还有一个体制改革镇痛当中很重要的一块，金融和财税制度的改革。这里面金融改革的部分主要是直接融资，因为房地产是比较典型的从银行间接融资推动的，个贷，开发贷，怎么样往直接融资走，更多的直接融资金融到这个行业，第二个是怎么解决土地财政，财税制度当中扯到土地财政的问题，又扯到房地产税和遗产税，最近我参加了很多关于房地产税的探讨，这次可能动一些真格的，如果真的把这个事情解决了，金融财税制度改革，扯到房地产这么紧的几个问题，直接融资，土地财政，房地产税，这个事情要解决要真正的痛，这是镇痛当中的痛点。还有产业结构调整当中，服务业的比重加大，房地产和服务业直接对接，所以当前的生态环境就是这样的，而且要面对、迎接、拥抱新的生态，我们才有出路。

所谓的新经济，我们可以看到，中国的互联网、共享经济。前几年我去东北、西北很多的地方，大家觉得那里面临很多的问题，但是区域发展的问题，不等于全国的问题，经济形势大家也不要过度担忧。

还有一个事情，我们的房地产开发企业开发的小区后面都有物管公司，可能有的就是开发商的，有的不是，不管怎么说是有物业管理的。于是乎前两年，开发商觉得这块是可以做的，是属于内需、消费，可以直接扯到C端的，但是但都不成功，当时的思想都是先聚钱，找到多少亿去买一堆物业管理公司，聚到一定量的时候就产生了服务方面的量变到质变，在这个平台上可以把社区金融和社区教育放进去，配送放进去，社区养老等等放进去。这里面就有一个思想，没有找到突破口，还是原来的发展模式，你收购一大堆的小B，因为物业管理公司的体量不大，一百万左右，而且管理水平就那样，这么的思路我们找过几家，很多的开发商都参与了。这个过程中有一家企业起来了，而且得到了房地产开发企业当中非常的重视，就是管家帮，现在在做IPO，郁亮跟他们谈过，因为万科本身的股权的改革暂停了，后来碧桂园进去了，民生银行进去了，我们这次的轻资产基金也进去了。

自2005年中国地产金融年会创办以来，《地产》杂志已经连续十余载呈现精彩的地产金融界年度盛会。回顾历史，我们共同见证了国家对地产上下游产业的支持与调控、主管部门对行业的引导与监管、地产及金融企业对市场的贡献与推动、消费个体对买卖的迷茫与困惑。

最重要的一条房地产成本，解决人口和产业园区的成本，需要选择新的空间。

最近半年我就忙这些事情，基本上是落地了，怎么样进入国际化的业态等等。

城市更新跟我们做的不太一样，到底是什么，我们先看房地产，为什么房地产受到这次这么猛烈的，我们任何人都无法预期的打压。什么原因，房地产是中国经济的癌细胞，这个在很多的经济界都是认同的，就是因为它是三高的模式，而这个模式无法持续高杠杆，高周转，高回报，市场不好的时候应该不买房子，纯下来，但是不可能，用我们高杠杆的模式，而城市更新从特征上完全不同，它有长线的投资，长长的产业链，最后提供消费服务的，追求的城市更新的目的，长期稳定的现金流，房地产是制造业，把土地加工成房子的过程，而城市更新是一个服务业，是一个实体经济，是满足消费者消费提升的需求，以前的房地产我们是经济三架马车里面的投资，随着投资而赚钱，未来的房地产能不能转到城市更新去，能不能进入到消费，随着消费上另一驾马车，随着消费赚钱，需要我们在座的思考。

所以研究房地产发展，我总结一下。

2030年从现在的7.8亿人口达到9亿，这是城镇化的大趋势，会影响到我们住房的供给的变化。所以说房地产大家不要担忧，未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好。当前面临的问题只是暂时的现象。

所以我们怎么样考虑让市场发挥作用，其实还有很大的空间可以去做出调整。

原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生

第二个特点，资产的出表，相当于我们把资产卖到基金里面，同样我们也会有疑问，既然可以卖出去，为什么还需要类REITs，因为你卖出去资产管理也是别人的，未来资产升值跟你也没有关系，而类REITs相当于如果你被资本方认定是很好的资产管理人，管理权还在你手里，你可以参与基金的劣后级的投资，可以选择资产未来的溢价，不光是现在套现赚钱。

政策变化太快了，一个星期甚至一天都会改变，为什么出现这样的房地产政策频频变化的情况，而且出台的政策很多一看都不是长期的，一看就是有时限的，临时性的措施。我认为主要还是从国家的金融安全角度考虑比较合适。

