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同样这方面我们也会有误区，我们认为招商运营是资产管理的核心，不完全对，资产管理是一个长链条，是一个持续的，是需要从资产获取、定位，改造，运营等等等等，至少13个流程，公司上下生态链条里面的很多的外部企业的共同努力才能够做到现金流的提升，是不容易的，是典型的脏活累活，跟我们开发不太一样。 为什么这些机构、资产选择证券化，先看第一个产品，类REITs有什么特点和优势，第一个讲的融资的规模，能达到估值的80%到90%，如果理解成是一个基金的话，相当于你是嘉禾优先级，可以拿到这么多的钱。 这个热点持续了很长时间，最近三年，我们成了体制改革的痛点，这一点从刚才的李铁主任的发言当中深刻体会到，房地产对其他的产业关联，房地产跟税收的关系，房地产和地方债务的关系都非常密切，要进行中国的经济体制改革，金融体制改革，无不涉及到房地产，不好动，一动就引起了一系列的问题。现在我们无疑成为了国家下一步改革的痛点，我们走过的生态环境从重点到热点到痛点。 重点就是我们要在更大的范围内解决房地产供给调节、房价上涨的压力。 所以，按照德意志银行和美银美林的发布，中国的房地产整体资金体量高达30万亿美金，仅一二线房地产价值因为价格上升所采用的财富增值就达到24万亿。房价肯定是在不断的上涨的。 再看一下具体是不是有关系，2008年华尔街金融风暴以后，一直到2017年的第一季度，M1是红线，房价是蓝线，是怎么样的正相关的关系，没有哪一条线这么多的波动，怎么样增加M1，房价就上涨。发了一百多个文件，关于调控房价，我从来认为最关键的就是央行的文，只要出来，快的话，一个礼拜就在房价上会有反映，这是密切的和金融相关的战略产业。 我们知道由于土地财政成本的发展，这些城市难以为计，想寻求更廉价的空间，又回到了小镇的概念，特色小镇的概念。我只讲一个问题，成本决定了产业的转移，在任何一个发达国家发展到一定程度的时候，工业要远离城市的。所以我们知道美国、欧洲的许多的大公司都在周边的小镇，不在城市的主城区。 德国美诺Miele、科勒精选、德国柏丽定制家居，恭喜！ 在这里要研究房子卖不出去的地方实现城市转型，遏制土地财政，投资的时候要选择哪一些地方房子卖不出去的地方不去，同时也摒弃行政辖区主导的房地产发展模式，这句话什么意思呢，我们经常提出政策研究报告时候说，主城区的病不能让辖区吃药，核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药，北京主城区房价上涨是规律，可是北京的中小城市，小城镇，甚至河北的小城镇他们没有病，为什么也让他们吃主城区的药呢，这就是一个很大的问题。 我们现在很多的地方讲产城融合，是不是先进产业，后进人，不一定，全世界的特大城市周边不一定先进产业后进人，有的是先进人，后面产业进入。我们过去说北京的死城睡城都活的很好，并没有死掉，市场会根据人口聚集的状况自动的配置资源。 现在如果实体经济发展，新经济发展，一定会带来收入的增长，意味着还是对整个房地产有刺激的作用，所以对于新经济的发展，对于实体经济的发展，大家不要过于悲观，它对房地产来讲，只有好的作用，没有坏的作用。 但是在辖区内，更多的提供住房，就会缓解住房供给的压力，这一点我们是不是考虑一下。 当然，想要解开迷局需要有过人的智囊，接下来就请允许我为大家介绍，今天上午即将为各位峰会现场听众和《地产》杂志读者带来精彩观点的重量级嘉宾，他们是： 由此，今天我们非常荣幸的请来了中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生，请他首先为我们带来对当前房地产发展的几点思考。请大家用热烈掌声有请李铁先生！ |