另外我们也在非常困难和坚持推房地产金融，从银行到信托，中国的信托还是影子银行，银行的表外，只不过穿了一个马甲而已，这个也曾经造就了中国的高房价，使我们的钱贵，最后突破了REITs，中国房地产金融走到现在非常不容易。现在大踏步走向了“一带一路”，特色小镇，大健康养老，这三大领域都是我们现在改革创新的回顾和展望中应该梳理出来的东西。

剧院的空间都没有改，没有改外立面，内容也没有变，但是他把商业模式颠覆了，他用的是一个不是很复杂的高科技，未来的人工智能要跟城市更新，商业地产结合，可以改造的非常非常大，因为城市更新我们就要满足消费者两个方面的需求，第一个是效率，第二个是体验，而科技尤其是新科技，是能够改变这个体验的，是让这个体验完全不同的，艺术更是如此，因为艺术是直达人的心灵的，听了一个音乐，我们喜欢它，莫名的，是因为它满足了人们心灵的需求。所以艺术会成为改变人们消费体验的最终极，最强大的一个动力。

我们更多的受到了舆论的误导，大家在叫房价高，而忘记了市场规律。有一次一个论坛上  经济学家讲能不能政府干预市场，把房价降下来，我说等于把这个福利平白无故给了一批人，最后又变成这部分人的收入，这是不公平的。

2000年前后，中央颁布了一个土地财政，严管控制土地政策的时候，我记得我当时是专家组成员，全国那时候是乡镇企业发展最快的时候，线下经济占主要力量，可是就是在2000年，把八千多个工业开发区砍掉了六千多个，砍的是乡镇以下的，县以下的，意味着所有的工业园区都集中在县级市以上，保留了两千多个。

为了不耽误大家更多精彩内容的呈现，我们将采取唱名的方式颁发奖项，也烦请获奖项目，在午休时间找到我们大会组委会领取奖杯！

而这14亿人口，原来曾经是劣势，现在已经成为全球的绝对的优势，我们靠自己的14亿人口，各方面都起来了，不用弄欧洲那么多国家在一起，结果还要脱欧。

我去过韩国一个城市，离首尔两百公里，上班每天来回四个小时，首尔人没有人过去，因为他们不愿意放弃首尔的房子，因为有公共资源。如果我们在这些小镇建轨道交通，房子便宜，上班也方便。

因为这一轮的启动，国家是以产业基金引导的，不是以政策性银行为主，每一个推动都是以产业基金在推动，所以应该启动产业基金，争取政策支持，融入发展主流，民间资本怎么融入“一带一路”，特色小镇，启动中国养老产业基金。

第三个，加强轨道交通的建设，通过基础设施缓解空间压力和交通堵塞。我们知道北京、上海，中国的特大城市轨道交通是全世界最差的，我们算了一下，全世界平均规模的城市郊区轨道交通两千公里，我们是百公里以内，如果轨道交通延伸到北京更多的镇甚至河北，我们会形成多少个可以发展的，有房地产特色的特色小镇呢。当然了，也就解决了北京市住房供给的问题，也解决了这些人口通勤的时间长短问题。

同时要解决住房供给政策主城区和辖区的问题，通过空间大范围来调整个住房供给政策。我不能说在五环以内建一个两万一平米的住房，这是做不到的，也是不可能的，严重的违背市场规律，变成了福利化的市场分配政策，这不公平。

刚刚三位专家都讲了一下地产，变化，趋势，总体还是鼓劲的，但是我的演讲可能需要大家换一个频道，跟我们以前提到的习惯不太一样，话题叫城市更新与证券化。

这次开了全国金融工作会议的时候提到“系统性金融风险和资产泡沫”整个会议的中心就在说这个，我们国家存在系统性的金融风险甚至资产泡沫，资产泡沫说的是什么？是股市还是楼市？可能兼而有之，但是重点还是说的楼市。

最后欢迎大家多交流，希望各位能意识到我们必须要转型。谢谢。

第三个，我们提到房子是要居住的，但是房子还有经营的功能。我们知道街区经济，房子不仅要住，同时可以租赁，开店，开办各种第三产业，可是我们对房子的居住的功能过度重视的时候，往往忽视了经营功能，甚至采取了打压的方式，包括穿墙打洞，破坏了服务业。所以对于城市的理解，对于房地产的理解，对于住房的理解，我们城镇化的时间仅仅三十年，我们还需要更深刻的理解，怎么样能站在以人为本的角度上，站在城市发展的功能和住房发展的功能上认真的理解房子问题。

CMBS融资规模也是净租金的10到12倍，可以对比一下经营贷，是6到8倍，相当于放大融资规模30%以上。融资的期限更长了，18到20年，为什么CMBS融资规模更大，因为贷出来的钱不一样，融资成本也会不同，因为经营贷是跟一家银行谈的，我而且经营贷有明确的利息约定，而CMBS是一个标准化的产品，是通过一堆银行，一堆金融机构竞价得来的，市场钱多的时候利息更低，钱少的时候利息高一些，总体来看更优化。

