我跟房主，要利益共享，风险共担，然后未来共同培育。如果我仅仅是个二房东，我觉得这个事没有太大的意义。

如果说这两个星期有什么能比“毛大庆离开万科”更戳中房地产记者们兴奋点的事情，应该就是“毛大庆要自己创业做孵化器”了。

这个中国地产界的明星职业经理人，在过去的21年里，经历了凯德、万科，这样的巨无霸，并且成功地用能力证明了自己，甚至为北京万科带来了“一个200亿的时代”。

如今，他想做的，却是影响和改变更多年轻人的未来。用他自己的话来说就是，我也觉得养老产业挺好，但最后还是选择做跟年轻人有关的事情。因为不想当老人，想当年轻人。“如果能让他们这些人在未来出来几个出井伸之，出来几个乔布斯，我觉得我的未来还是挺有意义的。我肯定当不了那些人了，但我希望能够弄一两个出来，这是我的最深心底的话。”

我还没有离开商业地产

“我还是没有离开商业地产。”3月20日，毛大庆在接受《财经网》记者采访时称，商业地产的变革，其根本源自于整个经营方式和思维模式的变化，注重的是资产的投资回报。他的创客空间，扮演的是一个经营者的角色，将存量不动产和待浮花的创业团队沟通起来，实现二者的双赢。

事实上，促使他投身孵化器行业的是两件事。第一是，目前城市的人口需求和不动产存在资源错配，大量的存量不动产实际上并没有良好的投资回报，毛大庆想将这些都利用起来；二是，他曾经花了一年时间做了一个中国的人口结构分析，分析显示25-40岁的人群是社会创造创新的基石。而我国第二波人口高峰1987-1996年出生的1.8亿人，如今恰好处于25-40岁这个阶段。

因此，他认为，他准备从事的孵化器行业十分具有成长性。而在他曾经和郁亮的探讨中，郁亮也曾表示，传统房地产已经不在风口上了，“未来的成长性在哪儿，风口就在哪儿”。

我不喜欢被称作“二房东”

毛大庆还表示，自己并不认同外界给他冠上的“二房东”称号。因为，他准备要做的孵化器，采取的是轻资产的模式。

“分成会是跟房主或者说开发商比较多的合作模式，大家共享未来的成长，我们可以优先劣后。但是我们要讲究分成，我不要太大的成本，就是说你上来就先赚我一道，然后我再赚人家一道，这不是我要干的事情。我跟房主，要利益共享，风险共担，然后未来共同培育。如果我仅仅是个二房东，我觉得这个事没有太大的意义。”

据了解，毛大庆的创业孵化器目前已经有多个客户希望入驻，但他同时表示，将会根据标准严格筛选。同时，这个孵化器将是立体的，他还把这个立体的状态以房地产术语归纳为“刚需、首改、再改”。也就是说，刚需指的是那些尚待孵化的甚至都还不能成为企业的项目，这类客户支付能力较弱，但却是主流；首改、再改指的是那些已经基本成型、不需要孵化，甚至已经略有规模的客户。“首改、再改，我觉得市场还是很大的。”毛大庆称。

此外，毛大庆还透露，自己的创业孵化器会在3个月内和大家见面，到时会对经营及盈利模式做更详细的说明。

以下为毛大庆接受采访实录：

记者：想问毛总关于创业的一些想法，比如说您是从哪些方面考虑到这件事情，您觉得这件事情有哪些方面的意义，才启动这样一个概念？

毛大庆：从大概去年年初，我在参加北京市两会的时候，有委员提出建议北京这类大的城市应该逐渐地学习欧美、特别是美国的，一些对于存量不动产的研究工作，同时在那个时候我们还有几个不同的线索在研究存量不动产。

可能你们记得，当时丁长峰丁总带队，和北京的链家也有过一次探讨，链家也做了一个非常有意思的模型，但是他们是针对住宅做的，就是把北京市的存量住宅整合在一个平台上，相当于一个持有人，然后把它再重新包装，在租赁市场上再租出去。这种模式在美国早就已经在做了。

当然两会的时候也提到把一些存量的写字楼，包括政府改革之后楼堂馆所的退出等等的问题，包括在京的一些办事处闲置房产，怎么把它激活。当时在两会上有港澳委员提出向国外学习，把这些存量不动产变成一些社会上的医疗机构。其实已经有案例了，我在万科的时候在研究，把一些卖不出去的写字楼变成一些专科医院。

北京有几个比较有意思的案例，你们可以关注一下在北三环台湾人办的宝岛妇幼，那就是一个破写字楼，下面是一个破商场，开不下去之后，改成了医院，这个医院现在生意非常好，我去参观过几次。

不管是万科在住宅存量房处理上的研究，还是后来看到一些北京的经验，包括国外的经验，都是把一些弄不出去的房子转成其它性质。比如说我们去年还研究把一些商业地产空间做成教育的奥特莱斯，北京万科已经在做这个工作，在昌平那边在研究这个东西，有很多的种类。

我去年在很多次会上说，商业地产的变革其实不是研究商场怎么提高经营效率，怎么把它的商户从卖衣服变成做餐饮，其实这都不是根本的解决办法。商业地产的变革来自于经营方式的变革和经营思想的变革，可能会营造出好多新的叫做商业地产的运营模型，我这个事情也是一种商业地产。所以仍然万变不离其宗，没有离开我原来研究商业地产这件事，这是一个方面。

第二个，在过去这一年多里边，我在万科研究商业地产的时候，其实我也在思考，商业地产是个什么东西呢？商业地产就是个房子，里边可以卖衣服，也可以卖吃的，也可以做电影院，也可以卖儿童的活动场，也可以卖办公室，这都是可以卖的。其实你到欧美，比如加拿大温哥华、美国去看，人家很多商业楼，半座楼里面都是好多家私人诊所，你说这不是商业地产吗？它也是商业地产，只不过业务形态是医疗。所以我在这个过程中，我就在想一个问题，一个商业空间它本身这个空间的资产价值怎么释放，它有什么释放方式，我做了一些相当深入的研究。

比如说把什么东西放在这里边，每平米投资回报率高、租金回报率最高呢？是甲级写字楼高，还是乙级写字楼高，还是共享办公室的成长性好呢？可能刚开始创业空间的人付不起太高的租金，可是它的成长性好。

我搞这个其实还是在搞商业地产，只不过我对商业地产的想法可能更传承了很多凯德置地的思路，因为凯德在商业上的看法，完全就是从资产的投资回报上出发，因为它后边就得对接投资人，就得对接资本市场，他所有的老板都是资本市场，我们都是运营商。站在运营商角度上怎么看这个问题，这是第二点，就是我在研究什么空间回报率高。