事前备案实行5+7的流程，即国家发改委在收到备案登记申请后5个工作日决定是否予以受理，自受理之日起7个工作日内，在外债总规模限额内出具《企业发行外债备案登记证明》（附件2）。外债发行人凭备案登记证明按规定办理外债资金流出流入等有关手续。当外债总规模超出限额时，国家发改委将向社会公告，同时不再受理备案登记申请。

虽然美元信贷供应收紧，但开发商并不担心再融资问题，因为还有银行贷款等其他选择。

我们再来看另一个境内房企融资的案例。5月23日，万科公告欲出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。该例子中万科通过盘活存量不动产，获得较大的现金流。这或许也将成为房企未来融资的新思路。

自2015年9月，发改委开放境外发债备案制以来，由于人行、外管、银监均出台了一系列的支持性政策，加上市场上诸多现实需求的存在（假外资、扩流入、内保外贷回流、odi驱严资金出境通过内保外债、境外spv融资加杠杆、中资美元境外投向、还有国内借不到钱的城投、房企）。相关企业纷纷跑到境外寻找融资渠道。预计在汇率趋稳、境内监管驱严、境内资金成本持续走高的情况下，境外发债的火爆的场面仍将持续。相对而言，境内融资难的房企与城投已成为境外发债的主力。

11.内保外贷项下资金按照《通知》要求调回境内后，归还境外贷款时可否从境内汇出？

现状是出于审慎性的考量，大部分境外发债在方案设计之初，就要考虑到发改委、人行、外管三个部门的规定，只有能够满足三部门规定的情况下，才能续作后续的发债方案。

2017年11月11日，人行向各分支机构及下属单位下发了《关于全口径跨境融资宏观审慎管理有关事宜的通知》，相较于去年人民银行陆续发布的《中国人民银行关于扩大全口径跨境融资宏观审慎管理试点的通知》（银发[2016]18号，以下简称18号文）、《中国人民银行关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知》（银发[2016]132号，以下简称132号文），在监管持续“扩流入”政策导向下，9号文对企业和银行的跨境融资政策进一步放松。但是，此处监管所提及的企业并不包含地方政府融资平台和房企。

其效果不言而喻：1、资金回流；2、结汇降逆差

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穆迪与以违约率为主的评级方式有所区别。 穆迪的评级反映债务的预期损失率， 而预期损失等于违约几率乘以损失严重程度。国内很多房地产企业，其运营集中在国内但其发债主体在境外。实际上从法律层面来看，公司的结构本身就证明其海外发行的债券对境内的债权人来说存在结构性的次级。

3、本周一，穆迪官网发布新闻稿，将中国长期本币和外币发行人评级从Aa3下调至A1，展望从负面调至稳定。

“试点机构经其他外债管理部门（如国家发改委）批准逐笔借用外债的，可以按相关部门批准的签约金额办理外债签约备案。办理签约备案后，企业跨境融资风险加权余额尚未超过按照《通知》计算的跨境融资风险加权余额上限的，仍可正常办理新签约外债的备案；超过上限的，除外债管理部门另行批准外，不得再办理新的外债签约备案。“

文中第四条规定，“外商独资银行、中外合资银行、外国银行分行可以依法合规与母行集团开展境内外业务协作，发挥全球服务优势，为客户在境外发债、上市、并购、融资等活动提供综合金融服务。外商独资银行、中外合资银行、外国银行分行应明确自身在母行集团内提供业务协作服务的职责、利润分配机制，并于每年一季度末将上一年度与母行集团业务协作开展情况向监管部门报告。”

此后外管在答疑2期中进一步对内保外贷回流做出了解释，明确内保外贷项下的资金可以通过股权或债权形式回流。甚至再次强调了一遍，保证资金回流将来同样能够合法出境。

保利文化的主营业务包括艺术品经营与拍卖、演出与剧院管理、影院投资管理。截至2016年底，中国保利集团公司持有保利文化63.69%股份。

所以，无论是发改委中长债审批制改革为备案制，还是人行的全口径跨境融资，本质上都属于进一步扩流入的逆周期调节政策，希望能够尽快完善跨部门之间的协调工作，更有助于解决国内企业的“融资难、融资贵”问题；同时举借外债在境内结汇使用，也有利于人民币汇率的稳定。

