热点区域/板块：微观监测显示刚需聚集区域，价格挤压承接区域，产业布局有优势，创富人群聚集的区域，成交仍会保持相对高热状态，如光谷新中心、武昌白沙洲、汉阳四新、江夏、以及二环内高价值区域等；从企业土拓角度来看，远城区如蔡甸、东西湖、江夏等区域年内明显受到追捧，远城区部分地块因限价保有足够操作空间，企业参与积极性极高。该现象亦符合武汉房地产市场逐渐外扩趋势，未来三四环间板块将因产业导入，区域规划的发展差异出现新的热门板块。比如蔡甸中法新城、黄陂盘龙城、东西湖吴家山、江夏五里界等板块。

　　后市预判：

　　热点区域/板块：热点区域主要分布外围区域，例如增城、黄埔、南沙等区域，这几个区域货量充足，性价比较高。热点板块主要分布增城石滩板块、黄埔科学城板块、南沙南沙开发区板块，主力户型偏向于刚需/改善类。

　　后市预判：

　　5月，政府与开发商之间持续博弈，成都住宅市场出现高端化趋势，部分企业“拖”字诀，以时间换取更高的预售价，以便赚取更高的利润率。案场到访量稳定，受限购区域划分政策影响，购房者的属地性更突出。政府土地出让积极性明显下降，本月仅成交三宗土地。

　　房价：近期受新增供应不足的影响，房价持续上涨。同时，重庆西区和南区的房价大幅上涨，带动重庆房价上涨。

　　5月，上海房地产市场有3方面现象值得关注：其一，新增供应量持续低迷，一方面，企业拿不到理想的预售价；另一方面，政府严控新增供应量，一旦到达一定水平就不再审批新的预售证。其二，一手房价格出现分水岭，同一地段今年预售价格明显不及去年。一手房摇号新政试行将近一个月，须由公证机构主持，是否会出现监管漏洞还需进一步观察。其三，土地出让试行复合招拍挂出让模式，经过严格的资格审查，最终单宗地3家房企入围竞拍，而从出让结果来看，国企、央企拿地的可能性更大。

　　重庆（王伟）

　　成都（闫涛）

　　热点区域/板块：申花、城东新城、之江度假区、萧山经开区（均有较多新开盘项目，市场热度及关注度较高）。

　　福州（张子吉）

　　后市预判：

　　5月，常州市区共16个楼盘17次开盘，共推出3300多套房源，整体认购率在70%以上。案场到访量环比下降1/3，高价盘去化表现优异，龙湖双珑原著预售价2.6万/平方米，近乎售罄。众房企新拿预售证均有上调房价意愿，但政府严格限价。金坛、溧阳土地市场火爆，楼面价、溢价率均创新高，最高溢价率达348%。时隔三年多，常州市区首次挂牌土地，将引发企业围抢。

　　5月，南宁商品住宅供应量74万平方米，成交量再次突破100万平方米，楼市成交依旧火爆，供求比已连续8个月低于1，房地产市场维持供不应求的基本格局。房价首次冲破万元大关，受预售价限制，市场乱象丛生，房企将毛坯改精装以拔高溢价，或将车位价格抬高捆绑销售的现象比比皆是，而精装款项与毛坯款项不写进同一份合同上，因此房价表面上涨幅不大，实则加上精装部分后房价上涨明显。政策层面相较温和，月内南宁落地限贷，但限购尚未落地。2017年南宁供地计划出炉，加大住宅用地供应，主要集中在远郊区域。土地出让方式有所调整，江南区沙井板块一宗宅地将采用“限房价、限地价，竞产权移交住房”的挂牌方式出让。

　　其一，5月18日物价局召开通气会，明确要求杭州房价维持在2016年10月份1.7万/平方米的水平。目前，杭州售价3万/平方米以上项目显著增多，全市成交均价已达2.5万/平方米。下一步将在以下两方面调控房价，一方面，精装修按照成本价折算房价；另一方面，后期推案项目预售价原则上不增长。

　　后市预判：

　　房价：虽然重点一、二线城市价格回落已经出现，但是短期内对于沈阳而言影响面较小，预计6月沈阳房价仍将处于高位运行，后期或将会出现价格波动。

　　常州（戈文问）

　　5月，武汉新开盘项目去化表现优异，大量新盘首开便告售罄，部分远郊非热点板块以及高价项目去化表现略差。武汉房管局出台精装分段限价标准，3万以上豪宅项目以及热点刚需板块部分项目受影响较大，或将进一步延后供应，不利市场供求矛盾缓解。并且，新规要求毛坯备案价“只跌不涨”，部分项目本愿意开盘的现转而选择捂盘。

