，现在调控比过去更复杂，难度更大。因此，要继续因地制宜，分城分类施策，做好不同城市、不同房地产类型的政策调控。

第二，要加快出台房地产税，避免房地产投机炒作。

第三，要促进土地出让制度改革，降低土地成本，这和房地产税有紧密关系，提高土地利用效率。

第四，要制定房地产新的发展模式，促进大中小城市和小城镇协调发展。依托城市群、都市圈的轨道交通、产业优势，带动中小城市，帮助三四线城市去发展。

总结历史、面向未来，就是要鼓励房地产转型创新，一方面实施传统房地产向新型房地产升级换代，另一方面要用好互联网和信息技术，打造绿色环保、智能健康的居住空间。当前，房地产从增量交易转向了存量交易。现在的情况有一些变化，前两年上海全年的房地产存量交易和新房房交易的比例是2.62：1，去年到了3：1，进入了存量时代，北京的数字也差不多。去年整个存量交易大概是7、8亿平方米。集中在一线城市和部分的二线城市。

要打造环保、智能健康的居住空间。当前，要发展注重城市更新改造，促进养老地产、产业新城、旅游休闲等地产（模式）健康发展。要加快促进住宅产业化、科技化、标准化，为老百姓提供长寿命、好性能、绿色低碳性价比高的好房子。目前党中央、国务院有号召，政府发的文件目前地方已经行动起来，在这样的情况下，我要提出既要积极又要慎重，要注意几个问题：

第一是成本问题；第二是质量问题、安全问题；第三是设计人员和一线操作工人的培训问题；第四是全过程要录像，质量有保证出现问题责任可追溯。

各位来宾，以史为鉴可以知兴替、明得失，我们既要历史客观地看待房地产过去的发展成就，也要有新的发展理念，推动房地产未来的改革发展。让我们承前启后、继往开来，为房地产平稳健康持续发展，作出新的贡献。

谢谢大家！

主持人：谢谢刘会长的发言！北京人干什么吆喝什么，刘部长对房地产非常的了解。接下来，让我们以热烈的掌声隆重请出经济学家、建设部原总经济师兼住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会原会长谢家瑾女士致辞！谢司长1970年参加工作，可以说是我们房地产行业最早的拓荒者，这么多年的房地产历史，她是最有发言权的。欢迎谢司长！

建设部原总经济师兼住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会原会长 谢家瑾

谢家谨：大家下午好！很高兴来参加今天这个非常有意义的活动！

我是1970年10月开始从事房地产工作的，从最初房管所的房管员，到区房产公司、区房管局，再到市房管局， 1992年调到建设部房地产业司，历任副司长、司长、部总经济师兼住宅与房地产业司司长，几乎每个台阶都干过。亲身经历了房地产业这几十年的风雨兼程、跌宕起伏，参加了国家1992——2005年间几乎所有关于房地产政策制定的调研和起草工作，见证了房地产业成为国民经济重要支柱产业的全过程，也非常欣喜地看到我们的努力奋斗和付出，终于在群众居住条件的改善中结出了硕果。

和房地产打了一辈子交道，对这个行业的感情真的太深。这些年，我始终把自己定位为一个推动者，包括对住房制度改革、房地产行业市场化、物业管理的成长与创新，同时，也是推动中国经济发展的一份子。有幸能够在国家一个特定的阶段，为推动房地产行业的发展，为百姓群众住房条件的改善，以及为国民经济发展过程中渡过难关，做出过一点贡献，这辈子还是很值得。

到目前为止，我在这个行业已经有47年，比咱们要盘点的这个三十年还要多出17年来。这多出的17年里，房地产其实已经存在，只不过被禁锢而没有成为一个行业。房地产成行成业，是在1984年邓小平同志南巡之后，中国推行住房商品化的思路逐渐清晰，市场化、企业化的万科、招商、保利地产、浙江广厦、天鸿集团等房地产开发企业也都在那个阶段应运而生。

在随后的几十年里，房地产经历了房改和无数次的调控，但是最难忘的还是1998年朱镕基同志向全世界宣布中国将停止福利分房这件事！虽然在时任副总理朱镕基和建设部长俞正声的带领下，我们从1997年开始用大半年时间做了大量前期工作，研究已非常深入细致，但政策发布前夕，所有参与政策制定的人都承受着巨大的压力，毕竟几十年的实物分房制度将要在我们手上终结。