银监会于2016年10月15日各地方银监局和各大银行下发了《关于进一步加强信用风险管理的通知》(银监发[2016]42号)，要求各银行从改进统一授信管理、加强授信客户风险评估等八方面加强信用风险管理，开展制度梳理和风险排查。有地方银监局进一步要求，银行业金融机构要严格执行银监会关于全面风险管理的要求，切实落实“穿透”原则，不得通过同业、资管计划等各类通道规避以上规定及其他监管要求，使资金违规进入房地产领域。

因此，曾有段子称，中国特色的事前备案制，5+7，是指在前期充分沟通完毕后的，正常流程上的工作时间完成的。。

境内房企在去年10月份之后，各种融资渠道受阻。交易所发债，发改委企业债，交易商协会等都基本暂停；银行理财和银行自营受严格限制，信托层面虽然没有明确文件限制，但实际上也参照执行16城新政。基金业协会对私募基金漏洞最后在2月份堵上。房地产企业境外发债根据此前发改委的政策需要提前备案，如果资金回流仍然需要外管局同意，但当前外汇环境下外管局允许资金回流的压力或许不大。

日前，一级市场上，中资美元债的发行量继续刷新年度以来的记录。4月份，22家中国企业发行/增发了38笔，共计238.45亿美元的美元计价债券，高于3月份的225.75亿美元。

从历史数据看来房企和城投这两类恰恰是此前境外发债的主力，如今两者均被严格监管。未来房企融资的出路在何方？或许借道其他集团其他平台输血将成为一种新的思路。

此前人民银行在《关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知（银发[2016]132号）》中曾规定：2016年5月3日起，对金融机构和企业，中国人民银行、国家外汇管理局不实行外债事前审批，而是由金融机构和企业在与其资本或净资产挂钩的跨境融资上限内，自主开展本外币跨境融资。

1、关于发改委2044号文

境内机构的资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金的使用，应当遵守以下规定：

所谓的内保外贷回流，首先需要满足“内外外”结构（担保人在境内，债权人和债务人均在境外），即形成内保外贷之后再回流境内。如下图：

从国内的政策层面看来，一方面对国内房企与地方政府平台融资限制的层层加码，另一方面则对企业赴境外发债的要求日益放宽，这也进一步导致了以上两类主体在境内融资受阻的情况下转向了境外融资。

2017年4月7日，银监会下发《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》（银监发[2017]4号）。文件强调，因地因城施策，促进房地产市场长期稳健发展。银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。4月10日，银监会下发《关于银行业风险防控工作的指导意见》（银监发[2017]6号），着重强调“坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险”

2015年9月，发改委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资[2015]2044号，以下简称“2044号文”），将境内企业境外发行中长债由原先的审批制改为事前备案制，自2016年以来又推进了外债规模改革试点，试点企业可在年度外债规模内自行选择发债时间。以此鼓励外资行协助中资企业境外发债。

2016年10月21日，2016年第三季度金融形势分析会上强调“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营”

位于上海的世茂房地产一位人士称，公司已于第一季获准发行美元债，不过补充公司目前尚无具体发行计划。

（一）不得直接或间接用于企业经营范围之外或国家法律法规禁止的支出；

同年11月，深圳证券交易所发布了《关于实行房地产行业划分标准操作指引的通知》对房地产类型的定义、认定标准和分类结果适用做了明确的规定。明确说明在受理环节，房地产企业发行人应当报送“房地产业务专项说明”，主承销商应出具房地产业务专项核查报告，相关核查材料由主承销商留存备查；在发行前备案环节发行人在发行前提交预审材料时，需再次报送“房地产业务专项说明”，主承销商需同时出具房地产业务专项核查报告。以此提高了房地产发债要求。

人行：允许中资企业借外债，额度最高不超过净资产的2倍