苏鑫：各位朋友大家中午好，首先感谢文豪，新地产邀请我跟大家做个分享，我很忐忑，给文豪打了一个电话，上周也在CBD，我们组织了一个城市更新论坛，规模比今天人还多，我就讲了一些跟城市更新相关的事情，因为城市更新这个论坛是三类人，一类就是在座的地产商，一类是金融机构，一类是运营公司。地产商在论坛里面不是主角，有一个分论坛，而且很多都是我的朋友，但是基本上每个人都在批驳我们，所以我今天忐忑的原因是怕又是被批评的对象，我给文豪打电话，他说还是地产商。

为什么看重他，他直接做C端，不通过居委会和物业管理公司，直接把社区服务、养老服务做到直接入户，他有巨大的C端的服务人员，现在已经35万人在各个社区里面走了，跟顺丰一个模式了，为什么顺丰上市那么快，他能够做出来，就是有这么多人在配送，而且很快做到一百万人在社区里面，所以在中国主要的城市都有，呼和浩特、贵州都有，地方政府非常支持，他们解决了最难解决的一部分人的就业问题，农村的40岁到50岁的妇女进城务工，解决了城镇化当中的人口流动，社区服务的问题，而且现在的盈利都非常高，就踩到了房地产的C端，我们反而没有看到。

所以，当前我们研究城镇化问题的时候，也提出了非常重要的建议，“加快地方政府的转型，不要过度的把自己未来的发展依赖于土地财政”这也是目前最困难的一个现实问题。

第四，政府要引导，更好的发挥市场作用，谢谢大家！

孔雀城集团、雅居乐地产集团、中骏置业、阳光城集团、新城控股、东原集团、中梁地产集团。有请礼仪上台、李总为获奖企业颁奖，并合影留念！有请！也再次恭喜各位获奖企业！

让我们热烈欢迎下一位近几年在地产金融年会上大家很难见到的演讲嘉宾，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士。聂老师这次参加我们的会议是带着“新出路”而来，她今天的演讲题目是“当前房地产业业态与新业态的启示”。大家欢迎！

高和资本董事长苏鑫先生

然而过去的12年来，却从未碰到2016年9月30日以来的严控举措和市场冷静期，可以说在“930新政”即将年满一周年的时候，房地产市场和上下游产业链，正在经历着前所未有的彷徨。因此，今天《地产》杂志再次将大家汇聚一堂，就“新壁垒 新出路”这一主题进行深入剖析，希望为一年以来深受困惑的行业同仁带来一些启示。

那么下面将为我们带来“城市更新与证券化”的主题演讲，嘉宾是高和资本董事长苏鑫先生，有请苏总！

凯德是一个什么样的公司，有开发、持有，把链条随着行业不同的阶段组合在一起，这是在座的希望转型的地产机构应该学习、看到的方向，就是往资管型企业转型。未来五年到十年，我们看到的城市更新的结果是什么，有三类机构，一个是资产的持有方，第二个机构是投资方，第三个是资产管理公司，在座的各位如果转型，目标就是资产管理型。把市场上低现金流的资产通过我们资产的加工，把租金提升，现金流提升，形成稳定、持续的现金流资产，然后把资产金融化以后卖给资金方。这是资产管理公司要干的事情，是资产加工的过程。

流动性、溢价占20%到30%，商业地产最大的难题就是流动性差，住宅的好处就是流动性强，而且流动性对比国外的经验只有证券化，没有任何其他的方向。一个老旧的资产，现金流是比较差的，对资本市场来讲，怎么让资产轻盈起来，就需要工具，就是城市更新这辆直升机。它需要三个动力引擎，第一个是改硬件，第二个装内容，第三个促流动，内容里面你放养老还是会所，还是联合办公，还是青年公寓，还是混合型的，这是消费内容，促流动是我们以前一直忽略的，我们以为土地变成了商场，变成了写字楼，在表内资产估值提升了，我们就心满意足了，这是不行的。城市更新这架直升机三个最重要的动力引擎和羽翼。

意见可以不一致，但是领会这个精神必须要准确。所以规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，实现住有所居。

主持人：感谢李铁老师一如既往的大局观和专业度，根据以往的经验，明天各媒体头条又有的可写了！

第三个我们看住房的需求，过去我们一般都看刚性需求，实际上我刚才讲过了，解决未来城镇化发展，农民进城是有居住的刚性需求，但是对于中高收入者来讲，还有改善性需求，意味着原来的小户型变成大户型，一套房子变成两套房子，原来在城里买房，现在可以在郊区买房，这些都是刚性需求，我们不能简单的用最廉价，最基本的说你有一套房子平均30平米就可以了，不是的，是经济增长，收入增长，消费结构的变化使我们对改善性住房的需求也在增长，也会刺激强大的住房市场。说全国人均30多平米，达到发达国家水平，是不是我们的住房供给到此结束了？你们想想，30多平米，现在8亿农民，8亿农民的30平米的房子和城里的人均30平米的房子能一样吗？