“我们搞农村研究的都清楚，没有其他外来资本，包括资金、脑力、创意、创业、企业家能力，仅凭农民一己之力建设城市，远远不行。”刘守英说，“以前开发商和政府谈，未来将变成跟书记、村集体去谈，这在规划及建设方面有潜在风险。资本问题不解决，政策就是一张纸，充足资本无法进入，最终建设还是小打小闹。”

　　从制度层面分析，北京作为集体租赁住房建设先行试点政策，其“主要解决流动人口住有所居需求”的特质，最终将导致居住于此的城镇居民并未达到商业化房产市场需求人群标准，使得政府支持的集体租赁住房福利属性大于整体市场调控属性，影响力不能波及北京市整体房产市场，因此刘守英预测该政策无法有效降低北京市房价。

　　另外，如何维护集体租赁住房地区公共治安、有效防范村内官员“小官巨贪”现象、如何保障租赁Reits同集体租赁住房项目的协调、为农民获得巨额拆迁款进行有效理财等，也是个难题。

　　比如，金融市场对于集体租赁住房存在辅助作用，如何有效控制住房租赁金融市场风险仍有待观察。8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》明确规定，在开放性金融等银行业机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度前提下，应合理测算未来租赁收入现金流，保证风险可控、商业可持续。

　　此外，如何为拆迁户提供理财服务是减少贫富差距的一大任务。顾云昌举例，有些通过安置拆迁可以让某些农民获得高达一两千万的巨额拆迁款项，但是有些人因不懂理财，在两年内将资金挥霍完毕。《人民日报》在《部分农民因拆迁一夜暴富后挥霍返贫》一文中详细介绍了诸多让农民一夜返贫的案例，如何稳定其收益并实现增值，同样也是未来建设集体租赁住房的连带任务之一。

　　同地同权

　　如何有效根治前述困难，成为诸多经济学家关注的话题。刘守英在2004年经济社会形势座谈会上首次提出同地同权概念，并认为改革的真正方向是彻底废除征地制度，实行国有土地与集体土地“同地、同权、同价”，在农转非时给予农民放弃农地时相应权利赔偿，并在此基础上探索农民集体土地进入市场的有效途径。

　　2013年的中共十八届三中全会上，“同地同权” 首次写入党章。至此，集体经营性建设用地拥有同国有建设用地一样的出让、租赁、入股权；拥有同国有建设用地进入同一平台合法入市交易权；拥有与国有建设用地按照市场规则形成统一价格权。

　　关于集体用地的市场化建设，刘守英认为，佛山市南海区集体建设用地支持工业化建设，可为北京集体租赁住房提供经验。在刘守英看来，南海区已经探索出一条利用集体建设用地推进工业化、城镇化和农业现代化的“三化”新路，建立了包括确权登记、流转交易平台、基础地价体系等在内的集体建设用地入市体系。受此影响，珠三角超过了60%的集体用地进入市场，使该地区保持了快速的工业化，村组两级分红从2008年的16.8亿元增加到2012年的26.7亿元，两级人均分红从2008年的2347元增加到2013年的3516元。

　　顾云昌给出的药方，则是全面深化房地产健康发展的长效机制。他指出，既然集体租赁制度只是房地产改革其中的一环，就应该进行全面深化的结构性改革，实现房地产市场的全面优化。

　　顾云昌将长效机制形容为“1+3”，1指房地产本身体制机制进一步改革完善，要理清非出让土地市场为主的保障体系和出让土地市场为核心的商品体系之间的关系，同时充实两类市场供应产品，实现多层次、立体化的住房供求。比如在保障体系中，引入用来销售的保障房、公租房、廉价房等；在保障房以外，要促进租赁市场发展；租赁市场除公租房外，还应包括市场体系租赁房、机构持有租赁房、集体租赁房，同时扩大投资主体来源，公益机构、次贷机构、企事业单位都可以介入。

　　“1+3”中的3指货币金融体制机制、财税体制机制和土地体制机制。首先，仅有房地产改革远远不够，房地产问题同时也是金融问题。货币超发、金融体系融资渠道不匹配、证券化融资紊乱、金融货币政策不当都可能引起房地产市场发展不平衡；其次，财税体制包括房地产法、房地产税等方面调整及结构性改革；土地问题涉及工地制度、后房产税时代制度、农村土地入市问题等。

　　如今，中国房地产市场法律并不健全。在顾云昌看来，如今中国只有房地产法，没有住房法。面对如此巨大的财富和固定资产投资门类，如果没有法律保障会引发各类矛盾，同短期调控不同，长效机制时间跨度较长，政府的改革力度及效率将面临考验。

　　(《中国新闻周刊》2017年第44期)

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