首先请允许我宣布，获得2017年度新地产服务机构的有：

新江北孔雀城、八达岭孔雀城、青岛莱阳路8号、雅居乐海南清水湾、净月深水湾、中骏西山天璟，恭喜以上获奖项目！

转型不是我们愿意不愿意，而是必需的，只要原来做房地产的人都要转型，房地产企业也都需要转型。还有一条路是扩张，不断的扩张。如果我们要转型，如果我们不是那么巨型的企业，我们应该怎么做，如果用类别分析，以前我们做的事情是开发型的，未来做的事情是资管型，如果我们关注存量，关注商业地产，关注消费升级，关注行业拐点，就要思考转型怎么转。

同样也有三个疑问，如果公司的信用不是很强，能不能做CMBS，只要你的资产的现金流好就可以做。因为证券化的核心是资产的隔离，所以他不关注你上面的母公司的信用怎么样，当然了，还需要做一些结构，需要技术上的外部的增信的方法，都有成功的案例。比如说世贸天街，公司的评级只有2A-，但是债券是3A和2A+。

聂梅生：大家上午好！很高兴在新地产的论坛上讨论一些观点，因为是偏房地产金融的论坛，所以今天讲的主要是和金融方面关联的多一些。首先说一下当前房地产生态环境到底是什么样的，大家比较关注，实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控，调控的力度相当大，我算了一下大概一百多个文件，土地、房价、房贷等等相关。

我同意要压低对投资和投机的作用，当然了，重点是压低投机的作用。可是你们知道，我们限购、限贷多少年了？至少08年房价上涨以后，各地都采取的限购、限贷的政策，变本加厉，起作用了，不是特别大。

第二个房地产的问题还和经济有关，经济增长了，收入提高了，房子卖的快一些。最近两年，增长的速度从两位数下降到一位数，确实影响了我们整个经济发展水平。但是我们可以看到，经济发展基本上已经触底，根据我们的调查，南方很多城市新经济发展很快，传统经济在衰落，一涨一起一跌并不意味着整体经济的下滑，我们看好未来五到十年经济还会出现上升期。因此经济的好坏决定了房地产发展形势的好坏。

从国家金融安全考虑房地产的政策，更能够想通，不管怎么样，最近出台了多少政策，其根本的原因就是这样。  再引申一下，人民币和美元之间最近非常激烈的汇率的对抗，房地产在这里包裹了一大堆的货币，关联性那么高，是不是更多的考虑这一点。

第二个，它的规模计算为什么比其他的金融手段更好，规模更大，就是因为他是现金流的净租金的15到20倍，因为他的倍数更高。

但是另外一面，全国相当的三四线城市，媒体没有注意到的偏远角落，甚至就在我们周边，河南、山东、东北、西北一些三线城市，房屋卖不出去也是普遍的现象。我们不能一边盯着房价，一边盯着那边的房子卖不出去，媒体关注的焦点就是房价的问题，所有的媒体好的媒体都在一线城市，因为这些媒体人买不到房，看着房价着急，所以他们把焦点放在房价上，另外忽略了土地财政困难，地方政府的债务危机，政府官员不知道干什么，因为没有土地整个政府的财政、投资，招商引资都会遇到特别大的问题。

第三个，他的年限更好，从现在发行的产品来看，可以是三年+三年的周期。

第二个是共享经济，共享经济和我们房地产更搞不清楚了，但是也出现了一些，比如说共享空间，共享办公室，甚至还有一些共享其他的，共享经济的基础是从消费端的草根崛起，C端崛起出现的共享经济。

我说一下中国养老产业基金，和房地产和各个产业，大健康密切相关，这里面我们做的过程中完全是按照国际化的操作，把这只基金分成轻重两部分，轻资产就是盲基金，又找钱又找项目。现在做的是重资产基金，现在正在推动，原来我预料还是有一些困难，结果一下子房企当中差不多排在前面20名的开发企业上市公司都积极的参与了，就变成了联合发起，万科、保利、新城等等都积极的参与，就是你找到了企业的痛点，找到了企业转型的痛点，解决了他们的资金问题，解决了他们的融资问题，而不是像信托这样，用很贵的钱抬高房价。

为此，全联房地产商会应运而生出现了几个共享的分会，共享空间的，共享办公室，共享写字楼的分会，不再是原来的传统的商品房，装修的问题。为什么中国的经济一定有底气，而且我认为中国经济不用考虑那么多的悲观的东西。我是非常乐观的，原因在于我们有14亿人口，没有一个国家能和我们相比。