按照要求，该两宗地块均需按照土地使用年限100%自持，不能散售。由于缺乏短期变现能力，苛刻的出让条件是这两宗土地遇冷的主要原因之一。

　　“正常来说，联合体拿地中，房企最看重的一般是操盘权。操盘权意味着主导权，股权之外的操盘管理费，甚至是项目未来可能出现的超额收益分成，”北京当地一家房企代表孙志（化名）对时代周报记者称，“并表权也非常重要，部分房企选择为自己财报添彩，当然，也有一些房企作为财务投资人来分利润。”

　　华润用“永定华章”四个字为项目定调，招商则打出“永定新禧”的宣传语。8月1日，这两张喜气洋洋的红色海报刷遍了朋友圈。第一次进入北京内环后的碧桂园，则显得有些安静。

　　从成交金额来看，早在2017年5月底，北京土地市场成交总价达到851亿元，已经接近2016年全年852.5亿元的水平。6月22日，随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块，“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块，北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。

　　但双方都意在操盘，互不相让的情况，并不是没有出现过。在南京，保利和朗诗在开发朗诗保利麓院时，就为操盘权打成一团。最后，“蛋糕”被一切为二，麓院南面地块由朗诗操刀打造，北面地块由保利操盘销售，项目物业则由两家合资成立的公司统一负责。

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　　开闸与关卡

　　鏖战68轮之后，“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元揽下了丰台区西铁营村地块，自持比例54%。

　　在北京，房企联合体“散伙”早有先例。2015年，平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块后，因超出龙湖、平安授权价格解体；同年，碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块；同年，华润招商华侨城联合体以83.4亿元竞得的丰台地块，也因华润招商的退出宣告“拆伙”。

　　事实上，自2016年12月起，北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”，拉开了北京土地市场游戏规则改变的序幕——地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比等等，为房企拓展北京市场设置了层层关卡。而在“930”和“317”调控之后，北京8万元预售证单价红线也框定了不少房企的开盘步伐。

　　高歌猛进的时期已过，取而代之的是“宽出严入”的土地生态。“限价、自持、配建自住房”等关键词背后，北京未来住房市场结构迎来不同预期。

　　土地供应在今年“开闸”。4月7日，北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调整，以保障30万套住房建设需求。

　　对住宅部分建设和销售严苛的限制，将考验“华润+招商+碧桂园”这三家房企的开发效率和营销策略。

　　搭伙与陪跑

　　更重要的是，这幅地块的竞得方还需要交纳土地开发建设补偿费33.9亿元，最终的土地成本将高达72.3亿元，楼面地价或将超过最终的销售价格。难以实现盈利成了这幅土地不被热捧的真实原因。

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　　值得注意的是，土地“严入”规则并没有打消房企的拿地热情，反而催生了房企拿地策略的多元化。对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，房企往往选择以联合体的形式拿地。

　　吴瑞坦言，联合体中的各个企业背景实力、开发风格、资金成本都不一样，并不是每一家房企在联合前，都考虑好了联合可能带来的各种风险。过关斩将拿到地后，“散伙”的风险也随时随地都存在，“在开发前谈崩了，资金压力和开发风险就几何倍数涌现；即便在开发后闹分手，也可能出现无人对物业负责的现象”。

　　这将是新一轮磨合、协商与博弈。

发表

　　“谁操盘，谁并表”这个谈判核心，在吴瑞他们结盟之初就要敲定。事实上，如何处理操盘权与并表权的分配难题，如何对地价、项目操作与收益达成共识，是一个难度远远超过拿地的博弈过程。

　　在历次竞拍的房企名单里，可以看到各式花样联合体混搭。