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阅读 () 【宝龙地产】：物业开发；全年目标200亿元；坚持“1+6+N”拿地战略，精准战略布局，多渠道扩展；保持毛利率高于30%；可售资源充足，销售规模稳定增长。 【碧桂园】：边发展边调整，追求有质量发展，市场机会来的时候不放过，所有土地都是算过账，政府有限价都是用限价算的。这次调控不是简单的周期性调控，这方面我们也做了准备。成本竞争力，品质竞争力，速度竞争力给我们带来更大的利润空间，我们也会根据项目的情况，调整开发节奏。 【长江实业】：我们并没有为了获取项目数量稳定而牺牲内部收益率。这并不是一个困难的抉择，因为这些项目更加稳定的同时有着相对高的回报。? 【绿城中国】：运营策略是从传统房地产开发商向理想生活综合服务商转型，确立“五位一体”的发展架构，即：以“绿城中国”为管控主体，以“绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产、绿城生活”为五大业务平台。? 【蓝光地产】：公司将从以下几个方面实现发展目的。第一是投资方面。一投资围绕北京、长三角、华南这几个城市群的区域布局已经完成；二是投资方式，以前公司大多是招拍挂拿地，而15、16年收并购占到70%。今年公司又做出了对产业拿地方面的布局。目前水果侠乐园的标准园已经建成，并且受到包括扬州、昆明、南昌以及四川等地政府的欢迎。这种新的方式会在17、18、19年为公司的资源储备带来大的突破。三是公司在华南要做一些村企合作、旧改的突破。第二个方面，更重要的是在资金、融资结构上去做调整，特别是财务结构的调整。公司去年发行了80亿的债，目前正利用长期债替换短期债，利用低息债去换高息债。公司今年又获批了45亿永续中票，发行正在积极推进中。永续中票是进入权益的，因此会降低公司的负债率。公司今年提出了规模与利润并重，有利润未来才有很好的发展。第三个方面是团队能力，人是一切的核心，整个考核机制、激励机制也已同步跟上。这几个方面为18、19年实现跨越式发展打下了很好的基础。公司对未来三年发展非常有信心。 【旭辉】：避开热点高价地，拓展二三线城市；新进9个城市，新增45块土地，面积603万平方米，比去年同期增长123%；重点加大了环沪都市圈、中西部、粤港大湾区的土储；在中西部补充不少地块，成都下月开盘，买了三块地；香港买了两块地，粤港大湾区是未来重点；已经进入中国29个城市，形成一线二线强三线布局；强化浙江江苏的省域化布局，新进无锡、温州；拿地渠道，上半年二手收并购占40%，下半年预计超过50%；今年在太原拿了一个旧城改造地，4000亩；目前土地储备满足3年需要；把握周期城市轮动的投资时机，保证12%的净利润率；目前平均地价5800元/平，现在平均售价18000/；长三角战略性城市已经布完，现在进入强三线城市，如宁波现在卖了50亿；环渤海布局山东青岛，东北布局长春、哈尔滨；中西部新进入成都、西安、郑州；华南现在主要布香港；今年年底希望土地储备接近3000万平米。 【招商蛇口】：我们很早就在这领域就进行了布局，一直因地制宜做了一些布局，在综合体配套中对一些有价值的物业会保留部分做长租，未来会尝试轻资产化。 【龙光地产】：去年10月份国家出的各种政策，出台并不是说房地产不好，而是为了长期稳健的发展；国家领导人提出要有一个长效机制，并不是大起大落，我们逐步把这些吃透；房地产跟过去两三年不一样，现在是经济发展百分多少，房地产发展百分之多少；今年我们都不去拿高价地，上半年有八百多亿的货值，其中一百多亿在海外，另外一百多亿在国内；合营公司去拿地，我们只拿4个招拍挂的地；分解提炼政策，下一步更好的投资；房地产长期是个好的产业；中国人口多，现在的产业聚集，我们要分析哪些城市有发展潜力，投资哪里、什么时候投资、什么样的项目，能给我们创造更大的利润；现在投资主要方向是做强，做强再做大，是龙光的投资理念；在行业里面的竞争力就是这样来的；我们每年30%的增长，又要增长又要稳健，确保利润更重要，不单单是规模。 都市化24个城市，再加上都市圈不超过30个城市，人口净流入10万以上的城市，结合天街这样一个垂直业务；指标规划看了同行，比如万科，回报率重资产大约是5-6%，内部回报率重资产10%以上；现在反应来看市场很大很踊跃；本来想在北上先做，但由于成都有机会于是在成都先做；
