恒大认为2017年将是新的历史起点，计划对未来发展战略及发展模式做出了重大决策，即由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由“三高一低”的发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，并提出力争在2020年6月30日将净负债率降至70%左右。为此，恒大准备在2017年7月至2020年6月，将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，并计划由地产集团引入第三轮战投资金人民币3 0 0亿至500亿元，同时进一步扩大盈利规模，增加权益。

华润坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，在做实业务的基础上，保持市场规模与地位，本集团将继续在物业管理、养老产业、长租公寓等领域深入发展，从容应对市场变化，寻找新的价值增长点。

总体来看，更多房企开始涉及多业态，特别是在传统住宅开发以外的如长租公寓、金融等业务，并通过并购、合作开发等方式获取更多的土地资源。如万科则通过与存量资源所有者合作以及资产包收购等方式，积极发掘各类潜在的市场机会，获取具备战略意义的项目资源。2017年7月，万科下属公司通过现场公开拍卖竞得广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权，成交价为人民币551亿元，未来本集团将与合作方进行联合开发。

万科还发力物流地产与长租公寓。截至2017年年中，万科长租公寓泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%.此外，万科继续积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。

另外，圈地运动从未停止。鉴于当前整体土地储备不足、存量结构欠佳的短板，绿城表示将继续坚持“核心城市，核心地段”的投资战略，聚焦“长三角”、“珠三角”、“京津冀”等三大城市群及“北上广深”四大都市圈。龙湖表示坚持在高潜力都市圈、城市群布局拓展，决策坚定而执行坚决；同时注重渠道多元、成本控制得当。目前新增优质土储40幅，平均楼面地价仅人民币5930元/平方米。

作为土地储备大户，数据显示龙光集团通过公开市场获取的土地储备的总建筑面积为1475万平方米，预期足够集团未来五年以上的开发需求；其中粤港澳大湾区的土地储备质优价廉，占本集团土地储备的总建筑面积超过50%.

相对于其他房企，华夏幸福在产业地产更像是一枝独秀。华夏幸福的国内产业新城加速布局，与地方政府、管委会签署多份正式合作协议及战略备忘录，在南京、成都、东莞、佛山、昆山、宜兴等多个区域实现拓展突破，固安、大厂等成熟区域持续发力。

观察

收并购模式受房企青睐，联合拿地趋势加强

中国指数研究院企业研究总监蒋云峰

总体来看，20 17年上半年房企销售业绩保持快速增长，一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域，同时三四线的市场升温上行，带动房企销售额持续攀高。

20 17年上半年，伴随中国房地产市场“因城施策、分类调控”指导政策的逐步深化，一线及二线热点城市房价逐步降温，热点城市周边以及高铁沿线城市的辐射效能累积并快速释放，三四线城市去库存加快，房地产总体保持良好运行态势。

长期来看，房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。

预计下半年，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验，调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年房企需要重点关注的内容。

一二线城市仍为业绩主源头

2017年上半年，各级城市房地产市场分化愈趋明显，尽管调控政策不断加码升级，但一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是其重要业绩保障。

具体来看，10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%，三四线城市则有所上升，在售项目占比提升5.5个百分点。2017年上半年以来，房地产市场呈现出鲜明的外溢和传导特点。

代表品牌房企均为全国化布局企业，区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益，带动企业重点区域业绩贡献度大幅提升。

一二线争夺激烈，海外拿地规模增加

2017年上半年，品牌房企拿地意愿持续增加，一二线热点城市成为房企争夺主战场，但伴随二线热点城市土拍市场限制政策加码，二线城市拿地金额稳中有降。与此同时，部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动，有所升温。

部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带，部分区域出让金额同比翻番。2017年1-6月，嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等强三四线城市土地出让金额同比均增长超过100%，恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度，助推业绩快速增长。

受国内过热的土地市场以及国家“一带一路”等政策影响，品牌房企也积极向海外拓展市场、攻城略地，海外拿地增加。

2017年上半年，品牌房企海外拿地主要集中于香港以及“一带一路”沿线国家。值得注意的是，受当地政策、市场、汇率以及外汇管制等多重因素影响，房企在香港等地拿地仍然存在许多不可控风险，品牌房企海外拿地仍需谨慎前行。

收并购模式受房企青睐

2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，特别是在北京，联合体拿地成为主流拿地方式。2017年1-6月，北京出让金额前十的地块中，九宗都是联合体拿地。

一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势；另一方面，随着北京推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。

围绕地产延伸服务链条

创新产品，引领新生活方式成为主流综合来看，房企主要通过“三大维度+五大体系”的变革，即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。

例如，鲁能集团确立“生态、健康、运动、娱乐、科技”五个维度的产品战略；融创、泰禾等打造壹号系、桃花源系、院子系等产品满足新时代客户的居住体验；保利地产推出“PO LY PLU S生活家系列”居住产品，以全生命周期居住系统为基石，在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级；雅居乐提出“雅乐人居3w -life”筑家理念，构建和谐共处的现代生活新领地。

此外，房企品牌竞争力再整合，特色小镇、轨道物业等持续发力；融资规模稳步增长，融资方式多元创新。

龙头房企看好房地产的长周期发展

深圳地产评论人朱文策