证监会

近日，发改委也就境外融资频频发文，启动外债改革并与众多外资行就境外发债交换意见。

金融监管研究院：

可以即刻起到短期内促流入和稳定汇率的作用。外债的近端结汇使用，远端购汇偿还，相当于企业当前在市场上卖出美元买入人民币，将来还款时再买回美元归还外债。这要比单纯的推迟国内的购汇行为更能有效的稳定当前的汇率。至于归还外债时候的购汇压力，一来可以通过外债的展期继续延缓，二来届时汇率形势说不定早已发生了改变。

答：可以。根据内保外贷项下资金回流渠道不同，实行不同的汇出管理：以外债形式回流的，按照外债还本付息方式汇出；以股权投资形式回流的，按照外商直接投资的相关规定（如：股息、红利、转股、减资、撤资、清算等）汇出。

根据路透口径统计，今年截止5月15日中资美元债累计发行超过1,200亿美元，已经和去年总数不相上下。今年中资美元债不管是发行还是市场需求，继续延续去年火爆场面。

另外两位要求匿名的开发商亦向路透称，他们看到审批的程序拖后。

根据2016年11月11日，发改委下发的文件《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》中明确强调：“商业性的房地产项目的企业债融资将进行一刀切的禁止”，即企业债不得投向商业地产。

开放内保外贷回流限制后，笔者认为或将出现更多样化的交易结构，境内企业可以充分利用好自身在境内的资产和在国内银行的授信，原先为规避29号文而搭建的结构、签署的协议现在都可以一步到位，直接采用内保外贷模式。例如，通过内保外贷回流对境内企业进行增资，国内银行的贷款因受限于贷款通则，无法用国内的贷款资金直接增资，但境外银行的融资没有此类限制，意味着境外还款来源足够的情况下，国内企业可以借用国内银行的信用对自身进行增资。

公告

（二）国内房企、地方政府融资平台的受限

为了缓解国内资本流出的压力和稳定汇率，监管方面在扩流入和降逆差方面都做出了诸多的改革。以鼓励国内企业到境外融入外币资金，并回流境内结汇使用。

发改委在2015年的关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知中曾要求，境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的期限1年期以上的本外币外债都需要事前至发改委备案（原先是事前审批），外债发行人凭备案登记证明按规定办理外债资金流出流入等有关手续。那么是否意味着，企业从境外借用的中长债向发改委备案以后，仍需要考虑到全口径融资的额度，在额度内才能举借外债？

现在为了扩流入，期望企业将融资放到境外，外来外去，爱咋用咋用，也不会影响到国内的购汇与资金流出。

“今年初发行的债券是去年就获批的，”总部在深圳的一家开发商称，“我预计下半年不会有新债发行。”

2016年10月13日人行召集17家银行就楼市条款开会，要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险，收缩土地贷款。

境内机构的资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金，可用于自身经营范围内的经常项下支出，以及法律法规允许的资本项下支出。

从当前文件来看，通过QDII资管（包括基金、券商、银行和信托QDII）投资海外债券资产只要符合投资级以上信用评级要求，完全没有触犯任何监管文件内容。QDII产品投资境内房地产企业境外发的美元债如果说违反房地产调控的监管精神，自查文件至少应该多一点细节认定，比如是否是银行主动安排这家房地产企业境外发债，且QDII投资单个房企债券是否几乎达到100%（其实根据监管要求债券投资没有明确的单一集中度约束）。

中国发改委未回复路透的置评要求。

近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》明确表示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。

人行

银监会

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（3）发改委中长债与全口径政策的冲突

起初跨境担保管理办法29号文之所以不允许内保外贷资金回流境内，恐怕很大程度上就是为了防止假外资。现在为了扩流入放开了限制性规定，是否会助长假外资的现象出现呢？毕竟目前异常火爆的境外美元债其中很大一部分就是为了地方政府完成招商引资的外资指标而选择在境外发债以FDI形式回流境内。现在该种模式可以说已被外管局认可，预计境外美元债还将在相当长的一段时间内持续火爆。

（三）不得用于向非关联企业发放贷款，经营范围明确许可的情形除外；

【解读】监管方面期望通过问答的形式强化内保外贷回流的执行效果，相当于给了境外资金一个定心丸，明确允许内保外贷资金回流后，将来同样能够通过合法的形式汇出，打消了境外资金因为对于国内管制的担忧而不敢回流境内的顾虑。外债形式到期可以还本付息汇出。资本金形式，则是分红或者撤资等正常手续。