重磅来袭！50位地产大佬观点分享！ 2017-09-04 16:13 来源:格隆汇 融资 /房地产 /战略 【万科】：从体量上来说，传统的开发业务、物业管理以及物流、印力商业平台影响会比较大。从未来潜力来看，长租业务、滑雪度假都有很大的发展机会。从管理层资源分配的角度，并没有过多的去考虑。（郁亮）自己更关心养老、公寓，政策还在摸索之中，相关政策制定还需要花更多时间。新业务发展有领导做不好，工资高主管领导用不起，希望扁平化。希望整个万科更需要定力、当好农民种好地，行业变化中都要做下去，把地种好就是能力。在业务上体现，要把客户照顾好，干活的要有积极性。新业务举手机制、不是委派，利用合伙人机制，只要有作为主人的态度，未来新的业务都可期待。 【保利地产】：去杠杆的压力是有的，加杠杆的空间也是有的，例如增加权益类融资。 【万科】：很多同行有不同做法，万科做法和别人很不一样，不相信规划、不用计划规划运作。重要的是业务本身的发展前景。万科随行就市，手里资源不多不少够3年左右开发。行业来到白银时代、大的发展商占比变大并不是好多事，说明目前发展机会不多，也是转型的标记开始。在这个情况下，发展商不能仅在核心业务投入，还要在其他业务投入，想一想未来新的动能。未来不仅房地产开发业务作为拉动经济增长的工具，还要关注租售并举、存量房的机遇，不再是简单的开发为重要的东西。从管控模式来说，合伙人机制在内部显示出效果。未来增长借助行业仍然有的发展空间，借助合伙人机制，未来的增长还是可期待的。 【龙光】：主要关注香港、新加坡、澳洲，海外投资比例占总资产10%，一方面是考虑内地政策调控，国内核心城市土地价格处在高位，在海外这几个城市的投资可以作为风险控制的措施；在海外的投资主要是考虑到回报好、价值高的项目；采取增持土地储备的时点和节奏，特别关注符合龙光战略部署的项目；当然也会考虑和当地发展商共同合作投地；在海外项目业务已经逐步建立精英团队，采取专业化本土化的运营团队，现在在扩展工程团队，主要是来自于本土大的发展商的有经验的人士；香港市场物业市场分化，刚需项目、高端住宅项目有比较明显的分化，高端市场的结构看到国内高净值的人士需求增加，香港是他们海外资产配置首选，所以很多本地和中资发展商有分歧，在项目定位里，鸭脷洲项目为例，是港岛高端项目稀缺的地方，对于高端人士而言，对整个港岛来说欠缺部署，所以我们还是以大户型为主，背山靠海景观价值高，通过一流国际专业团队和设计团队来打造高端住宅社区，满足少数人的需求，所以可以预计这个盘两到三年后会看到新型高端社区。? 原标题：重磅来袭！50位地产大佬观点分享！ 新业务、新市场探索篇 【龙湖】：2014年3季度到2016年3季度是中国房地产是一个中国经济结构的转换周期，6次降息6次降准和政策上的一些改变，我们抓住了这轮的机会；上半年的成绩是一个惯性，一二线存量少市场火爆，所以去年开始在铺盘，补充存货；全年来看后面会有压力，因为政府调控逐渐收紧，M2增速到2019年可能调到9%以下，8.5%左右；伴随经济的好转，包括产业升级，主要城市有起色，房地产调控方面政府决心大；长效调控机制慢慢看出样子，比如租售同权、北京的共有产权，进一步降低大城市进入门槛，加速年轻人流入热点城市，所以稳中有增，不会有大的波动；这轮调控分化特征更加明显，因城施策；地产产业依然是10万亿左右的规模，大概率面积不会超过20万亿，市场占有率比较健康的3%-5%；过去几年从商业延展到长租公寓，我们在找伴随城市流动、网络上的布局等节点上的机会，把几种业态集中在一起，每年利润双位数的增长大概率能够保持；坚决聚焦在一二线城市，及大都市圈的城市，交通及人口外溢带来机会；商业和长租公寓进一步发展。 【绿城中国】：雅加达项目概况：该项目是中交港湾的东南亚投资计划中的一个，中交拿地，绿城占股较小，负责承建销售。楼盘8万平米左右，位于城市中心，项目定位主要为公寓楼，单户面积在30-40平米，销售情况较为良好，首日成交量81%，毛利率很高。雅加达城市建设情况较差，居民住房需求很大，参与该项目有利于拓展、了解东南亚市场。 【世联行】：公司获取房源手段多样，目前很多房源来自与开发商合作。公司有优秀的服务能力，部分大型房企选择转型的时候，也会选择与公司进行合作。目前公司公寓业务的拓展速度仍较去年有所上升。利润增长是公司重要考虑之一。公司对于新业务的利润增长有较大的信心，但如果业务成长对利润有影响，为了战略考虑，公司会优先保障业务的发展 声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。 【中国金茂】：负债今年的杠杆是65，符合之前提到的60-70；去年我们是40多，有些投资者问为什么融资成本这么便宜不加杠杆。今年我们确实目标还是60-70，今年上半年比较高的原因是今年拿的很多地是合作的，我们先付了土地款，还要一些程序完成土地股权分割后会收到合作方资金。 【花样年】：土储策略方面2个标准：①围绕区域化核心城市，如武汉郑州长沙西安重庆等。②拿地方式：和中小型开发商合作扩张土地。发挥各地的服务优势，更能落地。物业管理团队已全面覆盖中国所有省会城市、直辖市，以及200个地级市。 作者：国君地产团队侯丽科、申思聪、卜文凯、吕聪、赵格格，克而瑞研究(香港)洪圣奇 责任编辑： 【碧桂园】：目标市场是全线出击，现在从单一投资到土地投资布局，哪里市场更适合布局然后我们会做安排。有一些长期土地是做一级土地开发，这些我们也做了一些安排，这些安排也是针对一二线城市。当然三四线城市是我们的主战场。三四线市场方面我们更多做改善性需求，可能面对高端人群，因为三四线在这方面比较空缺。 |