黎振伟：我们之前也到招商蛇口进行了学习，我觉得您刚才演讲介绍的更多的是给人展示的规模的宏大，现在您讲的是精细的细分，存量物业的改造，还有互联网的更好的思路，这方面更多的就不是大规模的发展，它是以运营和创新为引导的发展方式，这种方式很重要。为什么我特别强调这个东西呢？未来的商业不可能再像过去那样建那么多的房子，运营是更重要的东西。

第三位嘉宾是来自华夏幸福的吴艳芬女士，我最早了解华夏幸福的项目是固安产业园，我觉得它和愉景湾有点相似，也是你们的第一个项目，也是最好的项目，这个项目可以简单给大家描绘一下，我们是如何面对这三座大山的，在新的项目里面我们也能不能都做到这样呢？如果再做又应该怎么变呢？

吴艳芬：大家下午好！我们的商业在整个市场来说还是比较新的，因为随着产业新城的发展在慢慢地做商业的布局。

到现在为止我们也开了几个城市，比如说环北京的，我们在固安的项目，还有廊坊大厂附近的项目，还有环上海的项目，所以我们的布局是围着产业新城，然后在做都市圈的商业。

现在我们也做了很多产品线的细分，比如说在固安我们有城市中心级的项目，我们服务于整个城市的项目，也有我们的度假型的项目，像刚才很多嘉宾讲过的，大家在消费领域当中其实也在很多的细分，一方面是从不同的时间段，不同的年龄，以及不同的角色下的细分。

我们最近做的文旅的微度假的项目也是比较有意思的，因为它是都市经济圈，我们希望固安新城的这些人在周末度假的时候，他的商务需求、全家人的需求，以及北京周边的非常多的家庭人口，他们也会到我们这边来做周末度假，我们会给他们提供满足需求的服务。

我们还没有面临像行业那么强的三座大山的竞争，我们本身就是自己产业新城内的商业。我们也有很好的发展逻辑，比如说我们有多少人，在这个人的细分当中，他有什么样的需求，我们就对应建什么体量的商业和建什么类型的商业满足他的需求，所以我们这个发展是一个比较良性的情况。

按照过去的开发逻辑，我们不但满足了产业新城向下居民发展的需求，同时在商业回报率方面也是比较正向的，所以整个我们的商业资产来说，因为我们有大的模式，同时也有比较好的发展的逻辑，所以说整个来说，我们整个数据还是高于行业平均发展水平的，这也对未来我们再去布局更多的产业新城也带来了一个比较好的数据的支撑。

所以在这个情况下，我们更多的是打造产品线，打造我们的团队的经营能力，所以这三座大山对我们来说，练内功是一个比较大的我们要挑战自我的方面。

对于固安来说，我们的商业单店的表现都是比较好的，比如说我们有很多零售品牌首次进入固安，我们的很多合作伙伴一开始是比较忐忑的，担心我们能不能带来他们想要的投资收益，但是从一开店开始，他们跟北京最好的单店相比，他们的坪效一点都不差。

这跟我们的投资也是有关系的，人有多少，我们做多少体量的配比，这是比较良性的，尤其是我们新开的固安的微度假的项目，因为它的体量不大，它拥有比较天然的景观和比较好的地缘优势，我们离北京非常近，距离天安门大概不到50公里的路程，距离非常近，交通也非常便利。所以在这种情况下，我们的项目开了之后，坪效就非常高，而且很多人把它当成非常好的度假的场所。

还有我们在嘉善的项目，还有我们正在拓展当中的合肥的项目，都有很好的表现。最近在发力的跟希望带来高增长的就是我们的微度假型的文旅的项目，也希望跟行业的同行们有更多的交流机会和学习的机会，带来更多的新业态。

黎振伟：固安是我们国内房地产的一个典型的模式，刚才我留意到吴总特别强调微度假，跟愉景湾有点相似，我们今天去看愉景湾，他们说这里的商业地产也是以度假为主的，千万不要搞成大商业。像你们这种新型的城镇做商业，一定要注意不要做的哪几个点？

吴艳芬：我们的时间也比较短，也在摸索的过程中，建立商业团队也不过是几年的时间。我觉得第一个建议是体量不要一下子过多，因为是新城，它聚集人口是需要一定时间的，它的人口复杂性和导入人口的速度都是需要商业不断培养的，商业和导入人口，包括产业，它是正向互相促进的情况，所以我们的经验就是不要贪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作。

所以我们投资的项目，更多的是细分市场，而不是一下子建一个大而全的项目，这是我们的一个经验。第二是你有一个稳健的，并且有一个长周期计划的公司的支持，这也是比较重要的，不要说今天做了，明天又有一个什么样的变化。

第三是团队的稳定性，这是目前整个商业行业比较大的问题，我们通过常青藤的系统的培养，通过核心高管的激励计划，使得我们平均的司龄远远高于市场的平均水平。所以团队经营的一个稳定性也带来比较好的收益。

黎振伟：吴总总结了三点：第一，不要求大，第二，一定要有一个长远的支持，第三，稳定的团队。我们今天到愉景湾参观，我也特意留意了他们的员工，很多都是工作了十几年的，这一点很重要，如果没有这个东西，我相信它也做不好。

黎振伟：下一位嘉宾是首创钜大的助理总裁符兹栋先生，去年我们也看过你们的奥特莱斯，您可以介绍一下你们的商业怎么面对三座大山？

符兹栋：我们发现现在的市场有一些变化，我们预计到2021年消费者市场的规模会达到6.2亿美元，中国仍然是世界上发展最快的一个消费市场，消费崛起的主要是富裕的家庭和年轻消费者的消费习惯的变化，还有线上线下融合的消费，这是现在的一些变化情况。

我们的奥特莱斯不像以往那样你需要开车一个小时才到，我们也在推出我们的3.0，我们的奥特莱斯开始进入城市，我们的奥特莱斯不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目，我们也有很多的其它的项目，包括有消费体验的项目，跟传统的奥特莱斯还是不一样的。

黎振伟：这个不一样的根本在哪里？我们到国外的奥特莱斯都是买折扣的名牌，国内的折扣名牌往往不多，所以国内的奥特莱斯跟国外的奥特莱斯的差别比较大。

符兹栋：国内的奥特莱斯的发展速度比较快，我们的业态还是比较接地气的，综合多方面考虑，是比较适合中国消费者的消费习惯的。

黎振伟：你能否介绍一个在国内做的最好的奥特莱斯，值得我们去看的地方。

符兹栋：全国排名第三的奥特莱斯是我们在北京的房山奥特莱斯，消费是排第三的，品牌和业态的组合都非常丰富。

黎振伟：我们下次一定要去看看。