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“购房者害怕，殊不知开发商更害怕呢。你买套房几百万，人家一个项目几十亿、上百亿，贷款越来越难、销售房越来越困难，博弈的难度前所未有。中小开发商卖儿卖女卖资产，现在的这一关，他们是躲不过去的”。知名财经评论家叶檀曾表示。随着中国经济的整体转型，房地产企业的传统发展路径屡受质疑，住宅市场隐约见顶，过去一本万利的地产企业出现“不转型就会被淘汰”的危机。同时，城市发展过程中还有大量没有被充分满足的物业需求，比如商业、产办、物流、度假、长租公寓、教育、养老等，都有巨大的潜力可以发掘；特色小镇、“轨道+物业”模式的兴起也会带来大量新的发展机遇。万科董事会秘书朱旭表示，关于房地产行业，万科的判断是行业已经进入白银时代，但普通人居住问题还没有得到很好解决，行业仍然大有机会。 2 部分上市公司“卖房”保壳 关键词 在这一市场环境下，房地产行业专业化要求越来越高，房企在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面都要追求更快的周转、更多的收益。这个时候，非专业的跨界企业或是实力不济的中小房企必将面临发展的难题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。而非专业的上市公司会通过“卖房”剥离非核心业务，聚焦主业发展。 甩卖 地产人士表示，外地房企“闯入”广州市场的趋势明显，预计未来广州拿地将更加“全国化”，以往“地头蛇”垄断的现象将会有一定程度的减少，房地产业各方面的竞争将更加全国化。 入侵 中原地产首席分析师张大伟表示：白银时代的一个特点就是过去的高利润行业逐渐变成中低利润行业，必然会有一些企业家开始变现或者转移产业。因为行业的利润率越来越低，其次，对于企业来说，资金成本和资金的风险越来越大，同时还有一些人口方面的因素。 在部分业界人士看来，未来房地产业主要的战场仍然是中心 城市；以长三角、珠三角中心城市为核心的城市群发展，进一步同城化趋势，将带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着，不仅对企业而言，一线城市、中心城市的布局意味着机遇和业绩的保证，对于个人投资者来说，看好和稳守一线城市，持有当地优质物业，同样是资产增值的最佳选择。 旭辉集团副总裁陈东彪坦言，华南市场是开发商的必争之地，华南地区聚集了大批的开发商，排在前10位的房企都进入了华南，千亿级航母房企都来自华南，如果不进入华南，旭辉就称不上优秀。为此，去年，旭辉以合作开发或者独立操盘的方式相继进驻广佛，正式布局珠三角。同年年末，旭辉成立广州事业部，并调派了上海事业部精英骨干前往支援。种种迹象表明，海派房企旭辉将在华南地区有一番大动作。 分析： 6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海（楼盘）虹口SOHO，一周后又宣布启动光华路SOHO二期、凌空SOHO两个项目的整售。近三年来，潘石屹通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。港商黄俊康一次性卖出内地8个房产项目，15个月套现177亿元。而分别由李嘉诚旗下长实地产及电能实业持有的山顶道两幅宅地，近期也以20亿港元公司股权转让易手。据悉，2013年开始，李嘉诚一直“只卖不买”出售中国大陆物业，去年10月以200亿元出售上海世纪汇广场。今年7月，万达将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了融创中国，共收资金631.7亿元。 地产进入“白银时代” 中国的房地产经过几十年的发展，目前来看，一些大城市已经处于逐渐放缓扩张的阶段，城市化进程主要体现在三四线城市。但三四线城市的资金价格相对比较高，而且土地的竞争又比较激烈，所以这些都导致了房地产领域进入一个不可逆的白银周期。 业内人士认为，在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下，资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。自从2016年三季度进入调控周期后，房企间业绩再度分化，跨界并购资产，寻找业绩增长点，或通过并购转型，成为不少房企的选择。 张宏伟认为，随着楼市进入白银时代，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。 而外来房企阳光城同样对广州“虎视眈眈”。据统计，阳光城从2016年至今在广州市场共投入97.55亿元，其中47.9亿元投入到南沙区，占总投入的49%；其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中，约获得12.4万平方米市中心商住用地。另外，融创、远洋等通过“傍地胆”的模式进军广州房地产市场，对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作。 不过，同创咨询研究部总监张宏伟提醒，虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会，但隐形的债务压力，以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险，将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是，大举并购虽然带来了大量的土地储备，但从明年开始，房企将进入还贷高峰期，部分房企的现金流或将面临挑战。 分析： 业内人士还认为，这一轮楼市的纷纷“离场”，可以理解为楼市调控、市场环境变化之下的调整反应。无论是跨界行业嗅到未来几年房地产市场上升空间有限的“去投资化”，还是实力不济的中小企业在愈发激烈的房企竞争下选择适时退出，或是为了摸索可持续的发展模式，正在试水转型升级之路。 与“并购”截然不同的是，一些传统的地产企业，则做起了楼市的“减法”。今年上半年，千家上市公司集中抛售房产，根据上市公司半年报统计数据显示，约1500家披露了投资性房产情况的上市公司中，近8成的公司在卖房子，减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家，“清空式处理”的公司多达26家。 |