南部我们可以看到，以平原为主，未来植入轨道交通以后，将会是北京核心的一些跟首都功能定位不相关的产业外移，包括专业市场，包括一些生产制造业，甚至可能包括一些研发类的企业，将会向南部区域转移。在转移过程中轨道交通将会起到非常重要的作用。

再看一下北京市区范围，我们思源认为北京未来六环以内的房产，两个方向，高端化和政策化，政策性住房和高端性住房为主。思源有一个版块是末端销售端，我们将会在六环以内要么是帮政府做流程性的销售备案，要么是按奢侈品去销售北京市区的主要房产。而我们未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。

另外一个层面，城市核心区内还有没有机会？有，它的机会在存量土地的盘活和存量资产有效的经营。所以，这样我们就构建了以北京京津冀环京为主要的一个非常形象的版图。我们思源对长三角、珠三角包括成渝、关中、郑州等等都市圈也做了相应的研究，但是今天因为我们在北京开会，我就以北京为例跟大家作一些交流和沟通。在未来，如果有兴趣的话，我们还可以就单个城市圈范围内，如何构建我们的业务发展机会和投资版图作研讨。

在城市拉开空间维度的纵深，我们把城市核心区扩展到城市，又扩展到城市圈和城市群，整个行业在空间维度的纵深拉开了，具体的产业形态和业态应该如何构造？我在这里想跟大家提出一个问题，我们原来一直房地产构建的模型和中国经济发展的模型，我们一直提到了一个中国城乡二元结构。但是我们深切的体会，中国真的是城乡二元结构呢？中国可能在城市和乡村中间还有一个城镇三元结构重塑发展格局应该如何去做？总有一批人既进不了城也回不了农村，这批人在生产、消费、休闲、度假、旅游、居住等等层面，他应该在整个城市圈的版图过程中安放在何处。

我们提出一个概念，叫城乡能量交换场，过去一段时间里面以产业新城、卫星城的形式存在。城乡能量交换场未来的重点落脚点应该在哪？如果以城市圈的角度去看的话，产业新城、特色小镇可能会变成他们的核心载体。但是如果我们按图索骥，应该沿着哪线寻找投资的机会，去寻找黄金时代以后的下一个翡翠未来？在城市里面我们如何剖析城市化的进一步纵深，也就是我们提到的城市中心和三旧改造的过程。

如果从传统的商品经济角度上来看，过去一段时间我们构造的房地产发展模型很简单，它主要集中在产权的交易上。从政府批租分割成小的所有权住宅进一步卖给居民个人消费，也就是产权的交易承载了整个房地产的商品经济化的过程。新商品经济我们如何植入体验的过程，如何植入新的对美好生活的这种向往的需求，如何以原来标准化的产权交易到现在权益权属的相关经营的过程。

新商品经济从原来我们认知的房地产相关的以投资开发交易为导向的这样一个链条，如何过渡到消费相关的需求，如何让更多人参与进来。刚才我们有一位领导提到了城市的消费是农村消费的三倍，第一，能不能让它进一步提升，第一轮的过程肯定是城市的消费是农村5—10倍的过程。但是农村的消费不是因为比例差距的拉大，我们可以进一步提升农村的消费能级，因为他的收入会进一步提高，也就是说从原来的3块钱对一块钱，变成50对10块钱这样一个比例，可能是我们挖掘行业纵深的第一步过程。

未来我们关注的新格局新版图和新模式有哪些？我想谈一谈特色小镇，在精益城镇化过程中，我们往往把很多的热点从2016、2017年我们看到的，会把热点落脚到特色小镇上。但是在特色小镇发展过程中，我们房地产从业人员的认知和理解把所有的精力放在了特色上。

我们虽然做过很多特色小镇的前期研究工作，投资商、发展商包括政府往往把特色小镇落脚在我的特色如何打造，我的IP如何打造，我到底是种桃树好还是梨树好，要给我一个IP。但是中央政府在推特色小镇上，行业纵深里面讲到特色小镇的机会点，包括刚才领导提出来的中国未来的农村集体建设用地这个问题。在精益城镇化里面呈现几个过程，第一从单一的政府供给到集体供应，包括大型的央企、国企存量地，第二新的位置，新的获取方式，三旧改造，特色小镇等模式将改变以往的招拍挂。我们可以看到招拍挂进一步，那是因为市场化的更新，政府原有的城市核心区。我们在这次冬奥延庆赛区的模式构造上，一级开发、二级开发、三级运营一次性委托招标的形式，其实一定意义上颠覆了传统的招拍挂。

刚才讲到城市化整体过程中，我们按图索骥，第一是轨道交通延展的过程，未来的投资区域大城大站所做的综合体。也就是说在北京、上海，包括一些一线城市和强二线城市，大城大站的综合体，我们往往提到京都、里昂等等综合体。未来中国高铁和轨道交通的建设如何从技术领先到开发领先到运营领先，会是轨道交通在核心城市的投资机会。我们构造新的这种模式。第二个，中城做产业园区做配套，五星高铁站做园区，在未来的城市圈范围内，新的产业园区如何构造，北京市的产业如何通过轨道交通输送属于。第三，小城小镇做小镇，它如何通过轨道交通引流，我们思源有比较系统的解决方案，在这里我就不阐述了。轨道交通是一个按图索骥的第一步。

第二步特色小镇，思源对特色小镇有别于其他的服务机构先给特色做一些定向，我们更多是从特色小镇开发逻辑本质去做，构建特色小镇开发的商业模式，有别于我们传统的土地招拍挂过程。特色小镇应该在中央政府眼里，或者在未来的中国现行土地制度下，我们如何理解特色小镇。首先特色小镇是地理空间泛化的概念，我们有很多做房地产的同行在拿地的时候会有一个概念叫红线，我们红线内的地归我们，红线外的地跟我们没有关系，我们也影响不了它。但是特色小镇从投资开发建设运营，将会是多线合一的红线绿线蓝线可能还包括天际线。

第二，管理职能跨界，未来我们将会从原来的策划到后期的管理甚至政府的一部分服务功能都落到特色小镇上。第三，提供全生命周期的客户，服务几代人。

特色小镇整体开发逻辑，土地的流转制度将会是特色小镇开发的根本前提。在土地流转制度里面包括了国有建设用地，同时也包括了集体产业用地和集体建设用地，这是构建特色小镇的硬件。但是他们不要寄希望于中国未来会把集体建设用地流转甚至买卖提上日程，经过我们的反复研讨和认知，这是不可能的，所以集体用地流转到销售到整个交易可能要经历一个漫长的过程。