1）业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。2017年公司共实现合同销售金额约5508亿元，同比增长78%。净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。

　　2）行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。

　　3）存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。拿地金额再夺榜首，总量高达828亿元，同比增长262%。2016年底碧桂园土地储备总量为166万平方米，共获取722个项目，其中目标一线位于二三线的项目销售金额同比大幅增长了203%，占比11%，目标一二线布局三四线占比48%，仍为公司布局主流。碧桂园也逐渐从过去的“三四线为王”转向“一二三四线全面布局”的战略，2016年广州、上海等一线城市同重点三四线城市一起贡献了大额销售业绩。

　　龙光地产：“买入”评级，目标价12.3港元。

　　1） 前瞻布局粤港澳大湾区，增长空间确定性强。公司在2003年就进军深圳，以深圳为核心深入布局粤港澳大湾区，能充分受益房地产市场纵深发展大势。粤港澳大湾区相比于其他湾区，土地少、人口多、经济基础好且提升空间大。截至2017上半年末，公司在粤港澳大湾区拥有土地储备1830万方，货值达3145亿，占比高达81%，其中大深圳片区（深莞惠）占比72%。公司也善于在地铁沿线布局，比如深圳的8个项目均是在地铁沿线或上盖物业，其中有4个项目还在地铁线交汇处。保守预计今年广东省商品住宅销售额1.5万亿（不到6%的增长），不考虑公司在香港、新加坡及南宁、成都等地项目，即便省内销售贡献到340亿，市占率也不到2.3%，未来至少有翻倍的提升空间。

　　2）毛利率和供货弹性优势明显，深耕区域助力土地拓展。公司2017H1实现核心净利润26亿，同比增长195.4%；销售毛利率39.5%，远超内房股均值27.6%，主因公司在2015年之前就储备了大量的优质土地，而结算高峰却尚未到来。此外，较低的土地成本也增强了公司货值的弹性，受到限价政策影响偏小。当前公司拥有土地储备总货值约3880亿，短期能形成供应的货值约2300亿，可维持未来4年至少35%的增长。公司区域深耕的经验有助于控制新拓展的土地成本，通过招拍挂获取的项目地价与售价的比例仅为29%，并购及城市更新方式获取的土地地价与售价比例仅为22%，公司新增项目土地成本控制优异。

　　3）现金流放大优化债务结构，分红率有望持续增长。受益于大深圳区域房地产价值的重估效应，公司销售现金流不断放大，债务结构持续得以优化。公司2017H1净负债率为67.0%，相比2016年末的71.4%下降4.4个百分点；综合融资成本下降为5.9%，相比2016年下降了0.2个百分点。融资成本低且现金充裕，截至上半年末公司现金以及超200亿元，公司渠道通畅。公司2016年派息比率为40%，股息收益率为6.7%，远高于行业中位数3.9%，我们判断未来三年是公司业绩释放的上升通道，核心净利润保持30%复合增速，股息率还有望持续增长。

　　旭辉控股：“买入”评级，目标价7.7港元。

　　1）销售增速亮眼，2017年成功突破千亿。公司于2012年上市，当年合约销售额仅95.4亿元，只用了5年由销售额不足100亿元突破1000亿元。2017年实现合同销售1040亿元，复合增速达61.2%，全行业排名前列，权益比53%较去年持平，销售面积629万方，同比增长116%，销售均价16500元/平。未来，公司仍将笃行不止，2018年销售目标1400亿元，同比增长35%，2021年争取突破3000亿元成为全球化的世界500强企业。

　　2）精选拿地时机，可收可放。2016年土地市场过热，公司采取谨慎的拿地政策，避开热点高价，拿地金额仅241.1亿元，补充土地储备650万占当年销售22%，严控土地成本，平均收购价格逆市下降至3693元/平。2017年公司拓展潜力二三线，新入9城，全年拿地金额为1083.7亿元，总建面1318.7万方，平均土地成本8218元/平。公司拥有大量优质及充裕的可售资源，截至目前公司土地储备接近3000万方，超过80%位于一二线城市。

　　3）财务结构稳健，扩张中严控负债。随着加权平均债务成本降低，核心净利润率达到12.7%，同比增长0.6个百分点。公司严控净债务，2016年末同比减少4.4%达到87亿元。2016年末公司净负债率为50.4%，同比下降了8.8个百分点。2017H1公司核心净利润达15.4亿元，同比增长62%。2017H1毛利率同比大幅提升4.5个百分点至31.6%，公司在高周转快增长的同时，保持稳定的盈利能力，实现有质量的增长。此外，公司派息稳定，上市以来合计派息58港分，2016年派息率达35%。公司加权平均债务成本逐年降低， 2017年上半年末仅为5%，较2016年末下降0.5个百分点。

　　4）引入平安，强强联合。公司引入平安人寿作为战略股东，发行5.45亿股新股，发行价为3.50港元。完成发行后，平安人寿将持有公司9.9%的股份。双方將在房地产开发、授信与业务创新开展全方位的战略合作。我们预计17/18/19年EPS分别为人民币0.49/0.64/0.80元，对应的动态市盈率为10/8/6倍。公司作为高增速的二线龙头，持续受益行业集中度提升，给予2018年10倍PE，对应目标价6.4元人民币（对应7.70元港币），首次覆盖给予“买入”评级。

　　要闻汇总

　　2月23日：保监会即日起对安邦集团实施接管，期限一年。同日，金融街、万科、金地集团、大商股份、欧亚集团、民生银行、同仁堂、招商银行、中国建筑等9家公司都发布公告称接到股东通知，安邦近期没有减持公司股票的计划。

　　2月23日：住建部相关负责人对市场关注的房产税、房价走势等热点问题给予了答复，表示有关部门正在按照中央要求开展房地产税的相关工作。