《北京青年人才住房状况调研报告》显示，73%的承租人权益曾受侵害，其中33.3%表示曾遭遇房东无补偿临时清退；41.3%表示承租租金不按合同承诺，随意上涨；43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。对此，《意见》规定严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益，承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范，严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形，鼓励承租人签订三年期以上租约，同时允许短期承租现象存在。

　　“该政策最主要的亮点有两个。”顾云昌说，一是保障城镇居民住有所居，解决其住房环境脏乱差等局面；二是有效解决土地问题，提升土地利用效率。将农村集体用地统一规划管理，建立集体所有制租赁物业，通过代理企业建设与运营并获得租金收益等方式能够建立稳定的租赁环境，保障承租人合法权利。

　　在保障城镇居民住有所居方面，顾云昌认为住房困难户主要由两类人群构成，一是城市“夹心层”，该类人群面临“保障房没资格，商品房买不起”的现状；二是流动人口，典型人群是农民工及刚毕业的青年从业者，他们大多住在城中村、地下空间、仓储等质量不合格的住所当中。

　　从土地角度分析，如果不改变土地性质，将集体土地抽离作为城市居住用地存在制度困难。《意见》提出了新的解决方案，既不改变土地所有权，同时将土地使用途径发生转换，有效提升土地使用效率并实现资源有效配置。

　　据顾云昌介绍，城镇土地归社会全体人民所有，农村土地归集体所有，通过建设集体租赁住房，有效打破城乡土地二元结构这一鸿沟。从租赁市场入手，对推动城镇化建设及缩小贫富差距有推动作用。既让承租人用低廉的租金获得良好的居住环境，同时让集体农民获得迁移款和租赁物业收益。

　　与此同时，《意见》提出的禁止分割办理单元产权证书，被视为集体租赁住房建设政策中前所未有的革命性创新，此举主要是针对当前小产权房难以禁止的局面。

　　所谓小产权房，指的是在农村集体用地上建设的房屋，因为该房屋建造者并未缴纳土地出让金等费用，因此其产权证并未获得国家房管局认可，仅由乡政府颁发，并无国土管理局备案，也不会获得土地使用证和预售许可证，但是因为低层次居住需求量大，因此小产权房处于不受法律保护，却又没有通过行政手段清理整顿的灰色地带。

　　《意见》规定，未来新集体租赁住房单元产权证书必须注明：该房屋仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。通过采取对不动产权利证书按项目整体发放，不予分割办理单元产权证书等措施，可有效防止转租、出售等改变土地用途的可能，防范小产权房的建设和开发。与此同时，《意见》规定最长租赁期为十年，同样防止变相以租代售行为的产生。

资料图：北京整治群租乱象。图片来源：视觉中国

　　困难重重

　　“构想很美好，具体实践效果仍有待观察。”顾云昌认为，实现《意见》中对未来5年租赁市场的规划仍存在诸多困难，首当其冲是难以保证租赁房的供应量，或者在供应过程中难以践行公平原则。他建议，在供应集体租赁房前，应首先完善家庭生活水平登记制度，可以通过登记指标，先为应当获得租赁住房的家庭提供住所，避免将优质资源分配给非“夹心层”的不符合条件的人群，同时根除摇号制度，真正实现让“正确的人住进正确的房屋里”。

　　顾云昌同时也担忧，既要保证农民收益，同时保障租赁物业运营方成本，还要兼顾承租人的租金承受能力，而如果无法平衡前述关系，会导致租金过高，容易出现承租者不愿租赁的情况。对此，房地产长效发展机制提出金融市场助力租赁市场发展的要求，通过发行租赁Reits，可有效帮助租赁物业建设及运营商事先融得款项进行建设，保障现金流的稳定循环。

　　除此之外，如何保障集体租赁住房基础设施的完善，同样值得思考。北京市委社会工委发布《社会建设蓝皮书：2017年北京社会建设分析报告》认为，如今北京市政策性住房在规划上存在问题。比如，由于中心城区建设用地稀缺，土地价值较高，北京市保障性住房规划地理位置偏远，多分布在五环边缘至六环以外区域，呈现“保障住房先行建设、交通滞后发展”模式，职住分离问题严重。

　　2016年北京市统计局发布的人口分布数据显示，北京常住人口居住地主要分布在朝阳区、海淀区和丰台区，分别为395.5万人、369.4万人、232.4万人；而工作地主要分布在海淀区、朝阳区和西城区，并具有继续向中心区域集中的趋势。由于中低收入家庭多从事密集于中心城区的服务业等第三产业，而政策性住房分布集中于五环以外区域且交通通达性差，不仅北京市常住人口职住分离的状况难以缓解，而且容易形成新的压力。

　　对此顾云昌认为，在推进集体租赁住房的同时，不仅要在居住方面统一按照城镇居住用地标准进行规划和管理，同时还应当实现交通的完备，实现教育、医疗等配套设施的跟进，“如果居住地离工作地较远且没有地铁等完善交通基础设施，大量流动人口宁可采用合租形式居住于离工作地距离近的地方”，最终将导致实际情况与集体租赁政策南辕北辙。

　　但是，要实现这一目标仍然存在困难。即使由国企负责对集体租赁住房统一规划，但由谁负责基础设施建设等问题仍然存在。一来集体土地建设租赁房，主要租金及收益基本由租赁物业管理者及村集体获取，政府并未获得土地保证金等收益，因此较难对该土地基础设施建设负责；二来在没有公开资本介入的前提下，如何保障规划效果仍有疑问。