　　从5月开始，重庆将开展为期6个月的整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作，重点查处捂盘惜售、未取得商品房预售许可证就进行变相销售、购房“零首付”等违法违规行为。此外，重庆公积金中心发布通知，优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。房企开工意愿保持一定热度，千亿级企业如鲁能、保利等房企开工意愿强烈，同时中昂、金科等企业开工积极。市场需求旺盛，整体供不应求，房企有调价意愿，同时政府备案端价格限制有宽松迹象，因此企业开始出现稳步上调售价动作。到访量保持一定数量，因重庆本月连续出台两项楼市政策，刚需住房人群到访数量增加，投资人群有所回落。核心板块（杨家坪、观音桥）客群流入减少，西区和南区（二郎、鱼洞、钓鱼嘴、李家沱、龙洲湾）因价格的轮动效应流入大幅增加。土地市场依然较热，房企抢地欲望强烈，西区、南区土地价值高企，金地成功进驻重庆，夺下大渡口区中梁山组团地块。

　　成交：预计6月份成交量环比基本持平，同比跌幅维持在40%左右。

　　供应：5月底预售证审批放宽，多个项目拿到预售证，预计后期将集中上市。

　　5月，深圳商品住宅供应量环比下降70%，成交量创年内新高，主要还是受成交结构性因素影响，公寓类项目成交量增长明显。新开盘项目去化表现不佳，多个项目去化率不足10%，招商中环开盘96折优惠，去化率达到70%。土地市场，龙湖首次进入深圳，4.8亿元夺下盐田沙头角一宗商办用地。二手房市场持续火热，成交量呈上升态势，租赁市场转向租方市场，近期租房空置率有所上升，部分业主下调20%租金以保证顺利出租。

　　5月，案场到访量持续增加，市场表现依然火爆。成交结构以刚需为主，并且改善性需求持续释放。学区房成交持续火爆，譬如奥体玉园，暂定吉大英才学区，领秀蓝珀湖，确认吉大英才学区，东地天澜，确定慧谷学区。北湖区域、高新南区域楼盘普遍价格上浮，源于学区划分出台，房价急速拉升。

　　其二，公积金贷款额度收紧，不同类型的客户（如单身、双方、三房之家）在贷款额度上缩减10万元。

　　受限价影响，大部分房企推盘意愿不强，5月开盘项目仅有2个。新房价格与二手房倒挂，新房性价比凸显，整体去化情况较为不错。受限购、限贷政策影响，部分客户存在观望情绪，部分客户缺少房票，项目低调开盘，去化率都在90%左右。“限价”背景下，企业涨价调价意愿难以实现，只可调低不可调高，整体房价波动不大。在持币观望情绪和开发商捂盘惜售的双重作用下，案场到访量继续下滑。而从产品类型来看，在房价高企的作用下，小面积、高赠送的复式房型受到市场青睐。

　　深圳（陈洪海）

　　成交：目前多数已取得销许的楼盘70%达到公证摇号的标准，未达摇号要求的楼盘部分是因为偏僻地段，但另一部分确实因为开发商不想摇号而采取提高首付等措施将购房者数量加以控制，因此，6月成交量预计应在当期供应量的80%以上。

　　供应：下月少量项目进行加推，4月19日限购升级，政策规定居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可，因此项目供应量将继续减少。

　　供应：整个五月份仅世茂御海墅和首开领翔上郡开盘，原计划入市的翔鹭湖畔学府、理想城、融信铂悦湾等纯新盘均推迟了开盘时间，为冲刺半年业绩，六月份或将迎来一波集中开盘。

　　5月，广州房地产市场供应、成交持续低位运行，同、环比双双回落。新开盘项目以老盘加推居多，去化表现平平，阳光城(000671,股吧)丽景湾去化率略高，达80%。贷款政策进一步收紧，四大行对首套房执行基准利率，二套基准利率上浮10%。土拍竞争依旧激烈，2宗地全部到达限价上限，并竞配建面积，但并未诞生新的地王。

　　后市预判：

　　5月，福州市政府持续限价，并严控预售证，售价在3.3万/平方米以上预售证很难获批，市内5区0供应。正由于政府严控预售证，多数楼盘出现无房可买现象，库存严重告急，价格上调意向大。世茂多盘联动，加速去化商办类项目。政府供地意愿不足，新晋出让地块以小体量地块居多，剔除配建面积后，实际可售面积剩余寥寥。