但是，人行132号文之后，外管曾发布《关于实施全口径跨境融资宏观审慎管理试点有关外汇管理操作指引》，并在文中表示，

根据《国家外汇管理局关于改革和规范资本项目结汇管理政策的通知》（汇发[2016]16号），

“继第一季频繁的融资活动后，第二季他们已经收紧了批准进程。”一香港银团贷款人士说道，该人士因事件的敏感性谢绝具名。

对于全口径与发改委中长债问题的不统一，造成了各地方外管的认定标准也不同，据说曾经就发生了境外发债以后无法取得当地外管的外债登记，造成数亿美元的资金在境外趴了半年之久的惨剧发生。。

2016年11月4日，银监下发文件《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》（银监办便函[2016]1846号），限制16个热点城市房地产业务中银行理财投资非标的比例，加强房地产领域理财自荐监管。

市场人士称，中国监管部门目前严格限制境外融资。

* 预计短期内海外发行美元债券将暂歇

2、假外资现象加重？

世茂和龙湖地产上周表示，他们已经获批在境内银行间同业市场发行中期票据，此为中国地产开发商绕过监管限制的另一条渠道。

城投方面今年也下发了文件，政府将加强对地方政府融资的管理。2017年4月26日，财政部下发《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号，下称50号文）。50号文主要是加强对融资平台及公司的融资管理。文件强调地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。

（1）发改委事前备案VS审批制？

银监：鼓励外资行与母行开展协作，为国内企业境外融资提供综合金融服务。

近期，银监会发布《关于外资银行开展部分业务有关事项的通知》（银监办发［2017］12号），引起国内银行业的轩然大波，外资行纷纷欢天喜地，直呼大赦天下。

外管局在2016年“统一资本项目结汇管理”中放开了外债资金的意愿结汇，并大幅放宽了资本项目资金的使用条件，不再区分资本金及外债资金的使用，对资本项目收入的使用实施统一的负面清单管理模式。企业可自行决定外债结汇时点，并在经营范围内用于境内的正常支出。目前，外债用途已可满足绝大部分境内企业的用款用途。

招商银行驻深圳高级分析师刘东亮认为，穆迪降级中国主权债务评级对中国离岸公司债券的影响可能很小，因其持有人大多是中国投资者。他们对中国企业的信用情况有比较好的了解。

2017年5月18日，保利文化集团股份有限公司，发出公告，为拓宽融资渠道、加强融资能力、降低融资成本，董事会建议发行境外债券。

关于资本项目外汇收入的使用，实行负面清单管理，其中之一就是不得用于非自用房地产

* 自第二季开始收紧发债审批--银行业人士

（四）不得用于建设、购买非自用房地产（房地产企业除外）。“

在此之前，去年下半年政府就已采取措施，减缓房地产开发商在境内证交所市场发行公司债。

上图中，根据9号文新规，内保外贷中的境外融资资金，可以通过股权或债权形式回流境内。笔者认为股权形式回流即FDI或者是对境内企业的增资，境内主体需事前获得商务部前置审批后至银行开立资本金账户，在银行办理直投登记；债权形式回流即境内企业借用外债，需占用境内主体的外债额度（投注差）或者全口径跨境融资额度， 9号文中暂定为外商投资企业设置一年的过渡期，外资企业可在投注差或者全口径模式中任选一种模式适用。借入外债企业需至外管办理外债签约登记，再至银行开立外债专户。

2044号以后，境外SPV发债也需要获得发改委的备案，其中有些没反应过来的中介律所和承销商还不知道该项规定。以至于发改委在2015年末和2016年中，多次发布指导意见和风险提示，要求境外发债事前获得发改委的备案。

2014年全国版资金池刚发布时，曾限制房企和地方政府融资平台入池，并且融资资金不得入池。但此前2015年的全国版资金池，曾取消了以上两类企业建池的限制性要求，因此现实中不少房企通过全国版跨境双向人民币资金池实现了发债资金的回流。

银行业人士和开发商对路透表示，中国发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。中国公司发行企业债需要由发改委审批。

《进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》政策问答第二期

2017年3月，银监会下发了《关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理通知》，各银行收到文件后进行自查。根据“三套利”的通知，监管套利主要包括两项：规避监管指标套利和规避监管政策套利。关于规避政策套利就包括违反行业调控和信贷调控政策，特别是房地产和“两高一剩。其中比较重要的几点就包括：信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产和“两高一剩”行业领域；是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产和“两高一剩”等行业领域提供融资；是否存在利用境内外附属机构变相投资非上市企业股权、投资性房地产，或规避房地产、地方政府融资平台等限制性领域授信政策的情况；是否通过购买QDII产品等投资国内房地产企业在境外发行的债券。房地产、城投被点名无数次。。。