长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，土地供给向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。我们在第十二章《供需错配，人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源》（任泽平、熊柴）中对此进行了探讨，研究发现：人口向大都市圈流入是世界各国城市化的基本趋势与规律。由于人口流动主要由市场机制决定，土地供给由政府决定，实行“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。解决之道在于从短期调控转向长效机制，从限制需求转向供给侧改革。2016年12月中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，关键在于解决土地供需错配问题。1)以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城市战略，合理增加一线和部分热点二线城市居住用地供给，合理规划布局圈内产业、居住、交通和公共服务资源等。2)适时重启跨省换地、占补平衡：实行跨省域的耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策。3)加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地。4)加快推进一线和热点二线城市的农村集体建设用地入市，并在符合规划和用途管制前提下，允许作为居住用地。5)严格控制投资投机性需求，对炒房课以重税。6)完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。

2.2 中期看土地：香港批租制度、土地财政、地方GDP锦标赛、地价推高房价

金融、人口因素是影响房地产需求的主要因素，而土地则是影响房地产供给的主要因素。由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且，土地供给政策及计划还可能通过预期传导直接影响当期房地产市场。因此，土地因素对房地产周期的影响主要在中期，介于人口因素和金融因素之间。土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础。如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，土地市场供求平衡对中期住房供求平衡十分重要。

在发达经济体，土地大部分为私有，在用途和规划管制下可自由交易、在获得许可后建设住宅，但各国、各地区具体政策差异较大。国内外普遍经验表明，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。德国房价之所以波动较小、长期稳定，一个重要原因就是住房供给稳定充足，1978年住房套户比达1.21。在日本，除货币宽松外，1985-1991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足，而政府对此未能有效干预。在美国，2000-2006年，严格土地供给城市的房价年均涨幅约为弹性土地供给城市的2倍左右（张智，2009）。

在中国香港，土地租批和限制土地供给制度导致房价奇高。自1842年成为英国殖民地起，香港就开始实行土地租批制度，即土地归港英政府所有，由政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者获得承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。在香港回归以后，香港的土地批租制度并没有改变，1997年7月1日起，根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，香港境内的土地属于国家所有，由香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入归香港政府支配。1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985-1994年间香港房价快速上涨的重要原因之一。2004-2011年间的住房价格大幅上涨，也与当时出台“2002年宣布取消拍卖土地，暂停‘勾地’一年，直至2004年5月再作土地拍卖”的政策规定密切相关。两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。2011年和2012年香港房价大涨，与前期土地供应量不足有密切关系。2008-2009年，新增住宅用地只有0.019公顷。2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。