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房地产是财富的象征。从财富效应看，根据拉斯·特维德在《逃不开的经济周期》中的测算，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。我们估算2017年中国全国房地产市值约300万亿元左右，是GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。美国总统特朗普是房地产商，香港家族财阀多是房地产商，一度中国首富是房地产商，房地产领域长期以来超级富豪扎堆，居民家庭的主要资产之一是房子。 房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性，且产业链条长，房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。以中国为例，2016年资本形成总额占GDP比重约为44%，对经济增长贡献率高达42.2%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。在全社会固定资产投资的构成中，2016年房地产业投资占22.3%、房地产开发投资占16.9%，考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，我们测算房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右，房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。 房地产泡沫经常是金融危机的策源地。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，十次危机九次地产，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后许多经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未完全走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则相对要小很多。 房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等的收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购地还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。 1.2 那些年关于房地产的争论和误解 房地产如此重要，但是长期以来却充满广泛的争议、分歧和误解。作者有一次参加一个座谈，与在座的政府官员、企业家、学者讨论“什么决定房价？”，竟然得到了十多种答案！比如，货币松紧、土地财政、人口流入流出、学校医院优劣、就业机会、生活质量、空气、交通拥挤、是否处于交通干线，等等。房地产的相关问题，始终是社会大众、金融投资和公共政策领域的热点话题，比如，什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、中国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制，等等。 让我们来看看过去二十年社会上各种流行的对房地产的争论和误解： 自1998年房改以来，在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中，一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅，北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也是相当惊人的。据说那些早期提出泡沫破裂、崩盘论的经济学家已经没有了听众。那些一度流行的看空逻辑，比如人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房价过高、房产税试点等，都没有阻止房价的上涨，房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。究竟什么决定房价？什么造就了过去二十年一线房价只涨不跌、涨冠全球的神话？未来一二线房价会脱离地心引力一直涨上去吗？理性思考中国房地产市场有哪些潜在风险？如何促进房地产持续健康发展？
长期以来，中国城市规划政策的指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，因此，政策经常通过减少土地供应来控制大城市规模，同时，增加中小城市土地供应。但事与愿违，过去几十年，人口不断往大都市圈迁移，而土地供给错配，人地分离，造成了一二线高房价、三四线高库存。什么是驱动人口迁移的基本因素？国际上人口迁移的基本规律是什么？中国未来城市化的合理形态是什么？ 长期以来，一些舆论和政策出于对“大城市病”的担忧，以交通拥堵、环境污染、资源约束为由，强调控制大城市特别是特大和超大城市人口规模。但是，当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈，这是造成北京轨道交通出行比例较低、较为拥堵的重要原因。国际经验表明，大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足，才是导致一些“大城市病”的重要原因。强行控制人口的做法，一方面与尊重市场在资源配置中的决定性作用相违背，另一方面也不利于广大人民分享大城市发展的好处。未来中国应该如何治理“大城市病”？如何解决职住分离带来的交通压力和“睡城”现象？如何优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通？ |
