思源地产集团副总裁邢志刚

财经网讯 “未来北京六环以内的房产，将朝着高端化和政策化发向发展。房地产行业未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。”10月19日，思源地产集团副总裁邢志刚在“第十四届中国地产金融年会”上如此表示。

邢志刚表示，过去二三十年间，地产行业经历了转型：实现了行业化的过程。从2008年到现在，地产行业通过嫁接金融的力量，嫁接资本的力量，顺利地把房地产这个行业推向了金融化的手段。

从过去的黄金时代到当前中央政府对于房地产调控趋严的时期，邢志刚发问，地产行业是否存在纵深的机会？他以思源地产在过去十几年时间发生的大事件为例，探讨地产行业的“翡翠未来”。

邢志刚回顾到，以2001年申报夏奥会为例，这时期地产发展特点是，政府先行企业跟进。2005年，北京市开始了总投资超过三千亿的城市基础设施的建设，包括300多项公路、铁路、地铁等重点工程建设，拉动了整个城市核心区重要的包括中央商务区、政务区等。其他城市也相继开展一系列的城市化建设。

从2007年开始，随着招拍挂制度的逐渐成熟，土地市场率先回暖、率先爆棚，房地产市场化开启了它的黄金十年的时间。

2008年成为地产行业发展分水岭，这之后，地产发展从局部核心的城市化到重点城市重点区域的城市化，到中国2008年以后四万亿的中央投资带动30万亿的地方投资的全国全面城市化的过程，也拉开了当前我们看到的中国房地产整体的销售额逐渐上涨，项目逐渐增多，价格逐渐上涨这样一个过程。

2004年开始的中国快速城镇化的十年带动了中国房地产未来的一个整体前进的过程，2016年开始的政府先行的精益城镇化，也就是以都市圈的构造拉开了整个京津冀城市格局和版图。

黄金时代到翡翠未来，这一阶段企业应该如何改进？

邢志刚判断，未来23条轨道交通线将重新构造京津冀的城市版图，它会真正意义上实现北京、天津和河北的生产要素的有效流动，而不像过去很多年时间里面所有资源支持北京。

邢志刚提到，北京未来六环以内的房产，将超高端化和政策化发向发展。房地产行业未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。

另外一个层面，城市核心区内还有没有机会？有，它的机会在存量土地的盘活和存量资产有效的经营。所以，这样我们就构建了以北京京津冀环京为主要的一个非常形象的版图。

此外，未来地产行业关注的新格局新版图和新模式有哪些？

他谈到特色小镇，在精益城镇化过程中呈现几个过程，第一从单一的政府供给到集体供应，包括大型的央企、国企存量地，第二新的位置，新的获取方式，三旧改造，特色小镇等模式将改变以往的招拍挂。我们可以看到招拍挂进一步，那是因为市场化的更新，政府原有的城市核心区。我们在这次冬奥延庆赛区的模式构造上，一级开发、二级开发、三级运营一次性委托招标的形式，其实一定意义上颠覆了传统的招拍挂。

特色小镇是地理空间泛化的概念，很多地产商在拿地的时候会有一个概念叫红线，红线内的地归我们，红线外的地跟我们没有关系，我们也影响不了它。但是特色小镇从投资开发建设运营，将会是多线合一的红线绿线蓝线可能还包括天际线。

第二，管理职能跨界，未来我们将会从原来的策划到后期的管理甚至政府的一部分服务功能都落到特色小镇上。第三，提供全生命周期的客户，服务几代人。

以下是发言实录：

邢志刚：感谢各位，思源地产作为年会主办方已经陪伴地产年会走过了14年的历程，在这14年里面，我们每年的主题都是切合当前比较热点的趋势和形势。

非常有感触的是2008年，距今已经有十年了，2008年我们整个地产有一个分论坛叫做破冰，跟我们今天的主题不谋而合，经过十年几个房地产周期的调控和国家的宏观政治经济周期的转型，我们仿佛又回到了原点。我们今年的主题叫“横盘”。单从字面意义上来讲，现在整个房地产形势可能不像股市，股市的横盘也横不住，所以我们原来有一个一直跟我们地产金融年会联合主办的小伙伴是来自金融界的一个机构可能去救市了，所以我们现在只剩下新地产和思源地产两家去持续跟进地产界相关的实时热点。

刚才几位专家和领导分别从宏观形势上解读了我们过去几年我们的数据、我们国民经济的一些指标所体现的我们目前出现的整个房地产形势的一些现象。但是在这之上，我今天要跟大家论述的一点就是，房地产当前叫横盘也好，十年前我们叫破冰也好，我们所面临的危机到底是危更大一些，还是机会更多一些。很多企业家，很多我们的地产界相应的知名大咖喜欢给房地产进行断代，无论是拐点，还是白银时代，还是我们前一段比较热一点的活下去。我们纷纷感觉到大家整体的心理预期都是往下走的，还有提出青铜时代的，因为我们整体房地产的从业人员可能面临的是当前信心不足的问题。

今天我想跟大家分享的是思源在近期，特别是在2011年以后，我们思源整个战略转型过程中我们接触的一些客户，接触的一些项目，我们所做过的一些重大的项目所产生的它的背后的一些深远意义，拿出来跟大家分享一些。

我们先看一下当前房地产的现象。上半年各个房地产企业都在宣传，包括截止到十一前后我们看到很多企业在宣传我们突破了一千亿，我们达到了创历史新高等等，纷纷为自己喝采，整个行业也对他们投入了比较瞩目的目光。但是销售的创新高代表不代表房地产企业的日子好过？我这里没有用大量的数据从我们的宏观领域过渡到微观领域，因为我今天更多想跟大家讲一下我们未来的机会所在的中观领域。

我接触一些客户，现在老板在组织大家开会的时候，不是过每个城市的销售额了，而是过到期债务应该如何偿还。每个月、每天为周期，我们房地产的回款部会去做，所以销售额创新高不代表日子相对来说好过。

另外，我们整体来看，很多大型房地产企业都在喊转型，当然我们思源地产也在转型。我们思源地产推出了智慧城市解决方案，北京通，包括我们正在做的雄安通，都是我们思源科技的作品。但是，整个思源集团转型过程中，思源地产作为一家服务企业并没有转型，很简单，我本人和我所在的团队并不能帮助我们的思源科技写代码，因为转型并不代表转行，我们如何在现有的我们所掌握的社会生产要素的基础上去完成我们的延续性业务相关联性的转型，是我们房地产企业、房地产从业人员应该去探讨的一个现象。