任泽平、夏磊等：房地产周期（上）

2018-02-20 18:27 来源:泽平宏观 房地产 /房价

原标题：任泽平、夏磊等：房地产周期（上）

本文为人民出版社《房地产周期》导论（上）

导读

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。市场上大部分流行的观点都是错的、被情绪化所裹挟的。

本书是我们长期研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢，以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑、独立客观的研究立场，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点，以致良知、为民生为最终目的。

《房地产周期》在人民出版社出版后，京东四次卖断货，一本专业级著作却销售火爆，说明认真扎实的研究是有价值的，严格来讲本书是十分烧脑的。我们原创性提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”被广为引用认可并正在成为业内一个标准分析框架，我们一直强调的“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”在业界广为流传。后续我们将针对重大关键问题推出一系列精心策划、数月打造的用心之作，敬请期待。一切，为了最好的研究！不忘初心。

《房地产周期》目录

导论

第一部分 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话

第一章 房地产周期研究：理论逻辑、国际经验和中国特征

第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利

第三章 从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划

第二部分 房地产市场风险：十次危机九次地产

第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示

第五章 中国房地产泡沫风险有多大？

第六章 这次不一样？——2015-2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较

第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示

第三部分 房地产政策与制度：短期调控和长效机制

第八章 为什么德国房价长期稳定、在全球独善其身？

第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择

第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析

第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释

第十二章 供需错配、人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源

第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断

作者简介

任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国金融40人论坛特邀研究员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，2015年大满贯冠军分析师。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。

夏磊，恒大研究院副院长、房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》（GB50626-2010）等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产行业首席分析师。中国人民大学硕士。

熊柴，恒大研究院城市规划组高级研究员。南开大学经济学硕士，清华大学经济学博士，中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持 1 项国家社会科学基金。

目录

1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产

1.1房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心

1.2那些年关于房地产的争论和误解

1.3本书试图建立分析房地产周期的逻辑框架

2什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融

2.1长期看人口：人口迁移的趋势、超大城市的未来、人地分离的解决之道、大都市圈战略的确立

2.2中期看土地：香港批租制度、土地财政、地方GDP锦标赛、地价推高房价

2.3短期看金融：利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器

3如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险

4如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制

5研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生

正文

1 为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产

为什么要研究房地产周期？答案显而易见，因为它太重要了！

1.1 房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心