　　供应：预计5月未推出的6000余套房源将于6-7月陆续面世，加上原定于6月加推或新开楼盘，预计总量在8000套左右。

　　5月，北京商品住宅成交量环比微升2%，整体仍处低位，同比下降59%。受制于政府严控预售证审批，企业被迫有向下调价的意愿，案场到访量急剧减少，投资性客户趋于消失。政策方面，北京市住建委对3.26商办新政作出具体解释，明确已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象，政策本意还是支持合理的自住性需求，并坚决打击投资、投机性需求。

　　后市预判：

　　供应：6月预计有23个住宅项目、2个别墅项目和2个商业项目加推。

　　长沙住建委下发5.20新政，本市户籍家庭限购2套住房，并将二手房纳入限购范围。限购升级第二天，阳光城甜橙800多套房源开盘两小时售罄，价格远远低于开发商此前预期，源于定价过高无法顺利网签，开发商平价开盘是调控环境所迫。今年以来，5月新增土地供应量首次超过50万方，优质地块仍是房企关注的焦点，而6月热门板块土地集中出让或将掀起长沙土拍市场一股热浪。二手房与一手房价格倒挂，受5.20新政影响，二手房挂牌量6月15日前将达到峰值，后期将明显下滑，二手房价格将趋于平稳。

　　后市预判：

　　热点区域/板块：受土拍影响，市场热点将转向武进湖塘老城区、天宁凤凰新城、清凉-丽华以及新北新龙等板块，成交仍将集中在湖塘老城区板块。

　　供应：市场供应持续减少，住宅高端化趋势更加明显。

　　广州（梁永光）

　　热点区域/板块：城南及西南区域仍将为市场热点区域，一是，市场热点引导不断发酵。二是区域吸附力、价值、完善的配套。

　　热点区域/板块：北区热度依旧，但因货源不足，热度有所回落，如溉澜溪、大竹林、中央公园、蔡家、悦来板块；西区板块逐渐发声，除西永、大学城较为稳定，二郎、陈家坪、钓鱼嘴、鱼洞、李家沱等板块关注度提高。

　　房价：企业与政府之间定价有分歧，市场可能会出现乱局。

　　成交：预计后期网签仍以惠山、锡山和新区这三个价格洼地为主，成交量将不会有较大浮动。

　　5月，济南12盘集中加推，整体去化率达84%，去化效果较好。热点区域成交抢手，融创财富中心、高新绿城玉兰花园等高价盘首开售罄。济南限购细则微调，大学本科（含）以上学历社保满半年买房可享3成首付，新引进硕博生每月将发千元租房补贴，从而提升济南对于高素质人才的吸引力。2017年济南供地计划出炉，住宅用地10207亩，创历史新高，主要集中在远郊区域，中心城区土地供应依旧紧张。企业调价意愿强烈，但由于政府限制部分片区价格，政府与企业之间的价格博弈愈加明显。受制于供应量持续低迷，案场到访量较前期有所下降，但市场热度依旧很高，首改以及再改需求持续释放。

　　南宁（吴宁）

　　供应：近30个项目即将推盘，预计供应量与5月相当，但在预售证申领限价未放开的情况下，低于去年同期水平。

　　房价：房价预计在11500元/㎡左右。

    本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
　　楼市现状：

　　后市预判：

　　成交：在限签的大背景下，成交量会维持在140万-150万平米之间。

　　其二，土地出让方式有所调整，溢价率达50%须现房销售，达70%竞自持面积，预计下半年大部分土拍均将达到现房销售控制线及部分自持线。

　　供应：6月份预计全市仅有33个重点监测项目开盘，合计供应约114万方。

　　后市预判：

　　供应：供应量仍然有限，“僧多粥少”，南宁房地产市场将延续供不应求的态势。

　　供应：6月商品住宅供应量预计将有所下滑，在30万㎡左右。

　　后市预判：

　　房价：在限购升级政策以及政府价格干预下，价格或将企稳。

　　热点区域/板块：城南以及城东片区，都有大规模市政规划利好。

　　5月13日，南京市政府发布新宁十条，内容包括三年限售、公证机构摇号、调整土地出让方式、加大土地供应等。目前已进入2015年下半年-2016年地王频发期间土地的开发周期，多数高价地均在推迟开工。部分河西项目由于地价与目前房屋限价接近，开发销售必定亏本，尽管已接近2年内必须开发的期限，仍有地块毫无动静。企业调价意愿强烈，尤其是拿地价格与同地段房价相差不大的新项目，部分项目在争取调高价格无望后，对精装方案进行降档，改为简装。一些地王项目，如果推迟开工入市不成，预计将做成毛坯销售。主城区楼盘案场到访量与4月基本持平，溧水、高淳等非限购区域热点楼盘到访量有所增加。

　　厦门（张子吉）