根据《证券期货经营机构私募资产管理业务2016年统计年报》，基金子公司2016年投资非标的规模为9.12万亿，占比86.9%；其中通过信托货款、委托货款和收益权等形式进行的债权投资规模为3.95万亿，占比37%。基金子公司专户业务投向房地产的规模1.28万亿元，占比12.19%。2017年底，基金子公司专户业务管理资产规模7.31万亿元，因为17年的统计年报尚未公布，所以选用2016年的比例数据进行折算，测算出其中非标产品投向房地产约7743.41亿元。

非标投向承压将使房地产投资受到挤压，监管要求亦使中小型房企的信贷和标准化债权融资承压，使其不能成为弥补非标融资减少的途径。与此同时，预计资管新规对非标的限制能有效防止资金在金融产品的多层嵌套中空转，从而有效提高银行对实体经济的支持力度。金融机构会进一步向大型房企靠拢，与重点交易对手达成战略合作，集中投放，呈现马太效应。房地产市场集中度将会进一步提高。另外，2018年政府工作报告提出要启动新的3年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，推进房地产税立法，有利于建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，从短期来看，十年期国债到期收益率仍将处于3.8%~4%的区间，但随着流动性恢复常态和去杠杆政策加速，将逐步回升至4%的中枢。

按照2018年1月银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法》规定，任何资产管理产品募集的资金不能再发放委托货款，禁止具备货款发放资质的机构作为委托人，禁止信贷资金来源作为委托贷款。这意味着理财、信托计划、资管计划以及私募基金等凡是募集来的资金都不可再投资委托货款。

债市回顾

按照国家统计局分类标准，房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金。非标融资是非银机构贷款加上自筹资金扣除自有资金。根据回归分析，非银行金融机构贷款同比增速每增加1个百分点，房地产开发资金总量同比增速增加0.01个百分点；非银机构贷款以外的非标融资同比增速每增加1个百分点，房地产开发资金总量同比增速增加0.19个百分点。

根据第一财经报道，2018年1月证监会窗口指导，对券商资管、基金子公司等参与非标进行限制，提出：（1）不得新增参与银行委托货款、信托货款等货款类业务的集合资产管理计划（一对多）；（2）已参与上述货款类业务的集合资产管理计划自然到期结束，不得展期；（3）定向资产管理计划（一对一）参与上述贷款类业务的，管理人应切实履行管理人职责，向上应穿透识别委托人的资金来源，确保资金来源为委托人自有资金，不存在委托人使用募集资金的情况。证监会的窗口指导明确禁止了集合资管计划未来的新增，而对定向资管计划提出了穿透资金来源的要求，因此该规定使得集合资管计划投向房地产的部分未来逐渐缩减至消失。