但是我们换一个角度，佛山房价两万多，来买房子的人是广州人，对广州人来讲，房价上涨还是跌了。同理，燕郊，香河，如果这些地方的房价上涨到三四万，是不是可以把轻轨修到固安、永清其他的地方，就增加多点的住房供给，房价也就下来了。

现在我们感觉到对房地产的调控力度相当之大，前几天开了很多次会，问了房地产大咖们，到底现在希望下一步政府出台的政策当中的期望值是什么，有好几个都说最好稳定，希望政策稳定是一个共同点，而不是希望出台刺激、房产税。我刚刚买了地，算好了帐，政策变了，没有办法开发了。

第二个过程是资产的出表，我们都不可能背负着这么沉重的资产包袱，没有腾挪，扩张，优化，资产出表的过程就是最近大家都关注到的证券化的过程。转型过程中我们会遇到很多的误区，像中国的地产政策一样。第一个误区就是开发商转型成资管机构或者基金公司更有优势，因为我们有钱，我们有资产，我们有人才也对，但是又不完全对，因为我们人才的激励机制不一样，因为我们的企业文化是不一样的，我们以前关注的都是千万的投资，可是现在服务业关注的是C端，关注的是几百块钱，几千块钱的收入，这是不一样的。第二个误区，以为运营公司不与资本合作也能活的很好，这些公司以为自己可以茁壮的成长。还有一类公司不一样，是跟资本结合的，我们要看到未来几个月办公、养老，大的赛道在座的各位都可以看到，因为会有大量的人，大量的企业带着团队过去。这时候这些人都是赛手，赛道选择对了赛手就需要烧钱，团队的比拼，谁有现代化的工具，跟金融结合，跟资本结合，谁就跑的更快，谁的试错能力就会更强。

第一，城镇化中国才57.35%，户籍城镇率41%，我们还有巨大的空间。

第二个离我们更远，就是证券化，为什么讲证券化，为什么证券化这么重要，就是因为城市更新的最终的出口，我们要赚钱，通过这几年的证券化的实验，在国内已经有两类证券化的产品被广泛的使用，一类是REITs，更准确的叫类REITs，一类叫CMBS，REITs实际上是一个投资基金，是一个不动产的投资基金，我们可以举一个例子，几年前第一单是中信启航两个写字楼打一个资产包做成了REITs，今年九月份我们主导发行了红星美凯龙天津两个资产包，整个资产27亿，是一个类REITs。

我在业界整整25年，原来产业链，上下游，我们整合了20多个产业，我们最爱说的是产业链，房地产上下游20多个产业，现在更从一条线变成了一个平台考虑这个问题。

中国目前也面临着这种选择，到底是企业去还是地产商去，需要一系列的政策和制度的设计，但是我们面临着市场、环境和体制的问题怎么解决，特色小镇告诉我们我们需要选择新的发展空间，而不是按等级化的模式把经济要素集中在高等级城市里。

说到房地产不是一个产业，20多个产业相关，所以这块的价值在不断的增加，房价怎么会不涨，你发了那么多的票子。

2016年9月30日，一股严厉调控之风席卷全国，《地产》杂志自11月号起连续推出了一系列跟踪报道和深度专题，意在分析调控背后原因、调控目的、市场动态和未来趋势，其中《9·30 打脸不治病》《调控新政满月 市场应声而落》《2017房地产市场大预测》《房产中介开“整”》《北京：事先张扬的休克式调控终于落地》《北京商住“斩立决”》《业绩创纪录的大年过去后，你必须知道的13件事》《调控的钟摆还能再摆回去吗？》《房贷利率收紧》以及面最新一期《租购并举：跃难关VS防陷阱》等重头文章不仅在平面读者固定人群中收获了巨大的反响，在《地产》杂志新媒体官方微信客户端更是屡创阅读、转发新高，成为2016~2017年楼市主流观点发声器。

非常感谢李世杰先生为我们带来年度企业奖项，谢谢。

讲到土地改革的镇痛，说到房地产，经济体制改革，三架马车互换，怎么样从投资转到消费，这对房地产来说是很大的事儿，房地产原来在GDP里面是放在投资里面，整个投资下降，固定资产投资下降，GDP下降，是这样的计算方法。现在一转换之后，房地产怎么样在内需、消费方面起到更大的作用，支撑我们国家的GDP，很多房地产业界人士已经在考虑了，实际上房地产卖给个人的房子，要说和内需最有关联的，或者我们说和C端最关联的，只有房地产知道这个房子卖给了谁，身份证号码多少，住址什么的，我说大数据，最大的数据就在开发商这里，他们天天卖房子，他们知道每个家庭的经济情况，贷款情况。

房价上涨和土地财政有关，但是更多的是跟供需有关，和资源的配置有关，但是在地方地级市以下，县级政府更多的依赖于土地财源，实际上给这种产品增加了推力，简单的商品是靠企业推动的，如果政府和企业同时推动商品上涨，我想商品的供需会发生巨大的变化，如果是洗衣机或者冰箱，只能形成一个库存，没有占用更大的空间面积，但是如果是房子，占有的空间过大，引起的社会关注过大，这样的话，就会给我们整个地方的经济发展，甚至对宏观政策的判断引起了非常重要的重视。