商业地产企业通常需要抵押其所持物业以获取借款，因此通常存在抵押受限情况，根据梳理结果显示，行业投资性房地产或固定资产抵押率的中位数和平均值分别为58.06%和57.59%，行业内分化显著。若投资性房地产或固定资产等核心商业地产账面科目的抵押受限占比高，则商业地产企业未来通过资产抵押可以取得的融资空间较小，例如，截至2016年末，星河实业（101760011.IB）和兆泰集团（136178.SH）投资性房地产均以公允价值计量，规模分别为144.99亿元和103.19亿元，绝对规模均位于133家商业地产企业中前20%，但其商业地产抵押受限规模已超过97%，企业未来通过进一步抵押投资性房地产可以获取的再融资规模非常有限。

　　企业的盈利水平是其成本控制能力、物业管理运营能力和费用控制能力的综合反映，企业的盈利情况是企业长期运营的基础，也是企业未来偿债能力的保障，盈利稳定的企业具有更强的持续经营能力，在同样的债务压力和现金获取能力情况下，企业的盈利能力与偿债能力正相关。

　　对于商业地产企业的盈利能力我们关注毛利率和公允价值变动收益占比高低。商业地产企业成本回收期较长，保持物业运营的盈利水平稳定性对于商业地产企业的持续经营至关重要。毛利率是商业地产企业剔除直接成本以后的盈利空间；而公允价值变动收益占利润总额的比重是衡量商业地产企业盈利可持续性和稳定性的重要指标。

　　1、毛利率和期间费用控制水平

　　商业物业租赁业务的毛利率受会计计量和核算方式不同呈现出较大差异。可供租赁物业以公允价值计量的商业地产企业由于不需要计提折旧，其租赁业务毛利率通常高于以成本计量的商业地产企业。通过公开数据可以获取67家商业地产企业的商业物业租赁业务毛利率，其中所持物业以公允价值计量的37家企业，业务毛利率中位数为86.29%，毛利率超过75%的企业占比约为67.57%，而物业以成本计量的30家企业，毛利率中位数为55.13%，毛利率超过75%的企业占比仅为13.33%。

　　由于商业地产企业物业运营收入远小于其所持物业规模，因而以公允价值计量投资性房地产的企业其公允价值变动损益通常会对企业盈利影响重大，对于利润总额对公允价值变动收益依赖度高的商业地产企业需关注其未来投资性房地产继续升值的空间以判断公司盈利的可持续性。受益于2016年房地产市场回暖，71家以公允价值计量投资性房地产的商业地产企业中，56家取得了公允价值变动收益，对利润总额贡献程度的中位数为22.31%，行业内部分化显著，广西万通（125800.SH）公允价值变动收益为其利润总额的1.84倍，阳光新业（118760.SZ）实现公允价值变动收益0.76亿元，但不足以弥补其亏损。此外，以下4家企业公允价值对利润总额的贡献连续3年超过50%，一旦其所处区域房地产市场波动导致投资性房地产价值下跌，或对其盈利水平形成重大打击。