其五，对一二线城市刚需支持力度加大。一方面，从人口的角度来看，一二线城市发展潜力更大；另一方面，在房地产下行周期，投资性需求处于观望状态，刚需更容易成为住房市场成交的主力。所谓“房住不炒”，说明调控打击的是房地产投资属性，对房地产居住属性是支持的。实际上，11月份武汉出台的刚需买房新规提高了刚需家庭优先选房房源比例。此外，下调房贷利率、降低首套房首付比也有利于减轻刚需的压力。

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根据融360公布的数据，11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，和10月持平，房贷利率涨幅进一步趋缓。近期发改委发布的《支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力》被解读为房地产调控的放松，地产股也一度大涨，不过发改委随后表示，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。临近年底，市场对2019年房地产市场景气度下行、调控政策放松有着一致预期，那么未来政策可能如何走？本文将对此进行分析。

2.2 焦煤价格大跌

作者：潘向东、刘娟秀、陈韵阳

来源：新时代宏观

关注点二：12月18日是改革开放40周年纪念日，关注是否有重大改革措施出台。返回搜狐，查看更多

上周，钢材社会库存环比小幅减少0.13%至795.57万吨，库存水平为2018年1月12日以来最低；焦炭库存上升0.1%至30.84万吨；6大发电集团煤炭库存下降0.9%至1777.4万吨。受唐山等地部分钢厂停产与中央工作经济会议政策预期影响，螺纹钢期货价收涨1.6%，持仓量增加11.8%，后续钢价或呈震荡走势；焦炭期货价收涨2%；发电耗煤量大幅增加，焦煤期货价大跌13.4%。

关注点一：中央经济工作会议对明年经济的定调与部署。

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上周，全国各地普遍降温，部分地区出现降雨、降雪天气，影响蔬菜的生长与储运，28种重点监测蔬菜价格一周上涨6.95%，涨幅高于前值（1.74%）。猪肉平均批发价上涨至19.56元/公斤，一周上涨2.16%，涨幅高于前值（0.99%）；全国猪粮比价上升至7.02:1，高于前值（6.95:1）。近期多地按照非洲猪瘟疫情应急预案和防治技术规范要求，采取了封锁、扑杀、消毒、无害化处理等疫情处置措施。疫区内应扑杀生猪扑杀完成后，经过几周连续监测排查后，疫区内未发现新的病例和监测阳性，部分疫区已经解除封锁，截至12月14日，已有12个省份的42个疫区按规定解除封锁，同时，大幅降温叠加传统消费旺季，猪肉价格止跌回升。上周，伊朗石油部长表示OPEC内部存在分歧，油价下跌，上周WTI原油价格收跌2.68%，布伦特原油价格收跌2.25%。

未来房地产政策可能怎么走？

上周，银行体系流动性总量处于合理充裕水平，央行连续5日暂停逆回购操作，对当周到期的2860亿元MLF予以等额续作。央行自10月底以来持续暂停逆回购操作，一方面，银行体系流动性合理充裕，避免引发政策过于宽松的预期而导致金融机构加杠杆的现象；另一方面，货币市场利率和政策利率已经比较接近，不再通过公开市场操作引导市场利率下行，为后续的降准打开空间。

上周，30大中城市商品房销售面积同比减少9.2%，增速低于前值（3.1%），一线城市商品房销售面积同比增长12.2%，增速高于前值（-2.3%），二线城市商品房销售面积同比减少19.4%，增速较前值（5.5%）显著回落，三线城市销售面积同比减少1.8%，增速较前值（-1.3%）回落。商品房库存去化加速，十大城市商品房存销比从43.19%降至39.9%。

