由于降房价，我们采取了限购、限贷，甚至控制住房销售比例，明明有一些地方房子涨了一些，但是为了所谓的降房价的效果出现，不让你卖房子。这种政策恐怕在某种程度上和我们真正的房地产发展，引导性的政策具有巨大的偏差，这是一种行政政绩的反映，再有控制人口低端产业，严重违背了城市发展的规律，城市的人口是多元化的，产业也是多元化的，我们把人口和低端产业赶走，因此不建房子，等等等等，我们忽视了城市在这里可以获得更多的资源，忽略了城市人需要更多的服务。

接下来到 1：30大会将进行午休和午餐，下午我们依旧在这里不见不散。大家下午见！

最近最热的就是两个特点，一个是房地产，一个是产业园区向小城镇转移，我们知道它有他的规律，这个规律来自于成本，市场。他要选择空间、距离、价格成本相对低的地方。

二马启示录当中，3000亿美金的市值巨无霸就是从C端形成的，不是B端形成的，将来随着互联网、IT产业和科技的巨大的发展，共享经济这里一定会有很大的突破，不要看小黄车到处都是，还要看更多的小黄车类似的新经济出现，我们要从巨量的B往C端转移，为什么说巨无霸的B，今年会出现好几个超过3000亿销售额的房地产企业，不只一个，而且不止3000亿，这么大的体量怎么往C端考虑，考虑共享。

第二个误区就是以为更新就是把房子弄漂亮，第三个误区就是等，等REITs的出现，十年前第一批研究REITs的人已经牺牲了，他们彻底的绝望了，很多的地产商，有资产的人也要等，这是一种思维，如果我们换一种思维，如果你觉得这是一个未来的大潮，我们现在不踏入进去，不做一些实验，不跟证券化，不跟REITs进行结合，未来大潮真来了，我们还有机会吗？语言、环境、政策都不一样，你很难适应，就像一个船在平静的湖面上游惯了，我们在大海里面很容易掀翻它。

我想所有的政策原始的出发点无非就在这里，你要从这个角度理解，你就可以理解为什么调控政策骤然加码，我倒觉得解决了两个问题，一个是农地入市，其实这个事儿十八 大就已经提了，同地同权同价，我对这个事情比较关注，面粉的问题不解决，面包的问题解决不了，面粉问题解决的话，最后能解决的就是农地这块，土地财政这么不对，那么不对，怎么解决，农地入市一下子十几个城市试点，可以用农村集体建设用地盖租赁房，同时又出现了租售同权，这个力度相当大，这是很大的突破，这个地方撕开口子，才有希望解决房地产深层次的问题。因为一直是土地价格的走势涨的比房价快，我不引申房价为什么高。

农民进城，村改区，农村的城镇化，大量的农民进城之后，农村的住房、宅基地进行置换，是不是还会产生新的需求？我说这些是给大家的信心，空间的大挪移会带来住房质量的变化，我们不能仅仅停留在面积的变化评价房地产市场。

如果我们是一个开发型的想转型，转成资管型的，怎么做，需要不需要一个外部跟一些机构合作，我的答案是需要的。因为我们提到了这架直升机三个动力引擎，资产管理，也许我们在某一个细分市场做的还不错，但是做内容的，有各种各样的创新的内容，光靠我们自己可以做到吗，不可能的。的第三个羽翼就是证券化，后面两个羽翼都需要外部机构合作，帮助你转型，合作就需要有合作的心态，就要股权、债权，全方位的合作。比如说我们跟红星美凯龙做转型，成立了一个并购基金，成立了证券化的基金，表内沉重的资产，现金流比较好的，通过证券化套现，拿到钱产生利润，再通过并购基金投出去，这样我们由以前只是加工土地变成房子，变成了我们加工资产，由低效，少的现金流的资产变成持续，稳定的好的现金流的资产，在这个过程中，我们实现了转型。

（责任编辑：王志）

现在从金融，货币的角度讲，应该积极的引导资金的合理流向，应该往哪流动，应该往国家重要的战略导向流动，你非要逆向流，可能我觉得房地产刚才分析了很多，在中心城市和省会城市，为什么好多好多城市反而在16、17年涨，是因为整个周边的环境，经济的情况，人口的流动和房价原来没有上涨有一个自动的市场规整的过程，但是是不是房地产业就盯着这三五年最后的黄金宝地发展，还是视野放的更大一些，按照国家的引导导向布局？现在很多的开发企业已经这么做了，比如说“一带一路”，特色小镇，大健康养老产业，我最近跑的比较多的是这三件事情  ，还是有很大的变化和布局在这里。

第二个疑问，有经营贷还需要CMBS吗，当然要，因为它优化了你融资的成本，不限制你的投资用途，增加了融资的额度，前提是你是一个相对好的资产。第三个，什么样的资产适合做CMBS，城市一样，类别不限制，要有稳定的现金流。

我觉得在这个思路上，我们可以重新调整一下政策的范畴，我们可以给这些地方更大的发展空间，因为河北说经济一体化，我们不搞房地产，为什么？如果你能满足北京的中低收入人口需求，你搞房地产，让北京人买到更廉价的房子，政府把轨道交通修过去是大好事，但是他们怕动了北京的蛋糕，但是你不愿意的话，可以在周边三十公里修一些这样的房子，他们不修，政策到这里变成了只管房价，不管空间。等于现在我们是一个无解的政策，盯死了房价，忘记了中低收入者的需求供给，我们可以选择租赁同权，但是不能解决实际的问题，这个问题是可以通过市场得到缓解的。

