第三，确实感觉中国房地产的变化是很大的，大家从前年底还不太接受，到去年从万科开始学习互联网思维。互联网思维我在好多论坛上都讲，是什么东西呢？其实就是变成渠道很重要，怎么发现客户很重要。原来开发商还管什么发现客户？都是客户找上门，现在要开始发现客户。开始住宅要找客户，后来变成商业地产要找客户。我在万科，我们研究了一年O2O的这些东西，实际上是什么呢？就是发现客户。我们跟百度V-in那个系统，就是要发现客户，还要研究怎么把人家那个弄到我这儿来，把客户搬过来。

这些思想底下我想了很多，其实我们要把不同商业空间里的客户，搬到我的空间里边来。比方说我们传统的写字楼盖了这么多，原来就是租，而且写字楼不可能给租三个月、五个月，那样给你的也不是什么好写字楼，服务也不完善。我们在想，一个什么样的空间，能把原来非常死板的办公楼租赁的办法挪到我们这里边来。

我现在考虑这个问题的出发点跟社会上搞孵化器的人就不一样，因为我不是搞投行的，我也不是搞IT的，我还是搞房地产的，所以我做这个创客空间的角度还是房地产人的出发点。但是房地产出发点可能有我们特别的优势和特别好玩的地方，因为我对客户的理解可能会好过做投资的和做IT的人，这是一个我想讲的问题。

我们看见了需求，所以确实很多点上都给我启发。去年阿里巴巴上市那天晚上，我跟郁总在新加坡开董事会，晚上开完会之后，他说带我去看看F1方程式比赛。那天晚上马云在纽约敲钟，所有的朋友圈都在说这个事。后来我就问郁总，我说你看他这个现象说明了什么？郁总说，其实就是找到了风口，在国际、中国发展的这个阶段的风口，他自然就飞出去了。后来我又问，我们传统房地产是不是已经不在风口？郁总回，可能是这样的，我想确实是不在那个风口。我说我们还能不能找到风口？郁总说肯定能。我说那个风口在哪儿？他说你看什么东西未来20年是成长的，那个就是风口，你找到那个成长性就是风口，这句话就给了我很大的启发。

成长性在哪儿？房地产的成长性没有了吗？我说肯定有。刚才我给你们举的宝岛妇幼的例子，北京那个破楼，要扔在那儿一分钱不值，现在这个楼回报率好得不得了。楼还是那个楼，装修就花了大概几千万，一个破楼就变成一个回报率极高的楼，这是什么？因为需求。

商业地产真不在乎那楼长什么样，在乎你找没找到需求。今天跟你们说了半天这个事，还是谈中国商业地产的问题，其实我们接下来这个国家的发展阶段，我刚才提到第三点，就是我对这一年行业变化的关注，我觉得确实有两点是特别有意思的。

第一，中国最大的一个跟房地产相关的缺憾、到今天都不完善的东西，我从凯德说到万科、10年也没看到有大变化的东西，就是资本市场和房地产的自由接驳。在2008年次贷危机的时候，当时我在十多个大学做巡回的讲座，我从金融事件，美国的金本位的脱钩，讲到美国为什么次贷危机，讲到中国为什么商业地产始终搞不好。

其实美国和中国是两个极端，一个极端是太自由的资本市场，就弄出那么多种乱七八糟的产品，最后连出了事都不知道根在哪儿。但我们中国是资本市场太不灵活，就是靠银行，然后就是民间借贷，搞出一堆高利贷，所以温州的问题就发生了。我说为什么我们的REITs、基金始终不能放到大的台面上来，为什么人大的立法都迟迟不能落实？

这个情况又导致持有型物业、经营性物业弄不下去，所有人都急着想卖，所有人都想拆散了卖，所以就使国外基金在中国有市场有很多收购。我觉得这个事情随着中国经济体制下一步深化改革，一定会在这届政府解决，我觉得这个事情已经呼之欲出了。

第二，通过这个事我又想到了，持有性的经营性不动产未来会有非常蓬勃的生机。我一再说，我这个转型也罢，做了了新的事创新也好，我也丝毫不认为房地产没有搞头，我是认为原来的那种模式不好搞了，原来那个模式太初级了。今天把中国房地产这20年的发展模式、经营手段拿到美国华尔街跟人家讲，人家听都不听，那是多少年以前的事。

去年纽约马拉松，我跟王文金同志在那里足足待了三天，拜访了将近10个美国的投资机构和做金融的企业，他们早就进入到用资本市场和经营性物业的对接，做出各种各样的东西。实际上最后回过头来还是丰富城市的生活形态、老百姓的服务业态，这个东西是推动社会进步的。

这是一个大问题，也是引起我大量思考的问题，我因此也发现了这里面好多经营的种类。我认为未来在中国做商业不动产的经营会是一个大事业，只不过这个东西不是你们认识的那个购物中心。

记者：您做这个创客空间是和政府有合作，可以称为PPP模式吗？

毛大庆：当然可以，创客空间可以有很多合作模式，你可以跟房地产公司合作，也可以跟政府合作，你也可以跟大学合作，它接驳的端口非常丰富。

记者：政府要承担的或者提供的东西具体有什么？

毛大庆：政府需要给我的就是服务的快速和效率。昨天我还在跟王石董事长说新加坡的服务和效率，其实一个创新型社会，政府最需要干的就是两件事，第一是法治，创新、创业最需要保障的就是法治保障。第二是高效，高效体现在什么？就是服务。

所以你问政府要给什么，政府给这个就可以了。现在其实中国的政府对创业支持比国外好得多，好多区县还给你财政补贴，美国谁给你财政补贴？中国政府支持创业创新，力度是很大的。这也是时代的风口。要通过这种微环境的改善，既解决一大堆人的就业发展问题，同时又能够把房地产市场带入一个新的领域里边去。

但还有一个必须要解决的事情，如果未来这种东西呈星火燎原之势，资本市场非常重要，很多搞孵化器的背后缺少资本支持，还是非常困难的。

记者：到今年大家也开始关注到房地产行业和金融的结合，可能以往大家了解到的都是传统房地产和金融的关系，在您的新的这种形态下，在金融领域是不是实际上也是通过这样的业态，对金融领域自身的迭代创新也有很多的帮助？

毛大庆：这是一个非常大的金融市场的新领域，金融实际上也在找这种风口，不动产对金融还是很重要的，现在好多钱实际上是投不出去。我突然发现，你只要这个业态说得清楚，看得见未来，好多钱都要来找你。我感觉现在的钱确实是缺乏有效的投资出口。

我刚才已经提过了，REITs这些房地产基金都没放开，所以他们只能去找，比如说他认为我这是好项目，然后就来找我。另外他找我还不是为了找我，他是找我后面的事情。他投我这个创客空间，空间的成长靠的是里面企业的成长，所以进一步我又找了好多的孵化器。你会发现在孵化器后面，跟着孵化器要投资的人，VC、天使、PE都在后面等着。希望等孵化器做好，你孵化器只要做出品牌，下一步这个企业就能成长，他就投这些企业。所以投到我这里，就等于有一个新管道，直接可以占据这些未来的好的企业。