正文

2018年上半年，房地产市场还是最火热的市场之一，对于热门楼盘，不少人都抱着“买到即是赚到”的心理，到了下半年，尤其是7月31日政治局会议之后，楼市预期急转直下。目前，房地产周期或面临拐点：单月销售面积增速持续负增长、房价涨幅收窄甚至下跌、库存去化周期上升、房企拿地速度放缓，以建安工程投资增速衡量的房地产周期，目前可能处于一个底部区域。与此同时，经过史上最严调控后，调控效果基本令人满意，房价没有大幅上涨，最近两次政治局会议也都没有提及房地产。如果调控政策继续保持如此强度，那么2019年房地产市场有可能就进入寒冬了，我们在2018年8月发布的报告《近期房地产市场形势及调控政策》中提到，以下两种情况发生时，房地产调控存在边际放松的可能性：1）通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期；2）房价持续下跌。对于第一点，基建投资更多的是托底经济，若论稳增长的能力，房地产要强于基建，房地产部门的景气度下滑意味着其上下游行业（钢铁、建材、家电、汽车等）均会受到影响，而基建投资增速可能继续受制于资金来源与地方政府积极性，难以大幅反弹。对于第二点，历史经验显示，当房价连续下跌6个月时，调控会放松，比如从“2014年9月房价开始下跌”到“2015年330新政”历时6个月，再到“2015年930新政”也历时6个月，尽管“刻舟求剑”并不一定靠谱，但从逻辑来讲，房地产调控是要避免市场大起大落，防止房价上涨的一个目的就是避免以后房价过度下跌，房价过快下跌带来的风险更大，目前基本面和宽松的货币政策不支持房价大幅下跌，但要防止预期的自我实现。中国经历过房价下跌，但还没有经历过房地产危机，既然继续强调打好三大攻坚战，那么调控政策在房价出现一段时间下跌后很可能会放松。

2.4 商品房销售增速回落

原标题：潘向东：未来房地产政策可能怎么走？

本周主要关注点（2018.12.17-12.23）

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2.1 发电耗煤量显著回升

欧元区12月PMI不及预期叠加欧洲央行12月议息会议偏鸽，欧元走弱，欧元兑美元一周下跌0.63%；英国首相特蕾莎-梅在英国议会中推迟脱欧计划投票程序，英镑兑美元一周下跌1.12%。美元指数上涨0.75%，人民币兑美元即期汇率贬值0.26%，从贬值预期来看，以1年期 NDF对即期汇率的偏离度来衡量人民币贬值预期，人民币贬值预期降至0.66%。

其二，棚改货币化总量收缩，结构与资金来源优化。2018年三四线城市在房地产投资、销售等方面都是处于领跑位置，棚改货币化功不可没，住建部在12月14日公告称1-11月全国棚改新开工616万套，已经超额完成年度580万套的目标总量，完成投资1.6万多亿元。政府工作报告确定2018至未来三年推动年均500万套棚改目标，我们假定2018年棚改实际开工640万套，那么2019-2020年共需完成860万套，同时，棚改货币化安置政策调整为因地制宜，2019年棚改力度大概率减弱，但结构会分化，商品住房库存不足、房价上涨压力大的城市会尽快取消货币化安置优惠政策。同时，据21世纪经济报道，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消，我们认为这是为了防范地方政府隐形债务风险，未来有序加大地方政府棚改专项债券发行力度可能是趋势，采用棚改专项债，不仅为棚改项目提供低成本资金支持，又有利于防风险。同时，并非棚改货币化减弱后，三四线城市就重回寂静，三四线城市需求并非完全来自棚改货币化，随着城镇化率的提高以及交通的改善，需求外溢到一部分靠近一二线城市、人均GDP还不错的区县，可以考虑利用好这部分需求。

其四，房贷利率将进入下行阶段。10-11月全国首套房贷款平均利率涨速趋缓，部分一二线城市的银行还下调了房贷利率，同时放款速度加快。房地产部门对利率敏感，近期房贷利率下调可能是因为在央行结构性宽松政策下，银行资本金压力缓和，房贷额度较之前充裕，同时，银行也有动机争夺更高的市场份额，根据融360统计，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率不高，之前的利率处于高位水平，回调后接近当地平均水平。因此，房贷利率是否拐点已至还有待观察，但2019年房贷利率有望进入下行阶段：1）为了应对经济下行压力，2019年央行可能继续降准，银行资本金压力进一步缓释 2）2019年存在降息的可能，房地产这类对利率敏感的部门将受益。

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