此外，今天还要特别感谢孔雀城集团的大力支持，以及一直以来的内容合作伙伴思源地产。

要研究解决房地产发展政策问题，分类指导，因地制宜。所谓的分类指导，首先我们要解决舆论的焦点，房价高的问题怎么办，房地产库存问题，积压问题怎么办，采取不同的政策。房子高涨怎么办，要解决住房的供给问题，房子卖不出去要研究如何消化库存。

到现在我们一个一个小区就成为了社区，成为了我们承载整个社会的最基础的一部分，实际上是在社区上，并不一定在居委会上，而且造就了我们的物业管理公司等等。这个事情在发展的过程中是对的。

引入消费保险和互联网+这样的概念才可以把轻资产C端和房地产有关的做起来。

我说一下房地产和金融的关系，我认定房地产和金融是密切相关的企业，国外很多都变成类金融业，我们的广义货币M2，07年到17年十年当中增加了四倍，增加了120万亿。回头看一下，这十年当中房地产的投资每年平均差不多十万亿，十年是不是投资一百万亿，M2增加了120亿，说明什么问题，我们发的M2在房地产形成了巨大钢筋水泥储备器，大量的货币沉积在房地产这里，实际上就是固化了，消纳了我们发的这么多的M2。

也不一定是建新区，我们很多的城市都在建新区，远离城市的新区，政府一拍脑子新区就过去了，但是遇到一些问题，利用特大城市周边的小城镇和小城市，利用原有的服务经济产业主体结构形成新的住宅区，这就涉及到城市规划政策的调整，要给这些中小城市放权，要给他们发展空间，让他们去通过住房的供给新增人口因素，最后注入产业因素。

还有一个问题，对于住房的投资性需求，有的也说投机性需求，总书记说过，房子是用来住的，不是用来炒的，这一点很重要，也是目前为止房价上涨的因素之一。

地产公司如果转型会出现什么现象，至少两个过程，第一个过程是分离的过程，大家想想，每个公司都很庞大，既有资产，又有投资，运营业自己做，国际对标看，一定会把打散，会被市场化，要被分离。

最近我们注意到有关政策提到人口流入地的变化，租售同权的政策，共有产权等等，意味着人口流入地的经济发展水平远远高于人口流出地，流入的人口可能不一定买房子，但是流入带动经济增长，形成一批高收入人口，这些人买房子就成为了刚性需求。所以我们关注中国的住房供给形势的时候，一定要关注这个地方人口是流入的还是流出的，流入的规模多大。

城市更新到底怎么赚钱，是不是买了便宜的资产，装修改造完以后卖了就可以赚钱，收入与价值提升就是三部分提升，第一部分硬件的改造，占20%到30%，第二部分是租金的提升，占40%到50%，租金提升实际上就是我们所说的内容的提升，就是满足消费升级的内容提升。

在这期间房地产的业态和生态环境发生了一些变化，曾经是支柱产业当中的重点，一直是国家投资领域当中非常重要产业，很多年都是这样。后来由于房价的上涨，土地价格的上涨，引起了经济社会的热议问题，房地产也曾经成了长期热议的热点，大家都在讲房地产的事儿。这期间出现了很多的新词，蜗居，炒房，面粉、面包等等等等都是在热议的过程中出现的。

我们在这些小镇里面，把经济很好的恢复起来，利用低成本的集体用地建多功能住宅，满足服务业的发展，满足低成本的居住条件，这些小城镇无论是居住还是其他的方面经济都会更活跃一些。

我们特别反对，包括人口控制的政策，城市病，主城区堵车，郊区不堵车啊，北京郊区无数个小城镇，河北也有无数的小城市，这些地方不堵车，为什么我们的药给他们吃？这是一个大问题。

第二个，要满足居住的基本功能，我们也采取了很多的措施，满足居住基本功能最大的问题是在房价上涨地区，由于我们控制人口政策等等限制了住房的供给，使一大批想买房子的人，不管是白领还是外来人口，买不起，我们没有提供他们急需解决的基本居住住房。为什么北京人到燕郊和河北买房，因为北京没有能满足他们价格需求的住房供给。

讲一下新经济，因为新经济对房地产业来讲比较陌生，它是比较传统性的产业，而且体量这么大。新经济当中有两个，我们也在研究，一个是平台经济，一个是共享经济，房地产当中怎么样体现。

获得2017年度新地产明星楼盘的项目有：

房价为什么高？我认为有三个贵，房价贵，房价贵的背后一个是土地贵，一个是钱贵，钱贵的事情推动房价贵起了很大的作用，很长一时间内信托起到很大的作用，这次一定要把钱贵的事情发展起来，启动这个基金的时候特别注意这个事情，解决融资难，融资贵和有一些盲点融资不了的问题。轻资产端完全做到2C端，我们的大健康养老能不能做到C端，这件事情我们也做了很多思考，在C端做基金的话，实际上是聚量比聚资更重要，不是你先找钱然后收购一堆C端的资产，不是这回事，一定要把C端的量做出来，为什么马云和马化腾可以做起来，主要是C端太厉害了，微信零钱为什么可以做起来，就是因为有大量的C端的用户支持。

最近大家都谈到特色小镇，在引发这个话题的时候，有一个报告怎么带动实体经济的发展，特色小镇提出来之后引起了连锁反映，两个最积极的，一个是地方政府，他们需要创造新的空间，地级市的成本已经很高了，大广场，大马路，新开发的房地产非常漂亮，但是在这个成本下，实体经济的投资成本也越来越高。服务业经济的发展成本越来越高，土地房子卖不出去，急需转换战场，怎么引发特色小镇的问题，实际上是一个成本的问题。

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