时间的脚步悄悄走到2017年，中国房地产市场开始面临房子居住属性强势回归、租房市场旗鼓大振、房企拿地成本一路走高、整体利润收窄、增速减缓等一系列新象，转型、变革与创新更是势在必行。“当前房地产行业已经进入以资产管理为主的阶段，探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。”在此前举行的一场论坛上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉如是表示。

“上半年千亿军团不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中。”同策咨询研究部总监张宏伟从一系列数据中发现，典型品牌房企规模化的速度似乎并没有下降，大部分房企在楼市调整期的大背景下仍然有规模化扩张的冲动。“这导致品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高。”

总策划：高宏斌

   战略转型的本质是产业结构和运营模式的调整。

运营战略

在市场的大浪淘沙中，碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企，早已将触角伸向“特色小镇”这一领域，期望用“造城计划”在市场上分得一杯羹。成功转型为城市综合运营商的深圳老牌房企星河控股，这两年更是加速布局产业，打造产融联盟新城、双创社区、特色小镇三条重要产品线。去年，星河产业就中山科技商贸小镇、惠州星河智谷山海湾、东莞黄江互联网小镇与当地政府签署合作开发协议。而这些，都只是此轮“特色小镇”转型潮中的一个缩影。

   转型的天空充满想象。

在品牌运营愈发追求创新与多样性的同时，部分房企“轻资产”的布局愈发深入。

克而瑞信息集团深圳区域总经理、易居中国企业集团合伙人陈洪海在受访时给出了答案，房企需要从大局上了解整个市场走向，在市场中找准自己的位置，并据此做好三至五年的战略布局调整。同时，具备独特资源或优势的房企，完全可以根据实际情况走出有自己特色的路子。“比如莱蒙，在养老方面有自己的资源，那么拿地战略上，基于自身资金的局限，不一定要拓展热点城市的热点地块，反倒可以聚焦旅游、养老为主的地产业务。”

产品战略　特色小镇与城市更新成转型新风口

统　筹：肖雨 谯军 王邓凯

这是中国房地产不平凡的半年，从3月份起，新一轮此起彼伏的调控大潮急风骤雨般在全国多个城市“落地开花”。据不完全统计，超过30个城市加入这场调控大战，密集程度之高、执行力度之大、覆盖范围之广，堪称史上之最。

朱中一认为，在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势。

“2015年8、9月份以前，除了深圳以外，大部分城市的开发商因销售难度加大，压力剧增，典型表现都是焦虑。但这种焦虑带来了非常好的发展动力，开发商第一次站在房地产客户的角度，在做转型的努力。”在一场主题为“地产模式变革一千零一个为什么”的讨论会上，泳利集团总裁赵毅谈起房地产转型的历程。

与往年有所不同，今年房企的转型侧重于两个风口——— 特色小镇和城市更新。“城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级，运营的本质则是资产管理和服务。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在此前受访时的一番话，点出了城市更新、特色小镇所面临的历史性机遇。

根据中国指数研究院的观察，房企主要通过“三大维度+五大体系”--即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度的变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。而在战略转型的大道上，特色小镇更是迎来新一轮探索与开发的风口。

“减法”成潮流

轻资产愈发深入

种种迹象都在表明，2017年，中国房地产市场站在新一轮大变局的开端。调控进一步深化，存量物业时代“呱呱落地”，房地产行业进入分化的深水区，机遇与挑战并存。企业如何把握自身优势突围而出，品牌战略的转型布局或是最关键的答案。

总监制：沈永淳 李朝红

规模战略　市场更趋集中，未来或将涌现万亿级房企

“谁有能力占据价值链上的高附加值环节，谁就能有效操控整条供应链，从而有效实现以小博大。具体到房地产行业，只有明确自身的核心专长所在，才能做好减法，最终实现轻资产运营。”有分析人士表示，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力。

除了特色小镇，在存量市场环境下，如何进行存量土地和住房资源的盘活，城市更新也是一个潜在的大市场。根据深圳“十三五”规划，未来五年全市计划完成各类更新用地规模30平方公里，城市更新计划总规模将控制在35- 50平方公里，力争完成100个旧工业区复合式更新和综合整治项目，100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

“新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。”朱中一归纳了房地产企业正在进行的新业务增长点，“既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。”根据朱中一的估算，这些投资一般占房地产总投资的35%左右。

从开发商向运营商转化，房地产企业对于转型核心的认知，从未如此高度一致且如火如荼。在经历史无前例的重组之后，招商蛇口转变以往单一以房地产开发为主业的模式，在社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营等三大核心业务领域全力布局，“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”的定位，道出了这个央企改革的决心；而去年8月以130亿元收购黑石旗下印力集团的万科，正在整合商业地产业务的道路上越走越远；中粮在地产业务上提出了多业态并行、多元化发展、全产品线覆盖的目标，如今，以“大悦城”为核心的商业地产、为新兴产业聚集提供优质载体与平台的“公园”系列产业地产、以“亚龙湾4A级景区”为旗舰品牌的旅游地产等三大战略产品线已然成熟……

王琳琳 伍曼娜

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“竞买规则的改变，自持压力的增加，传统开发销售模式面临挑战，租售并举的导向，逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”近期，保利地产集团副总经理余英公开发出的这番话，预示着王健林和潘石屹的选择，也从一个侧面说明，以往依赖重资产高杠杆的商业模式正在被颠覆，更高收益、更低风险的轻资产模式正在成为白银时代房地产企业打破僵局的“武器”。

无独有偶，7月份，SO H O中国董事长潘石屹宣布启动光华路SO H O 2、凌空SO H O两个项目的整售，随后月底又整售S O H O世纪广场。而不久前，上海虹口SO H O也被出售，加上SO H O中国自2014年以来相继抛售的物业，预计套现将超过340亿元。

文　字：陈博 谢中秀 冯少文